Каморка

Цены на жилье прямо связаны не только ведь с % ставкой кредитов. Большая зависимость скорее от наличия рабочих мест в этой местности, т.е. просто от уровня экономического развития региона и страны в целом. Не совсем понятно как цена может снижаться в условиях роста экономики, появления новых рабочих мест и тд. Ведь народ все таки стремится своим жильем обзавестись. Аскетов квартиросъема не так уж и много.

johndoe писал(а):Цены на жилье прямо связаны не только ведь с % ставкой кредитов. Большая зависимость скорее от наличия рабочих мест в этой местности, т.е. просто от уровня экономического развития региона и страны в целом. Не совсем понятно как цена может снижаться в условиях роста экономики, появления новых рабочих мест и тд.

то есть цена может повышаться, потому что едут китайцы, везут мешки с деньгами.
но цена не может понижаться, потому что растёт экономика, рабочие места и всё такое.
:)

если хотите, чтобы рост цен остановился - перестаньте покупать товары с лейблом made in china. если сможете.

shmantrik писал(а):если хотите, чтобы рост цен остановился - перестаньте покупать товары с лейблом made in china. если сможете.

ещё один адам смит...

akela писал(а):

johndoe писал(а):Цены на жилье прямо связаны не только ведь с % ставкой кредитов. Большая зависимость скорее от наличия рабочих мест в этой местности, т.е. просто от уровня экономического развития региона и страны в целом. Не совсем понятно как цена может снижаться в условиях роста экономики, появления новых рабочих мест и тд.

то есть цена может повышаться, потому что едут китайцы, везут мешки с деньгами.
но цена не может понижаться, потому что растёт экономика, рабочие места и всё такое.

китайцы с деньгами это та же растущая экономика, только за счет внешних вливаний.. кто то из них и в ренте сидит, кто то берет сразу. Факт то что спрос остается. Это и тянет цены наверх.

Вообще ванкуверский рынок странный немного, не совсем "чистый" я бы сказал. То есть спрос-предложение не очень работают. Действительно очень много инвесторов которые Раскачивают рынок покупав недвижимость и надеясь что рост будет идти и заработают приличные деньги. Естественно, чтобы эти деньги заработать, даже если рынок поднялся, надо проперти реализовать - продать в общем, иначе весь прирост "бумажный". Начинают продавать, цена сильно завышена. Потом ее номинально снижают через 2 месяца потом еще через два - и все, снимают с рынка. Логика- раз не могу получить свои $700,000 за то что купил за $400,000, то продавать пока не буду. И запускают рентера. Через год снова выходят на рынок и ситуация повторяется. Это очень важно - им не Нужно продавать. Не горит. Т.е. вместо того чтобы завышенная цена опустилась до "рыночной", проперти забирают с рынка искусственно контролируя supply, и как следствие цены.
Это конечно упрошенный пример крайнего случая и конечно же не все проперти такие, но на удивление таких проперти много. Очень много. Бывает пользую агентскую МЛС и там все красиво видно, вся history всех листингов/продаж. Многие проперти реально годами на маркете...

На маркете только те проперти годами где риэлтор осел.

на самом деле вот пример. в 2009 году весной выставили хороший дом в нашем районе 888К. Сегодня такой дом стоит 1.7-1.8млн и уходит за 2 недели с рынка.

PIX писал(а):На маркете только те проперти годами где риэлтор осел.

на самом деле вот пример. в 2009 году весной выставили хороший дом в нашем районе 888К. Сегодня такой дом стоит 1.7-1.8млн и уходит за 2 недели с рынка.

1) риэлтор всегда "осел" - он нужен только чтоб на млс выставить.
2) Не, ну серьезно Ріх - мы же обобщенно о рынке рассуждем, а не какой-то дом в каком-то районе...
Никто не утверждает что все проперти годами - совсем нет. Просто таких реально много.
А сингл фэмили всегда более ходовой товар, но далеко не весь рынок сингл фэмили. Обобщенно)

Прошло 2 августа.
заглянул на млс - цены ни разу не упали. И даже намека на падение не видно, а вот на рост видно отчетливо - выставлено домов на продажу меньше и продается больше.
Думаю что конторы в которых работают *эксперты*, обещавшие коррекцию после 2 августа 2011, скоро обанкротятся.

Paladin писал(а): Начинают продавать, цена сильно завышена. Потом ее номинально снижают через 2 месяца потом еще через два - и все, снимают с рынка.
... пример крайнего случая и конечно же не все проперти такие, но на удивление таких проперти много. Очень много.

Если их много - то это уже не крайний случай.
Да и вообще - нормальная модель поведения. Кстати выгодная агентам - они же работают не от фиксированной суммы а от процентов.

Waterbyte писал(а):

shmantrik писал(а):если хотите, чтобы рост цен остановился - перестаньте покупать товары с лейблом made in china. если сможете.

ещё один адам смит...

Ага.

polkov писал(а):

Paladin писал(а): Начинают продавать, цена сильно завышена. Потом ее номинально снижают через 2 месяца потом еще через два - и все, снимают с рынка.
... пример крайнего случая и конечно же не все проперти такие, но на удивление таких проперти много. Очень много.

Если их много - то это уже не крайний случай.
Да и вообще - нормальная модель поведения. Кстати выгодная агентам - они же работают не от фиксированной суммы а от процентов.

Не знаю, что может быть нормального продавать 3 года. Ясно что для человека который не инвестор это не возможно. Ему надо переехать - поближе к работе, в лучший район, в большую квартиру, в стороящийся дом и тд - надо продать старый. И продать можно только по той цене по которой купят, а не по той по которой хочешь или нужно продать.
Кстати врядли это агентам выгодно - годами продавать оверпрайсд проперти, все время ездя на showings (в Ванкувере принято что listing agent тоже приходил на showings - титанический труд). Агенту главное ПРОДАТЬ, "срубить бабок" и перейти к другой проперти. Лучше продать 10 по $400K чем одну за $500K.
Вообще инвесторы реально рынок портят. Не желая продавать по рыночной цене и запуская рентера они на самом деле ничего не зарабатывают:
Допустим цена кондо $600К. Рента $1,600 мес. Минус мэйтенанс $300 и проперти такс $200, итого $1,100 = $13,200 в год. Т.е. проперти в $600K приносит $13.2K что есть доходность 2.2% (или Cap Rate как говорят в индустрии). То есть смешно. Плюс все прелести dealing with tenants/renting. Это еще если мортгиджа нет - иначе вообще негатив кэш флоу. Очевидно весь расчет на capital gain - т.е. на посттоянный подьём рынка что есть опасно...
Вообще инвесторы нужны, все нужны - каждой твари попаре - тогда рынок ликвидный и работает чисто и быстро. Проблемы начинаются когда инвесторы доминируют маркет. Не берусь утверждать что это уже случилось, но их реально много и "на душе тревожно"

У меня знакомые так год продавали - без риэлтора. Переехать они хотели, но не торопились. В конце-концов продали по той цене, которую хотели. И довольны.

Paladin писал(а):...Допустим цена кондо $600К. Рента $1,600 мес...

Что-то мне подсказывает, что эти две цифры рядом не стоят. Мне так кажется, что или в кондо за $600К рента будет существенно повыше, или конда с рентой $1,600 мес стоит существенно дешевле.
Как меня когда-то учили: если в Вашем документе есть цифра, то рядом должна быть обязательно еще одна - номер ссылки.
Очень было бы интересно увидеть обоснования таких, вот, "допущений".

Slav писал(а):

Paladin писал(а):...Допустим цена кондо $600К. Рента $1,600 мес...

Что-то мне подсказывает, что эти две цифры рядом не стоят. Мне так кажется, что или в кондо за $600К рента будет существенно повыше, или конда с рентой $1,600 мес стоит существенно дешевле.

Для статистики, реальные цифры: квартира, которую я недавно рентовал за 1375, была неделю назад продана лендлордом за 372к. Минус мейнтенанс и проперти такс, чистыми лендлорд получал, допустим, около 1000 (12к в год).

Делим одно на другое, получаем доходность 3.2%. Всё равно, мягко говоря, не фонтан. Я бы лично в такой ассет (т.е. с таким сочетанием доходности и риска) деньги вкладывать нипочём не стал.

akela писал(а):... рентовал за 1375, была неделю назад продана лендлордом за 372к. Минус мейнтенанс и проперти такс, чистыми лендлорд получал, допустим, около 1000 (12к в год).

Делим одно на другое, получаем доходность 3.2%. Всё равно, мягко говоря, не фонтан. Я бы лично в такой ассет (т.е. с таким сочетанием доходности и риска) деньги вкладывать нипочём не стал.

Догадываюсь, что большинство лэндлордов купили свои ассеты далеко за меньшие деньги, чем сейчас продают (могут продать). Так что доходность у них еще чуток по-больше будет, наверное...

Slav писал(а):Догадываюсь, что большинство лэндлордов купили свои ассеты далеко за меньшие деньги, чем сейчас продают (могут продать). Так что доходность у них еще чуток по-больше будет, наверное...

это мне тоже известно. Лендлорд купил 3 года назад за 335к. То есть capital gain составил 37к. И я думаю, что этот gain был полностью съеден гонораром риэлтора и другими транзакционными расходами.