Каморка

pin писал(а):партия рентеров, предрекающая сдутие пузыря

какая там партия. Пальцев на одной руке хватит чтоб их посчитать.

akela писал(а):

pin писал(а):партия рентеров, предрекающая сдутие пузыря

какая там партия. Пальцев на одной руке хватит чтоб их посчитать.

Все уже посчитано http://forum.kamorka.com/viewtopic.php?f=1&t=47327

Meadie писал(а): Добавлю, что перспектива увеличения иммиграции представляется весьма сомнительной в условиях снижения ВВП и увеличения безработицы.

В отношении Китая нельзя применять обычные критерии той же Skilled Worker программы. Тут погоду, в том числе на рынке недвижимости, делают совсем другие люди с другими деньгами и амбициями. Они действуют, упрощенно говоря, по схеме: "работа в Шенчжене, семья и денежки - за бугром" (поверьте, работы в Шенчжене и Гуаньчжоу им хватит даже в кризис, Запад сам отдал эти мощности). И это не классическая бизнес-иммиграция, а, в основном, она идет через образование, Express Entry и наверное всякие серые схемы, когда при официальном лимите в 50K долларов в год состоятельные мэйнлендеры вывозят из своей страны миллионы, которые тут же оседают на местных рынках недвижимости. И это при том, что таких людей, в пересчете на количество местных лотов, - очень много и не только в Китае. Все хотят безопасности, предсказуемости и спокойной старости. Если на это есть деньги, само собой. Вот и вывозят.

Сто раз говорили, Миди. Чтобы пузырь именно "шумно лопнул" нужны три простых фактора в их сочетании: повышение процентной ставки до минимум 5%+, массовая безработица по местным меркам (15%+) и массовое бегство капиталов и семей богатых китайцев, индусов, иранцев и т. д.

Ну, например, если вдруг в Китае воцарится романская демократия и welfare state с верховентсвом закона, отсутствием корупции, со свободой вероисповедания, уважением базовых прав работника, плюрализмом мнений, достаточной территорей для расселения и готовой для этого инфраструктурой, прекрасной экологией, паспортом, открывающим двери без виз в подавляющее большиснтво стран мира и т. п., вот тогда канадский рынок недвижимости будет под сильным давлением. Как обычно, "вдруг" - здесь ключевое слово

Ringo писал(а):В отношении Китая нельзя применять обычные критерии той же Skilled Worker программы. Тут погоду, в том числе на рынке недвижимости, делают совсем другие люди с другими деньгами и амбициями. Они действуют, упрощенно говоря, по схеме: "работа в Шенчжене, семья и денежки - за бугром" (поверьте, работы в Шенчжене и Гуаньчжоу им хватит даже в кризис, Запад сам отдал эти мощности). И это не классическая бизнес-иммиграция, а, в основном, она идет через образование, Express Entry и наверное всякие серые схемы, когда при официальном лимите в 50K долларов в год состоятельные мэйнлендеры вывозят из своей страны миллионы, которые тут же оседают на местных рынках недвижимости. И это при том, что таких людей, в пересчете на количество местных лотов, - очень много и не только в Китае. Все хотят безопасности, предсказуемости и спокойной старости. Если на это есть деньги, само собой. Вот и вывозят.

Какой бы "серой" не была бы схема (если мы говорим об иммиграции в Канаду), в конечном итоге, ее участники должны отражаться в общем числе получателей PR. А их число для граждан Китая, как я показал выше, упало в прошлом году по сравнению с предыдущими годами проблизительно на 40%. Или раньше миллионеры из Китая не ехали в Канаду (не посылали сюда своих детей)?

Ringo писал(а):Сто раз говорили, Миди. Чтобы пузырь именно "шумно лопнул" нужны три простых фактора в их сочетании: повышение процентной ставки до минимум 5%+, массовая безработица по местным меркам (15%+) и массовое бегство капиталов и семей богатых китайцев, индусов, иранцев и т. д.

Опыт всех предыдущих пузырей показывает, что для того чтобы пузырь лопнул, нужно совсем другое: чтобы цена на соответствующий товар достигла такой высоты, чтобы она просто не смогла расти выше. А все остальное - это вторично. Или вы считаете, что цены в ВС недостаточно высокие?

Остановятся на более-менее продолжительный срок продажи - снизятся доходы этой и смежных отраслей (они являются ведущими в провинции) и увеличится безработица. Погорят самые рисковые спеки, начнется паника: местные СМИ будут переполнены криками отчаяния людей, вложивших все что у них было в рынок недвижимости (и взявших максимальные кредиты) в расчете на дальнейший рост цен... В подобной атмосфере потенциальные покупатели не будут торопиться с покупками недвижимости, снизится число желающих приехать в ВС из других провинций и из-за границы. Федеральные и провинциальные власти не будут спасать БС-шных и иностранных спеков, да и возможностей для этого у них нет. Спад на рынке недвижимости окажет влияние на всю канадскую экономику, и т.д.

А вот, кстати, какие цифры нам сообщают с северного берега:

...The number of sales for detached homes in July were down 45 per cent over last year and down 15 per cent in North Vancouver for the same time period, said Eilers. The 44 West Vancouver sales in July 2016 contrast with the 74 sales in 2015 and the 153 sales there in February 2016.

August has shown an even more pronounced dropping off. The average number of August sales in West Van is about 60. Last year there were 80 sales for the month. So far this month, there have been two.

В других местах Б.Ванкувера ситуация не лучше. Кроме того, учитывая средний лаг между моментом покупки и ее регистрации (2-3 недели), нужно заметить, что эти цифры еще не показывают полного эффекта от введения нового налога на иностранных покупателей недвижимости (15%) - он начнет отражаться в статистике только со следующей недели.

Да, и куда вдруг пропали ваши китайцы из Шенчженя и Гуаньчжоу? Вдруг обратили внимание на ценники на ванкуверских домах или поняли, что нет смысла торопиться с вложениями в падающий рынок?

Ringo писал(а): Чтобы пузырь именно "шумно лопнул" нужны три простых фактора в их сочетании: повышение процентной ставки до минимум 5%+, массовая безработица по местным меркам (15%+) и массовое бегство капиталов и семей богатых китайцев, индусов, иранцев и т. д.

Кстати говоря, в случае лопания пузыря я не исключаю бегства некоторых местных спеков, имеющих большие долги, за границу - в страны, с которыми у Канады нет договора о выдаче. Замечу, что большое число бизнесов, в которых заняты местные богатые китайцы, индусы и т.д. связаны с рынком недвижимости. В случае лопания пузыря эти бизнесы понесут большие убытки. Учитывая повсеместное использование левереджа (заемных средств), многие из них могут и разориться, разоряя при этом и своих хозяев.

Да даже и не для спеков, вариант бегствa не является фантастическим. Например, человек купивший дом с относительно небольшим даунпейментом и миллионным моргиджем, после лопания пузыря остается под водой на 500-700К. Захочет ли человек оставаться в Канаде и десятилетиями выплачивать этот долг со своей зарплаты (чтобы выйти в ноль), или предпочтет все бросить и уехать в Шенчжен/Гуаньчжоу/Москву?

Ringo писал(а):

Meadie писал(а): Добавлю, что перспектива увеличения иммиграции представляется весьма сомнительной в условиях снижения ВВП и увеличения безработицы.

В отношении Китая нельзя применять обычные критерии той же Skilled Worker программы. Тут погоду, в том числе на рынке недвижимости, делают совсем другие люди с другими деньгами и амбициями. Они действуют, упрощенно говоря, по схеме: "работа в Шенчжене, семья и денежки - за бугром" (поверьте, работы в Шенчжене и Гуаньчжоу им хватит даже в кризис, Запад сам отдал эти мощности). И это не классическая бизнес-иммиграция, а, в основном, она идет через образование, Express Entry и наверное всякие серые схемы, когда при официальном лимите в 50K долларов в год состоятельные мэйнлендеры вывозят из своей страны миллионы, которые тут же оседают на местных рынках недвижимости. И это при том, что таких людей, в пересчете на количество местных лотов, - очень много и не только в Китае. Все хотят безопасности, предсказуемости и спокойной старости. Если на это есть деньги, само собой. Вот и вывозят.

Сто раз говорили, Миди. Чтобы пузырь именно "шумно лопнул" нужны три простых фактора в их сочетании: повышение процентной ставки до минимум 5%+, массовая безработица по местным меркам (15%+) и массовое бегство капиталов и семей богатых китайцев, индусов, иранцев и т. д.

Ну, например, если вдруг в Китае воцарится романская демократия и welfare state с верховентсвом закона, отсутствием корупции, со свободой вероисповедания, уважением базовых прав работника, плюрализмом мнений, достаточной территорей для расселения и готовой для этого инфраструктурой, прекрасной экологией, паспортом, открывающим двери без виз в подавляющее большиснтво стран мира и т. п., вот тогда канадский рынок недвижимости будет под сильным давлением. Как обычно, "вдруг" - здесь ключевое слово

Вы абсолютно правы. Какие китайские скилл воркеры? Китайские скилл воркеры - это такие же доходяги, как и все остальные. Погоду на рынке недвижимости они делают, ровно как и Миди. Погоду делают как раз те семьи, когда жена и детки здесь, а муж в мэйнлэнде увеличивает свой доход. ОЧЕНЬ МАЛО здесь постоянно живущих богатых китайцев. А если кто и живет, то вынужден показывать очень частичный китайский доход, чтобы не платить огромный налог на процент от китайских накоплений...

НИКАОГО КРИЗИСА НЕТ: сужу по нашей эрии (Норс Ван): малтипл офферс, уходит всё, часто овер аскинг. Ну может экспозиция на рынке составляет не 5 дней как весной, а 15. И это кризис?

Справочное по скил вокерам. Пица деливери которые.
http://www.cic.gc.ca/english/resources/ ... ent/10.asp

Раскладка на инвесторов
http://www.cic.gc.ca/english/resources/ ... ent/02.asp
Category 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Investors - p.a.Footnote * 2,592 2,201 2,025 2,832 2,871 3,222 2,980 2,616 2,362 2,082
Investors - s.d.Footnote ** 7,023 5,830 5,420 7,370 7,432 8,492 7,606 6,744 6,043 5,371

Вторая строка - члены семьи инвестров, важная цифра, им каждому по ферарю.


Без последних 2 коллапсных лет конечно картина неполная.

а тут вновь через два дома по улице новые соседи сегодня въехали, не иначе прямиком из гуаньчжоу

или предпочтет все бросить и уехать в Шенчжен/Гуаньчжоу/Москву?

Миди кто же в своем уме порожняком туда вернется без бабла?
Здесь хоть можно выскочить из под вашей любимой воды через банкротство..или подождать следующего цикла...
Хотя был у меня знакомый в 1995 привез первое наворованное бабло, взял ссуду на миллион кажется, положил даунпаймент 200 штук, построил стеклянный дом на самой высокой точке вест вана..
А фсе остальное бабло бросил на биржу ...
Кажется в 1998, когда биржа упала, он потерял фсе, бросил свой стеклянный дом банку, и уехал в прибалтику дальше воровать..

levak писал(а):

или предпочтет все бросить и уехать в Шенчжен/Гуаньчжоу/Москву?

Миди кто же в своем уме порожняком туда вернется без бабла?
Здесь хоть можно выскочить из под вашей любимой воды через банкротство..или подождать следующего цикла...
Хотя был у меня знакомый в 1995 привез первое наворованное бабло, взял ссуду на миллион кажется, положил даунпаймент 200 штук, построил стеклянный дом на самой высокой точке вест вана..
А фсе остальное бабло бросил на биржу ...
Кажется в 1998, когда биржа упала, он потерял фсе, бросил свой стеклянный дом банку, и уехал в прибалтику дальше воровать..

Биржа для отъема наворованного. Он что не знал?
Кстати интересно как там сейчас воруется?

levak писал(а):

или предпочтет все бросить и уехать в Шенчжен/Гуаньчжоу/Москву?

Миди кто же в своем уме порожняком туда вернется без бабла?
Здесь хоть можно выскочить из под вашей любимой воды через банкротство..или подождать следующего цикла...
Хотя был у меня знакомый в 1995 привез первое наворованное бабло, взял ссуду на миллион кажется, положил даунпаймент 200 штук, построил стеклянный дом на самой высокой точке вест вана..
А фсе остальное бабло бросил на биржу ...
Кажется в 1998, когда биржа упала, он потерял фсе, бросил свой стеклянный дом банку, и уехал в прибалтику дальше воровать..

То есть, из-под воды вышел сухим=)

mikei писал(а):

levak писал(а):

или предпочтет все бросить и уехать в Шенчжен/Гуаньчжоу/Москву?

Кстати интересно как там сейчас воруется?

Думаю, что воруется хорошо. В Москве, правда, масштаб воровства другой. Но кубышка скукошилась. Остаётся воровать у других воров. Типа крысы, пожирающие друг друга в банке.

pin писал(а):

mikei писал(а):

levak писал(а):

или предпочтет все бросить и уехать в Шенчжен/Гуаньчжоу/Москву?

Кстати интересно как там сейчас воруется?

Думаю, что воруется хорошо. В Москве, правда, масштаб воровства другой. Но кубышка скукошилась. Остаётся воровать у других воров. Типа крысы, пожирающие друг друга в банке.

Отоваривают шпротами

Кстати, это же хорошо что скукожилась.

levak писал(а):

или предпочтет все бросить и уехать в Шенчжен/Гуаньчжоу/Москву?

Миди кто же в своем уме порожняком туда вернется без бабла?

Представьте ситуацию (цифры округлены для простоты расчетов): хаусхолд имеет годовой доход 150К (100К после налогов). Дом сегодня стоит 1.2М, моргидж (+хелок) 1М. Другие сбережения/инвестиции/ассеты - 300К. Вполне реальные цифры, не так ли?

После сдутия пузыря дом стоит 400К, т.е. хаусхолд находится под водой на 600К.
Если люди дадут деру, то у них останутся 300К и не будет никаких долгов в Шенчжене/Гуаньчжоу/Москве.
Если же они захотят остаться, то им придется отдать 600К пока они не выйдут из под воды - шесть их чистых годовых доходов (+ проценты).

Если они захотят обанкротится (дадут ли им это сделать, если никто не потерял работу и есть доход для покрытия долгов?) - то они теряют дом, все сбережения, машины, другое ценное имущество. Кто-то, возможно, захочет перевести все деньги в Китай/Россию, чтобы их не конфисковали или спрятать их другим образом... Честно говоря, я мало знаю эту процедуру, но вряд ли она будет слишком приятной.

В свое время сказали, что кризис на рынке недвижимости в США в значительной степени разорил их средний класс. Bряд ли у нас это будет как то по-другому.

Meadie писал(а):

...The number of sales for detached homes in July were down 45 per cent over last year and down 15 per cent in North Vancouver for the same time period, said Eilers. The 44 West Vancouver sales in July 2016 contrast with the 74 sales in 2015 and the 153 sales there in February 2016.

August has shown an even more pronounced dropping off. The average number of August sales in West Van is about 60. Last year there were 80 sales for the month. So far this month, there have been two.

...Zolo calculates that the average detached house price actually peaked back during the March madness at about $1.5 million, and has lost an effective $400,000 since then, settling into the $1.1 million range.
https://www.zolo.ca

Just speaking with a top realtor in Vancouver. According to him here are no serious buyers. A few tire kickers and that is it. Nobody is making offers.

He said if you want to sell a property today you need to list at least 20% below what you would have listed 4 months ago. Then expect an offer below asking not above. He said he expects next month that asking prices will likely have to be down another 10% to get an offer. He is advising all investor clients to exit now unless they want to hold for 10 years or more.