Каморка

Waterbyte писал(а):

akela писал(а):И думаю что да, средний срок владения в районе 10 лет и будет

а что после этих 10 лет будет - владение вдруг кончится?

мне неудобно начинать объяснять понятие "средний", вдруг ты оскорбишься.

nonn писал(а):теоретиги. расскажите как это всё будет работать. вот человеку 35-45 лет, он бодр и здоров, работает. купил дом за 500-800k. Почему он его должен будет продать за 300 в ближайшие 30-40 лет?

Этому может быть множество причин (некоторые из них приведут к продаже дома через foreclosure):
- изменения в составе семьи: женитьба, развод, рождение детей и т.д.; по статистике за 15 лет распадается около 20% семей: продажа дома при этом практически гарантирована. Многие люди сейчас покупают дома вскладчину (моргидж под два дохода) даже не оформляя отношений, и стоит этим отношениям испортиться, дом идет автоматом на продажу
- потеря работы и дохода, необходимость переезда в другой город/провинцию для получения работы
- повышение % ставок и невозможность выплачивать моргидж с существующего дохода
- маржин колл по другой инвестиции и необходимость срочно получить какое-то количество денег для погашения долгов, другие непредвиденные расходы (хелок уже не дают)
- получение наследства, незапланированных доходов, промоушн на работе и т.п. - с желанием поапгрейдится
- переезд в другую страну, ...

В зависимости от места жительства (центр крупного города или удаленный поселок) и типа жилья (кондо или дом) средний срок владения недвижимостью в Канаде - от 5 до 10 лет.

nonn писал(а):я и говорю, согласен, 20-30% мотаются, но 70-80 то живут. с какого перепугу, человек решит потерять 25% от того что заплатил? да только одно это остановит некоторых от переезда.
Ну это всё фигня, пусть я ошибаюсь, вот я вас и прошу разложить мне схему. ...
PS: я серьёзно спрашиваю. я же не вижу вариантов кроме крайних, а вы мне верните веру в человечность рынка реал эстейт.

Лучший способ это узнать - спросить у тех, кто через это уже прошел. 7-10 лет назад это было в штатах (на падении цен на тамошнюю недвижимость, например, очень сильно погорел г-н Гусар), в Испании, Ирландии, др. европейских странах. В Японии цены падают последние лет 25+. Да и в Ванкувере басты бывали неоднократно, в последние разы в начале 80-х и середине 90-х).

Bкратце, схема очень простая - упомянутый вами дом "стоит" 800К исключительно до тех пор, пока есть желающие заплатить за него (или за аналогичный дом) эти деньги. "Стоимость" дома определяется рынком - т.е. по результатам недавних продаж аналогичных домов в вашем нейборхуде. Если в нем, скажем, 1000 домов и за последний месяц 10 из них продались за 800К, то и ваш дом можно будет оценить приблизительно в эти деньги. Если в какой-то месяц дома продаются за 700К, то и ваш будет "стоить" столько же. Реальная цена вашего дома может быть определена, разумеется, только в момент его непосредственной продажи.

Если за достаточно долгий период наберется недостаточное количество желающих для того, чтобы купить все выставленные на продажу дома, то цена домов снижается. Причем, в значительной степени она определяется именно on the margin - т.е. теми покупателями и продавцами которые в наибольшей степени хотят (или вынуждены) купить или продать свое жилье, т.е. вашими 20-30%. В случае foreclosure желание у владельцев недвижимости (бывших) вообще не спрашивают.

В свое время в некоторых районах Лас Вегаса нормальных продаж домов практически и не было - продавались только дома по foreclosure. "Нормальным" владельцам домов те деньги, которые они могли выручить за их продажу, действительно, все время казались недостаточными: в начале они не хотели терять 25% от того что в свое время заплатили, потом 50%, затем 75%, в результате, в некоторых частях города дома подешевели на 80+%.

The fantasy of endlessly rising house prices is over.

If the housing market doesn’t respond to measures announced by the federal government on Monday, then expect more action ahead. Argue all you like about how economic and real estate fundamentals affect prices. In the end, it’s government action that will bring housing to heel.

Thank god for some adult supervision in housing. We need it for all the people who are basing the biggest financial move of their lives on the idea that houses always go up in price. Ideally, government intervention today prevents a painful correction ahead.

A lot of people are torqued about the influence of foreign buyers on our hottest housing markets, and the feds did target this group. But a measure with much wider applicability is the stricter enforcement of a mortgage rate stress test that people must take if they have a down payment of less than 20 per cent and therefore must have mortgage default insurance.

You now have to take this test if you’re in this group and want a variable-rate mortgage or a fixed-rate mortgage with a term under five years. Starting with mortgage insurance applications made on Oct. 17 and thereafter, fixed-rate mortgages of five years and longer will be included as well. Mortgage broker David Larock said two-thirds of borrowers today are going with the five-year rate, so including them in the stress test is a major development.

This is all the more true when you consider just how tough the stress test is. The idea is to see if you can handle rates at levels that are much higher than they are today. The reference rate is called the Bank of Canada conventional five-year fixed posted mortgage rate, and it’s based on rates advertised by the Big Six banks. This rate now sits at 4.64 per cent, which compares to about 2.4 per cent for a nicely discounted five-year fixed rate in today’s market.

A lot of housing bulls have based their argument on a view that interest rates are low and not about to rise in a serious, sustained way because the economy’s too weak to stand it. But the more widely applicable stress test is like a back-door interest rate hike for some buyers.

“It’s the same as if rates went up to 4.64 per cent overnight,” Mr. Larock said. “There is a danger that government might have overtightened.”

The existing stress test was just as tough. But it only affected a minority of buyers who, if they flunked the test, could move to a five-year fixed term and avoid it altogether. Now, that option is disappearing.

http://www.theglobeandmail.com/globe-in ... e32219135/

akela писал(а):

Waterbyte писал(а):

akela писал(а):И думаю что да, средний срок владения в районе 10 лет и будет

а что после этих 10 лет будет - владение вдруг кончится?

мне неудобно начинать объяснять понятие "средний", вдруг ты оскорбишься.

мне не надо объяснять это понятие, я попросил объяснить, что происходит по окончании срока владения (среднего, медианного, минимального, максимального, вотэва). ибо из твоих постов следует, будто бывший владелец тут же переселяется в рент, навроде васи пупкина. а мне раньше казалось, что перестав владеть одним жильём, он автоматически начнёт владеть другим (упавшим, взлетевшим, стабильным, вотэва). но, может, я и ошибаюсь, вот и попросил объяснить.

Waterbyte писал(а):

akela писал(а):

Waterbyte писал(а):

akela писал(а):И думаю что да, средний срок владения в районе 10 лет и будет

а что после этих 10 лет будет - владение вдруг кончится?

мне неудобно начинать объяснять понятие "средний", вдруг ты оскорбишься.

мне не надо объяснять это понятие, я попросил объяснить, что происходит по окончании срока владения (среднего, медианного, минимального, максимального, вотэва). ибо из твоих постов следует, будто бывший владелец тут же переселяется в рент, навроде васи пупкина. а мне раньше казалось, что перестав владеть одним жильём, он автоматически начнёт владеть другим (упавшим, взлетевшим, стабильным, вотэва). но, может, я и ошибаюсь, вот и попросил объяснить.

это было бы на колу жестокое мочало, обсуждать куда бывший владелец переедет (ясное дело что в твоей реальности он радостно поапгрэйдится, совсем не парясь о своём упавшем на пару сотен тыщщ net worth).

Здесь разговор о том, откуда возьмутся в нужном количестве транзакции, нужные для того чтобы можно было с нужной степенью аккуратности сказать что - вот, цены изменились настолько-то, на жильё такой-то площади такого-то качества, в таком-то нейборхуде.

akela писал(а):это было бы на колу жестокое мочало, обсуждать куда бывший владелец переедет (ясное дело что в твоей реальности он радостно поапгрэйдится, совсем не парясь о своём упавшем на пару сотен тыщщ net worth).

глупости, не приписывай моей реальности то, чего я не говорил. апгрейдиццо можно только тогда, когда твой инкам стейтмент позволяет это делать, а не когда меняюццо цыферки в баланс шите из-за переоценки ассетов и/или лаябилитей. и я именно это говорил стопицот раз, а вовсе не бред, который ты мне пытаешьсо приписать.

akela писал(а):Здесь разговор о том, откуда возьмутся в нужном количестве транзакции, нужные для того чтобы можно было с нужной степенью аккуратности сказать что - вот, цены изменились настолько-то, на жильё такой-то площади такого-то качества, в таком-то нейборхуде.

ах, оставьте. меня это интересует очень мало.

пыс. а на мой простой вопрос ты так и не ответил.

ну что, небольшое падение уже зафиксировано - доли процента правда. Открыл Гугл финанс посмотреть что на рынках, а там куда ни глянь, все про ванкуверскую недвижку. СВС, СТВ, Финаншиал пост, Глоб и Мейл

http://business.financialpost.com/perso ... to-stutter

Other examples are cropping up across Canada’s third-biggest city, ranked among the world’s most livable and long a magnet for global cash. A three-story home in upscale Shaughnessy, located across from a park and within walking distance of a school and hospital, was listed at $5.4 million and stayed on the market for more than two months. It recently sold for $1.1 million under its list price, or 20 percent under-asking.

Just east of the central business district, a house on a 3,050-square-foot lot listed last week for $850,000 — a price unimaginable earlier in January when researchers declared that $2 million was fast becoming the new threshold for buying a single-family home in Vancouver, according to listing and sale data provided by brokers.

“There’s no doubt — the number of transactions has gone down and homes are on the market longer,” said Dan Morrison, president of the Real Estate Board of Greater Vancouver. “The tax spooked everybody, and even locals are now holding back and watching.”

http://www.cbc.ca/news/canada/british-c ... -1.3790373

Benchmark price of a typical home fell 0.1 % in September, but number of homes sold dropped
...
Sales of detached properties decreased 47.6 per cent last month from September 2015.

The benchmark price for detached properties is $1,579,400 — a 0.1 per cent increase from August 2016, and a 33.7 per cent rise from September 2015.

Also in September, sales of apartment properties decreased 20.3 per cent compared to September 2015.

The benchmark price of an apartment property is $511,800 — down 0.5 per cent from to August 2016, but up 23.5 per cent from September 2015.

Sales of attached property decreased 32.2 per cent compared to September 2015.

The benchmark price of an attached unit is $677,000 — down 0.1 per cent from August 2016, but up 29.1 per cent from September 2015.

плюс, ускоряющимися темпами падает количество продаж. -18% в июле, -26% в августе, -32% в сентябре

In total, 2,253 homes were sold in September, a decrease of 9.5 per cent compared to August 2016, and a drop of 32.6 per cent compared to September 2015.

Last month, the real estate board released statistics showing the number of sales in the region dropped 26 per cent in August compared to the same month in 2015.

In July, sales were down 18 per cent compared to the same month in 2015.

Интересно, что в новостях не осветили вчера, что теперь каждый житель Канады должен уведомлять CRA в своем tax return о продаже principal residence. Не уведомишь - штраф.

Starting with the 2016 tax year, generally due by late April 2017, you will be required to report basic information (date of acquisition, proceeds of disposition and description of the property) on your income tax and benefit return when you sell your principal residence to claim the full principal residence exemption.

Потом вот еще такое

If only a part of your home qualifies as your principal residence and you used the other part to earn or produce income, you may have to split the selling price and the adjusted cost base between the part you used for your principal residence and the part you used for other purposes (for example, rental or business). You can do this by using square metres or the number of rooms, as long as the split is reasonable.

Instructions will be provided in the guide T4037, Capital Gains 2016, on how to report the sale of your principal residence in this situation.

http://www.cra-arc.gc.ca/gncy/bdgt/2016/qa11-eng.html

Hairy Potter писал(а):Интересно, что в новостях не осветили вчера, что теперь каждый житель Канады должен уведомлять CRA в своем tax return о продаже principal residence. Не уведомишь - штраф.

Starting with the 2016 tax year, generally due by late April 2017, you will be required to report basic information (date of acquisition, proceeds of disposition and description of the property) on your income tax and benefit return when you sell your principal residence to claim the full principal residence exemption.

Потом вот еще такое

If only a part of your home qualifies as your principal residence and you used the other part to earn or produce income, you may have to split the selling price and the adjusted cost base between the part you used for your principal residence and the part you used for other purposes (for example, rental or business). You can do this by using square metres or the number of rooms, as long as the split is reasonable.

Instructions will be provided in the guide T4037, Capital Gains 2016, on how to report the sale of your principal residence in this situation.

http://www.cra-arc.gc.ca/gncy/bdgt/2016/qa11-eng.html

для меня ничего нового. я даже не знал, что раньше этого якобы не надо было делать.

Waterbyte писал(а):для меня ничего нового. я даже не знал, что раньше этого якобы не надо было делать.

Незнание - тоже сила!

Брокёр прислал.
_________________
Instead of recreating the verbage I am collecting useful data from various sources to help you digest this change...this content is from Canadian Mortgage Trends.

The Feds clearly wanted to crack the housing market, and they may have finally done it, with a sledgehammer.

New Department of Finance (DoF) rules will hit the mortgage market hard, but consumers will take the brunt of the blow. The two big changes:

1) Effective Oct. 17, the qualification rate will now apply to allinsured mortgages (even high- and low-LTV 5-year fixed terms, which is not the case today).

2) Regulators are banning a wide array of mortgages from being insured, effective Nov. 30.

One big non-bank lender didn’t mince words when describing today’s DoF’s announcement. “This is a crisis,” the executive told CMT. The lender estimates that up to 40% of its insured volume could vaporize near-term because of these rules. Even if it’s half that among non-banks industry-wide, this appears to be a devastating blow to mortgage competition in Canada.

Housing prices will tumble as a sizable minority of first-time buyers and those with higher GDS/TDS ratios no longer qualify for the mortgage amount they want.

Forcing all insured borrowers to prove they can afford a payment at the posted rate (4.64%) will remove up to 15-20% of buyers from the market, say lenders.
“This will impact more than 50% of borrowers’ [mortgage] limits, among those who select 5-year fixed rates,” said Mortgage Planner Calum Ross. “As unpopular as this may be to say, however, I fundamentally believe this is the right move by regulators. The fact they allowed such a large disparity on the qualifying rate for such a long time was, in my opinion, not a prudent lending decision.”
Others argue that 5-year fixed borrowers with 10%+ down payments could have refinanced and re-amortized after five years anyhow (to reduce their payments and mitigate a 200+ bps rate increase). Mind you, a 200+ bps hike in the next five years would probably cause a recession, so it’s unlikely at best.)
Mortgage availability will drop in high-valued regions like Vancouver and Toronto and rates will rise nationally.

This liquidity drop is partly because of the insurance prohibitions, and partly because of higher capital requirements for insurers. This latter measure was announced previously and is expected to take effect in Q1. Word on the street is that bulk insurance premiums (which average roughly 40+ bps now) could at least double.
As competitors raise rates, banks will likely take that opportunity to hike their own rates. And they’ll probably do it nationally because regional pricing presents internal challenges.


There will be a mad dash to refinance under the old rules prior to October 17th, when the new qualification rate comes into force.
Expect most lenders to stop taking such deals by mid-next week.


From the CMBA press release...example of how this will affect a buyer.



As an example, a well qualified borrower opting for a 5-year fixed term may obtain OAC (On Approved Credit), a rate of 2.39% but will now need to qualify at the benchmark rate of 4.64%. Assuming an income of $80,000, this borrower qualifies for a $475,000 mortgage under current rules based on 25-year amortization and 2.39% contract rate OAC.

Under new rules, the same borrower qualifies for $375,000 with the same 25-year amortization at a 4.64% benchmark qualifying rate. This means that a borrower with 5% down who could previously afford a property worth $500,000, can now buy a property worth a maximum of $395,000 once the new rules come into effect.



Should this change be implemented as planned, it is estimated this rule change will:

• disqualify a significant number of preapproved mortgage borrowers who have not yet purchased a home;

• disproportionately impact first time homes buyers by limiting their mortgage qualification;

• lead many borrowers to struggle to find housing, as they can no longer qualify for a mortgage and rental options are limited due to low vacancy rates in many urban centers.

Thank You
Thank You

Vims писал(а):Брокёр прислал.

Гарт пишет, что теперь уже не получится купить дом со свитом, если даунпеймент меньше 20% (т.е. когда требуется моргидж иншуранс). Я так понимаю, что такой дом купить все-таки можно, но не будут учитывать доход от сдачи свита при получении моргиджа. Для многих домовладельцев это может оказаться весьма и весьма существенным.

"... all insured mortgage borrowers have to meet that threshold. Worse, mortgage insurance won’t be available if you want a 30-year amortization, or have a rental suit in your house."

Meadie писал(а):

Vims писал(а):Брокёр прислал. :wink:

Гарт пишет, что теперь уже не получится купить дом со свитом, если даунпеймент меньше 20% (т.е. когда требуется моргидж иншуранс).

how about mortgage renewal? Что при этом происходит с иншурансом - он перезаключается заново (с проверкой всех условий), или продолжает действовать тот что был? Ибо если первый вариант, то вечер перестаёт быть томным.

akela писал(а):

Meadie писал(а):

Vims писал(а):Брокёр прислал.

Гарт пишет, что теперь уже не получится купить дом со свитом, если даунпеймент меньше 20% (т.е. когда требуется моргидж иншуранс).

how about mortgage renewal? Что при этом происходит с иншурансом - он перезаключается заново (с проверкой всех условий), или продолжает действовать тот что был? Ибо если первый вариант, то вечер перестаёт быть томным.

http://www.fin.gc.ca/n16/data/16-117_2-eng.asp

The announced measure will apply to new mortgage insurance applications received on October 17, 2016 or later. This measure will not apply to mortgage loans where, before October 3, 2016: a mortgage insurance application was received; the lender made a legally binding commitment to make the loan; or the borrower entered into a legally binding agreement of purchase and sale for the property against which the loan is secured. Mortgage loans for which mortgage insurance applications are received after October 2, 2016 and before October 17, 2016 are also not affected by the rule change, provided that the mortgage is funded by March 1, 2017. Homeowners with an existing insured mortgage or those renewing existing insured mortgages are not affected by this measure.

Refinance, however, is completely different story. Then you'll have to go through approvals, etc. and new rules.

A third of insured mortages would have 'difficulty' under new federal rules
http://www.cbc.ca/news/business/genwort ... -1.3792174