Каморка

simon писал(а):

Meadie писал(а):Как какую? Если даунпеймент (остаточная эквити) меньше 20%, то нужна CMHC Mortgage Loan Insurance.

Если уплачен 20% даунпеймент на дом при покупке, то этот эквити в меньшей стоимости (до которой упадет купленный дом) будет составлять больше 20%

Да, только с падением цен на недвижимость постоянным будет только размер долга, а эквити будет уменьшаться и возможно станет отрицательной.
Например: Дом за лимон покупается с даунпейментов 20% (200К). Когда цена падает на 20%, долг остается 800К, а эквити - обнуляется.
В этот момент банк может попросить довнести 5% даунпеймент и 3.5% за страховку - т.е. порядка 70К. Моргидж теперь будет 760К.

Кроме того, многие, кто покупает без страховки с даунпейментом > 20%, берут моргидж на 30-35 лет (чтобы минимизировать платежи!). Если их эквити становится менее 20%, они вынуждены помимо страховки еще и переоформлять моргидж на 25 лет - и их платежи от этого заметно возратут.

Когда цена падает на 50-70% ...

Meadie писал(а):Например: Дом за лимон покупается с даунпейментов 20% (200К). Когда цена падает на 20%, долг остается 800К, а эквити - обнуляется. В этот момент банк может попросить довнести 5% даунпеймент и 3.5% за страховку - т.е. порядка 70К. Моргидж теперь будет 760К.

Не попросит.

Meadie писал(а):

simon писал(а):

Meadie писал(а):Как какую? Если даунпеймент (остаточная эквити) меньше 20%, то нужна CMHC Mortgage Loan Insurance.

Если уплачен 20% даунпеймент на дом при покупке, то этот эквити в меньшей стоимости (до которой упадет купленный дом) будет составлять больше 20%

Да, только с падением цен на недвижимость постоянным будет только размер долга, а эквити будет уменьшаться и возможно станет отрицательной.
Например: Дом за лимон покупается с даунпейментов 20% (200К). Когда цена падает на 20%, долг остается 800К, а эквити - обнуляется.
В этот момент банк может попросить довнести 5% даунпеймент и 3.5% за страховку - т.е. порядка 70К. Моргидж теперь будет 760К.

Кроме того, многие, кто покупает без страховки с даунпейментом > 20%, берут моргидж на 30-35 лет (чтобы минимизировать платежи!). Если их эквити становится менее 20%, они вынуждены помимо страховки еще и переоформлять моргидж на 25 лет - и их платежи от этого заметно возратут.

Когда цена падает на 50-70% ...

Исходя из этих мыслей, самые заинтересованные в протыкании пузыря должны быть банки. Не выгодно протыкание властям, как сборщикам налогов. Но так така власть и банки - одни и те же люди, то они поддерживают ситуацию в балансе, пока ее не качнет кто-то извне.

Meadie писал(а):

simon писал(а):

Meadie писал(а):Как какую? Если даунпеймент (остаточная эквити) меньше 20%, то нужна CMHC Mortgage Loan Insurance.

Если уплачен 20% даунпеймент на дом при покупке, то этот эквити в меньшей стоимости (до которой упадет купленный дом) будет составлять больше 20%

Да, только с падением цен на недвижимость постоянным будет только размер долга, а эквити будет уменьшаться и возможно станет отрицательной.
Например: Дом за лимон покупается с даунпейментов 20% (200К). Когда цена падает на 20%, долг остается 800К, а эквити - обнуляется.
В этот момент банк может попросить довнести 5% даунпеймент и 3.5% за страховку - т.е. порядка 70К. Моргидж теперь будет 760К.

Кроме того, многие, кто покупает без страховки с даунпейментом > 20%, берут моргидж на 30-35 лет (чтобы минимизировать платежи!). Если их эквити становится менее 20%, они вынуждены помимо страховки еще и переоформлять моргидж на 25 лет - и их платежи от этого заметно возратут.

Когда цена падает на 50-70% ...

Meadie, вы это все выяснили, позвонив в банк или сами придумали? Как насчет того, что почти все моргиджи, даже с более чем 20% даунпейментом, все равно страхуются через CMHC самими лендерами? За счет этого даже % по "conventional" моргиджам часто чуть выше. Но страховка действует на весь срок амортизации, если не рефинансировать

Meadie писал(а):
В этот момент банк может попросить довнести 5% даунпеймент и 3.5% за страховку...

Что значит, "может попросить"?
Это где в моем договоре такое вдруг написано?
Или Вы так незаметно уже говорите про то время, когда придется перезаключать договор?
Тогда так и уточняйте, а то некрасиво получается... Не ожидал от Вас, Миди, не ожидал.

Meadie писал(а): ..Если бы я находился в таком положении, то, мягко говоря, вряд ли бы спокойно спал ночью. Возможно, правда, что кого-то подобная ситуация и возбуждает...

Миди, вы похоже и в ренте неспокойно спите ночью... не дают вам покоя эти домовладельцы, и их "под-водная" жизнь

Meadie писал(а):...Когда цена падает на 20%, долг остается 800К, а эквити - обнуляется.
В этот момент банк может попросить довнести 5% даунпеймент и 3.5% за страховку - т.е. порядка 70К. Моргидж теперь будет 760К....

уважаемый, а кто мою эквити обнуляет? банк? на основании чего, внутреннего расследования или газетной публикации? Примеры в студию из прошлых лет и кризисов... булшитинг, причем конкретный

Slav писал(а):Что значит, "может попросить"? Это где в моем договоре такое вдруг написано?

Попросить могут только в одном случае - если ты злобный неплательщик и тебя надо перефинансировать.

Ну, или если ты пытаешься найти ипотеку (ну и слово) в каком-нить другом банке и твоя платежеспособность вызывает вопросы.

Во всех других случаях банку очень все-равно где по отношению к воде находитца твой дом.

Meadie писал(а):
Кроме того, многие, кто покупает без страховки с даунпейментом > 20%, берут моргидж на 30-35 лет (чтобы минимизировать платежи!). Если их эквити становится менее 20%, они вынуждены помимо страховки еще и переоформлять моргидж на 25 лет - и их платежи от этого заметно возратут.

Когда цена падает на 50-70% ...

Ну да, так и есть. А еще, многие из тех, кто может себе позволить 20% даунпеймента, и берут ипотеку на 30-35 лет (вернее амортизацию, ипотека 3-5-7 лет макс.), минимизируя платежи, платят double up и делают lump sum payments. Уменьшая сумму принципл-а, а также подтстраховывая себя возможностью, в случае какой беды, не платить ипотеку ровно столько месяцев, сколько платили double up.
Потеряй мы оба завтра работу с мужем, мы можем не платить наш мортгидж года 2.
Но мы консервативные по отношению к долгам... и знали на что шли когда покупали. Наши знакомые из таких же. Хотя не отрицаю, что есть и такие, которые считать не умеют.

3ABXO3 писал(а):Попросить могут только в одном случае - если ты злобный неплательщик и тебя надо перефинансировать.

Ключевое слово - перефинансирование. истекает например твой 5-летний срок, надо перефинансироваться, и если по аппрейзалу владелец "под водой" то гуд лак. Или могут попросить доплатить, или будут вить веревки и предлагать большие проценты/плохие условия, или еще какие нехорошие дела

Другое дело что для ванкуверского рынка все это тропы, нехоженные уже целое поколение наверно, и основательно забытые. Только при действительно большом и одновременно затяжном падении все это может выплыть на поверхность. При просто большом (но не затяжном) падении у людей не успеют подойти сроки рефинансирования, а при затяжном но небольшом падении нет ситуации "под водой"

Биркин писал(а):

3ABXO3 писал(а):Попросить могут только в одном случае - если ты злобный неплательщик и тебя надо перефинансировать.

Ключевое слово - перефинансирование. истекает например твой 5-летний срок, надо перефинансироваться, и если по аппрейзалу владелец "под водой" то гуд лак. Или могут попросить доплатить, или будут вить веревки и предлагать большие проценты/плохие условия, или еще какие нехорошие дела

Другое дело что для ванкуверского рынка все это тропы, нехоженные уже целое поколение наверно, и основательно забытые. Только при действительно большом и одновременно затяжном падении все это может выплыть на поверхность. При просто большом (но не затяжном) падении у людей не успеют подойти сроки рефинансирования, а при затяжном но небольшом падении нет ситуации "под водой"

тут главное не путать renewal и refinancing.. это две большие разницы

Gatchinskiy писал(а):

Meadie писал(а):...Когда цена падает на 20%, долг остается 800К, а эквити - обнуляется.
В этот момент банк может попросить довнести 5% даунпеймент и 3.5% за страховку - т.е. порядка 70К. Моргидж теперь будет 760К....

уважаемый, а кто мою эквити обнуляет? банк? на основании чего, внутреннего расследования или газетной публикации? Примеры в студию из прошлых лет и кризисов... булшитинг, причем конкретный

не, ну тут как раз понятно
equity равно стоимости дома за вычетом долга, и первоначальный взнос автоматически равен equity только в момент покупки

цена покупки 1M down, 200K => 200K equity, 800 долг
снизилась цена на 200K => долг в 800К равен стоимости дома в 800К, ваша equity = 0

Биркин писал(а):Ключевое слово - перефинансирование. истекает например твой 5-летний срок, надо перефинансироваться, и если по аппрейзалу владелец "под водой" то гуд лак.

Я вот совсем недавно перефинансировался. Абсолютно всем было все равно где мой дом по отношению к воде. И банку который мою ипотеку держал - они просто прислали документы на перефинансирование на подпись. И другой лендер к которому мы ушли - их только наш инком интересовал + кредитная история.

Вот если бы я был злобный неплательщиком с плохой историей - тогда наверно апрейзал бы потребовали, и наверно вопрос дофинансирования бы встал. А так всем пофиг.

Так что вот это "банки денег попросят" Мидийное это бред сивой кобылы. В среде думщиков это одна из многоповторяемых вешей которые они друг другу говорят иступленно, но реальной почвы это не имеет. Другие вещи это "джингл мейл", Япония, Вегас, АРМ, и прочее.

3ABXO3 писал(а):Я вот совсем недавно перефинансировался. Абсолютно всем было все равно где мой дом по отношению к воде. И банку который мою ипотеку держал - они просто прислали документы на перефинансирование на подпись. И другой лендер к которому мы ушли - их только наш инком интересовал + кредитная история.

ИМХО, все это легко и просто потому что рынок такой - растет везде, где-то медленнее где-то быстрее. В таких условиях любой человек со стабильным доходом который делал более-менее нормальные платежи (а тем более даблы или просто дополнительные) находится в абсолютной безопасности высоко над водой. Потому все легко и рутинно, риска для банка никакого, все расслаблены

другое дело ситуация с затяжным и глубоким падением, тут уже лендер будет зорко смотреть соотношение цены залога (дом/землю) и выдаваемых денег, и очень внимательно считать свои возросшие риски. Что, еще раз, для тутошнего рынка небывалая на протяжении неск десятков лет ситуация

3ABXO3 писал(а):

Биркин писал(а):Ключевое слово - перефинансирование. истекает например твой 5-летний срок, надо перефинансироваться, и если по аппрейзалу владелец "под водой" то гуд лак.

Я вот совсем недавно перефинансировался. Абсолютно всем было все равно где мой дом по отношению к воде. И банку который мою ипотеку держал - они просто прислали документы на перефинансирование на подпись. И другой лендер к которому мы ушли - их только наш инком интересовал + кредитная история.

Вот если бы я был злобный неплательщиком с плохой историей - тогда наверно апрейзал бы потребовали, и наверно вопрос дофинансирования бы встал. А так всем пофиг.

Так что вот это "банки денег попросят" Мидийное это бред сивой кобылы. В среде думщиков это одна из многоповторяемых вешей которые они друг другу говорят иступленно, но реальной почвы это не имеет. Другие вещи это "джингл мейл", Япония, Вегас, АРМ, и прочее.

вы увеличивали сумму долга или просто перезаключили на новый срок? если просто перезаключили, даже и с другим лендером - то понятно (моргитж как был застрахованным, так и остался, и цена дома всем по барабану). А вот если бы вы захотели дополнительно денег взять или, скажем, продлить срок амортизации с 20 оставшихся до 25-30 лет, вот тогда бы всех очень заинтересовала нынешняя стоимость дома