Каморка

akela писал(а):how about mortgage renewal? Что при этом происходит с иншурансом - он перезаключается заново (с проверкой всех условий), или продолжает действовать тот что был? Ибо если первый вариант, то вечер перестаёт быть томным.

If they stay with their existing lenders, no stress test at 4.64%. However if the renewal is refused (maybe your income changes or the house drops in value) and you have to deal with another lender, it’s a new mortgage (c) Garth

щас толпа опять помчится покупать недвижимость до 17 октября

Kate писал(а):

akela писал(а):how about mortgage renewal? Что при этом происходит с иншурансом - он перезаключается заново (с проверкой всех условий), или продолжает действовать тот что был? Ибо если первый вариант, то вечер перестаёт быть томным.

If they stay with their existing lenders, no stress test at 4.64%. However if the renewal is refused (maybe your income changes or the house drops in value) and you have to deal with another lender, it’s a new mortgage (c) Garth

renewal может быть refused злостным неплательщикам, у кого кредит скор понизился и тд. Зачем банку пониженная в цене недвижка, когда можно с клиента (который платит исправно) тянуть проценты десятилетиями?

Refinance - совсем другой зверь. Тут уже да, дома люди как ATM с такой легкост;ю не смогут использовать.
Странно такое от Garth-a читать, он тоже теоретик что-ли?

Я там на гос. сайт дала ссылку, где черным по белому написано, что renewals not affected by this change.

QueenR писал(а):

Kate писал(а):

akela писал(а):how about mortgage renewal? Что при этом происходит с иншурансом - он перезаключается заново (с проверкой всех условий), или продолжает действовать тот что был? Ибо если первый вариант, то вечер перестаёт быть томным.

If they stay with their existing lenders, no stress test at 4.64%. However if the renewal is refused (maybe your income changes or the house drops in value) and you have to deal with another lender, it’s a new mortgage (c) Garth

renewal может быть refused злостным неплательщикам, у кого кредит скор понизился и тд. Зачем банку пониженная в цене недвижка, когда можно с клиента (который платит исправно) тянуть проценты десятилетиями?

Refinance - совсем другой зверь.

а, ок. Под реньюалом я имел в виду то что происходит когда срок моргиджа заканчивается, т.е. и реньюал и рефайненс (сорри, не спец я по этим терминам, ввиду отсутствия икспириенса).

Сталобыть, имеет место отчасти первый вариант, отчасти второй. В том что клиент в некоторых ситуациях оказывается "привязанным" к конкретному банку, тоже мало хорошего, ибо ему придётся соглашаться на то что банк предложит.

QueenR писал(а):renewal может быть refused злостным неплательщикам, у кого кредит скор понизился и тд. Зачем банку пониженная в цене недвижка, когда можно с клиента (который платит исправно) тянуть проценты десятилетиями?

Refinance - совсем другой зверь. Тут уже да, дома люди как ATM с такой легкост;ю не смогут использовать.
Странно такое от Garth-a читать, он тоже теоретик что-ли?

Я там на гос. сайт дала ссылку, где черным по белому написано, что renewals not affected by this change.

В любом случае, нет и не было такого закона, что лендер не может повышать страховку клиентам - причем он может это делать как при реньюале так и в любое другое время. А иметь ее он по закону должен - и в ней должнo отражаться LTV ratio (и соответствующий риск).
Или, может быть, вы думаете, что лендер за свой счет эту страховку оплатит?

Meadie писал(а): В любом случае, нет и не было такого закона, что лендер не может повышать страховку клиентам - причем он может это делать как при реньюале так и в любое другое время. А иметь ее он по закону должен - и в ней должнo отражаться LTV ratio (и соответствующий риск).
Или, может быть, вы думаете, что лендер за свой счет эту страховку оплатит?

Миди, где вы берете эту чушь? ...какое еще "любое другое время", какие еще LTV? мне кажется вы концепт "иншуранса" не до конца понимаете, и в частности CMHC

Покупатель платит CMHC страховку один раз до тех пор пока он продолжает original amortization schedule, без всяких Хелоков и дополнительных долгов. А эквити может быть +10%, +15%, а может быть как вы говорите под водой, например - 25% итд. - банку пофиг, он имеет гарантированный репеймент от CMHC и будет предлагать тебе лучший рейт чтобы ты с ним остался и не уходил, и продолжал платить "под водой" ты или нет.

То же самое при реньювале, если клиент делает реньювал на оставшийся баланс и продолжает взятую аммортизацию (даже при другом лендере), то ничего не платиться, хоть дом под водой два раза... или три

учите лучше матчасть, гонимая "пурга" уже немного притомила.

Gatchinskiy писал(а):учите лучше матчасть, гонимая "пурга" уже немного притомила.

ну так они и учат, теоретеги :)

Gatchinskiy писал(а):... Покупатель платит CMHC страховку один раз до тех пор пока он продолжает original amortization schedule, без всяких Хелоков и дополнительных долгов. А эквити может быть +10%, +15%, а может быть как вы говорите под водой, например - 25% итд. - банку пофиг, он имеет гарантированный репеймент от CMHC и будет предлагать тебе лучший рейт чтобы ты с ним остался и не уходил, и продолжал платить "под водой" ты или нет. ...

А что, без страховки сегодня люди уже совсем не покупают недвижимость? И что им прикажете делать, если их недвижимость обесценится настолько, что закон потребует, чтобы у лендера, на балансе у которого находится этот моргидж, была на него страховка?

Не супер биг дил, конечно (порядка одного или нескольких десятков тысяч на типичный сегодняший моргидж), но по данным последних опросов, подобный непредвиденный расход приведет к долговому кризису значительной части канадских домовладений. При этом, с хелока его оплатить уже не удастся.

akela писал(а):

QueenR писал(а):

Kate писал(а):

akela писал(а):how about mortgage renewal? Что при этом происходит с иншурансом - он перезаключается заново (с проверкой всех условий), или продолжает действовать тот что был? Ибо если первый вариант, то вечер перестаёт быть томным.

If they stay with their existing lenders, no stress test at 4.64%. However if the renewal is refused (maybe your income changes or the house drops in value) and you have to deal with another lender, it’s a new mortgage (c) Garth

renewal может быть refused злостным неплательщикам, у кого кредит скор понизился и тд. Зачем банку пониженная в цене недвижка, когда можно с клиента (который платит исправно) тянуть проценты десятилетиями?

Refinance - совсем другой зверь.

а, ок. Под реньюалом я имел в виду то что происходит когда срок моргиджа заканчивается, т.е. и реньюал и рефайненс (сорри, не спец я по этим терминам, ввиду отсутствия икспириенса).

Сталобыть, имеет место отчасти первый вариант, отчасти второй. В том что клиент в некоторых ситуациях оказывается "привязанным" к конкретному банку, тоже мало хорошего, ибо ему придётся соглашаться на то что банк предложит.

Renewal - когда срок моргиджа заканчивается, банк присылает бумажку, типа, пора ренью делать. 80% клиентов, не шопясь эраунд именно подписывают бумажку из банка и все.

Refinance - по инициативе клиента, заплатить моргидж одному банку, и взять у другого с лучшими условиями, например, или consolidate debts (при помощи secured line of credit), и тд.

Meadie писал(а):

А что, без страховки сегодня люди уже совсем не покупают недвижимость? И что им прикажете делать, если их недвижимость обесценится настолько, что закон потребует, чтобы у лендера, на балансе у которого находится этот моргидж, была на него страховка?...

Миди, не несите очередную пургу, матчасть все таки может пройдете сначала?

Meadie писал(а):

Gatchinskiy писал(а):... Покупатель платит CMHC страховку один раз до тех пор пока он продолжает original amortization schedule, без всяких Хелоков и дополнительных долгов. А эквити может быть +10%, +15%, а может быть как вы говорите под водой, например - 25% итд. - банку пофиг, он имеет гарантированный репеймент от CMHC и будет предлагать тебе лучший рейт чтобы ты с ним остался и не уходил, и продолжал платить "под водой" ты или нет. ...

А что, без страховки сегодня люди уже совсем не покупают недвижимость? И что им прикажете делать, если их недвижимость обесценится настолько, что закон потребует, чтобы у лендера, на балансе у которого находится этот моргидж, была на него страховка?

Не супер биг дил, конечно (порядка одного или нескольких десятков тысяч на типичный сегодняший моргидж), но по данным последних опросов, подобный непредвиденный расход приведет к долговому кризису значительной части канадских домовладений. При этом, с хелока его оплатить уже не удастся.

Миди, я специально для Вас уже писал, что большинство "conventional" мортгиджей в Канаде тоже застраховано - типа за счет лендера, но реально это часто выливается в чуть более высокую % ставку. Посмотрите, к примеру: http://www.omac.ca/newsarticle.asp?id=791 - там также затрагивается тема, у кого "на балансе" висят долги. Давайте хотя бы эту страшилку забудем, пожалуйста

QueenR писал(а):Renewal - когда срок моргиджа заканчивается, банк присылает бумажку, типа, пора ренью делать. 80% клиентов, не шопясь эраунд именно подписывают бумажку из банка и все.

Refinance - по инициативе клиента, заплатить моргидж одному банку, и взять у другого с лучшими условиями, например, или consolidate debts (при помощи secured line of credit), и тд.

спасибо, буду знать, надеюсь не пригодится :)

K.B. писал(а):...Миди, я специально для Вас уже писал, что большинство "conventional" мортгиджей в Канаде тоже застраховано - типа за счет лендера, но реально это часто выливается в чуть более высокую % ставку. Посмотрите, к примеру: http://www.omac.ca/newsarticle.asp?id=791 - там также затрагивается тема, у кого "на балансе" висят долги. Давайте хотя бы эту страшилку забудем, пожалуйста

Страховку делают при секьютеризации моргиджей (это является ее необходимым условием). Однако, значительное количество незастрахованных моргиджей находится у крупных банков:

http://www.canadianmortgagetrends.com/c ... rsels.html

Насколько я знаю, OSFI сегодня не регламентирует процедуру получения страховки для незастрахованных моргиджей в случае резкого падения цен (очевидно, в последние годы не было такой необходимости). Единственное связанное с этим требование - это регулярная отчетность о качестве незастрахованных моргиджей, находящихся на балансе FRFI.

Для кого то, возможно, незастрахованный подводный моргидж это и нормально:), но явно не для финансового института (банка), на балансе которого он находится. Очевидно, что как только стоимость недвижимости приблизится к размеру долга по моргиджу, то банк будет более чем заинтересован в приобретении страховки на этот моргидж. В условиях падающих цен, это будет делом недешевым, впрочем, данные расходы банк постарается переложить на домовладельцев. Как это удастся сделать, мы с вами увидим через некоторое время. Скорее всего, это будет требование выплатить сумму страховки единовременно, или резкое повышение рейта для тех, кто находится близко к воде или под водой.

Meadie писал(а): Для кого то, возможно, незастрахованный подводный моргидж это и нормально:), но явно не для финансового института (банка), на балансе которого он находится. Очевидно, что как только стоимость недвижимости приблизится к размеру долга по моргиджу, то банк будет более чем заинтересован в приобретении страховки на этот моргидж. В условиях падающих цен, это будет делом недешевым, впрочем, данные расходы банк постарается переложить на домовладельцев. Как это удастся сделать, мы с вами увидим через некоторое время. Скорее всего, это будет требование выплатить сумму страховки единовременно, или резкое повышение рейта для тех, кто находится близко к воде или под водой.

Для "финансового института" - это тоже нормально, пока клиент жив и исправно все платит. Стахуют не от снижения цен, а от дефолта.

Что значит банк захочет страховку? Страховку банки "не хотят", ее федералы заставляют их покупать (а они уже с клиента чарджат ее) на high ratio моргидж контракты. А контракты закючаются один раз, на весь амортизационный период.

QueenR писал(а):А контракты закючаются один раз, на весь амортизационный период.

точно на амортизационный период, а не на mortgage term?