Каморка

akela писал(а):Для меня ситуация выглядит так, что когда мне предлагают (кто предлагает? Текущий рынок) свое жилье на условиях, исключающих само наличие этих "целей"... то я начинаю отчетливо подозревать, что где-то меня кидают.

"Кинул" я себя сам, переехав в Ванкувер не в 13 лет, а в 33. Двадцать пять лет как минимум упущено из самого главного накопительного периода. И рынок жылья тут кагбе уже и не при чём. Пусть хоть дети не повторят моей ошибки.

Waterbyte писал(а):"Кинул" я себя сам, переехав в Ванкувер не в 13 лет, а в 33. Двадцать пять лет как минимум упущено из самого главного накопительного периода. И рынок жылья тут кагбе уже и не при чём. Пусть хоть дети не повторят моей ошибки.

Каман. Местные в 33 лет еще со стьюдент-лонами не расплатились.

Рынок жилья очень даже при чем. Фундаментально, нет причин для того, чтобы в стране с таким количеством доступной земли (в том числе в областях с хорошим климатом) и таким небольшим населением, чтобы дом стоил на порядок больше чем себестоимость его строительства. Ну в 2-3 раза еще куда ни шло. К этому когда-нибудь и вернется, я уверен.

Тюльпаны, конечно, красивые цветы. Но тюльпанную луковицу за сто тыщщ я бы не стал покупать... даже если все вокруг это делают.

akela писал(а):Местные в 33 лет еще со стьюдент-лонами не расплатились.

Рынок жилья очень даже при чем. Фундаментально, нет причин для того, чтобы в стране с таким количеством доступной земли (в том числе в областях с хорошим климатом) и таким небольшим населением, чтобы дом стоил на порядок больше чем себестоимость его строительства. Ну в 2-3 раза еще куда ни шло. К этому когда-нибудь и вернется, я уверен.

Не расплатившимся со стюдент-лонами никто не мешает, однако, откладывать себе на пензию.

О стоимости и себестоимости.... По ассессменту оценка моего дома - 28 тыщ. Остальное - земля. Какова себестоимость земли?

Waterbyte писал(а): Какова себестоимость земли?

Себестоимость нулевая - ее не надо строить, она уже есть. И в изрядном количестве (даже если ограничиться 200-км полоской вдоль границы Штатов, на каждого канадца придется примерно по три гектара).

akela писал(а):

Waterbyte писал(а): Какова себестоимость земли?

Себестоимость нулевая

akela писал(а):на порядок больше чем себестоимость его строительства. Ну в 2-3 раза еще куда ни шло. К этому когда-нибудь и вернется, я уверен.

следуя формальной логике, рыночная стоимость земли когда-нибудь будет нулевой

И где тут "очень даже при чём"?

Дома всегда будут стоить столько, сколько за них будут платить, вне всякой зависимости от их себестоимости. Я тоже почти уверен в этом. Анлесс события на Юпитере повлияют на людей настолько, что они сменят свои экономические отношения на какие-нть другие

Пока история человечества не демонстрировала особой готовности на такую смену...

сменят свои экономические отношения на какие-нть другие

...на сексуальные )

Ктото просил пример в студию,
скопировал линк незнаю он у кого откроется или нет
но для примера сгодиться...
вы платите 2,207 чтото не учтено но неважно, есть рент
и люди вам будут платить OK 1000
ваша плата 1200 НО кошки, собаки, площадь, и тд и тп
да староват но нужно искать хотя подьехать со специалистом
и глянуть и пожить лет 5 до лучших времён

http://www.realtylink.org/prop_search/D ... 00&SCTP=RS


The Bottom Line powered by powered by
% Down Payment 20 %
Mortgage TERM : 5 Yr
Down Payment $ 95,000
First Mortgage Amount $ 380,000
Insurance Fee ( 1 % of mortgage ) $ 3,800
Total Mortgage Amount $ 383,800
Monthly Mortgage Payment $ 1,988
Monthly Property Taxes $ 219
Monthly Condo Fees $ 0
Monthly Heating Costs $ 0
TOTAL Monthly Payment $ 2,207

Все преимущества ко-опов обсудили, а про главное забыли.

Не знаю во всех ли ко-опах, но наверное в большинстве из них, есть такое правило: после одного года проживания с оплатой по полной цене (market price), получаешь право в случае необходимости обратиться за субсидией.

Архиважная вещь в период кризиса. Владелец дома или кондо в случае неплатежеспособности ни к кому за субсидией обратиться не сможет, та же проблема будет и у тенанта, рентующего у частника- он просто вынужден будет съехать, предварительно помотав нервы себе и людям.

А вот товарищи, проживающие в ко-опе, могут не переживать. Никто их на улицу не выгонит.

Если сравнивать с рентом у частника, то ко-оп имеет также еще одно преимущество. Например, как-то обсуждался такой вопрос- может ли лендлорд избавиться от тенанта перед олимпиадой с целью наживы. Может или нет, это еще надо разобраться, зато в ко-опе такой вопрос вообще никого не волнует. В ко-опах есть свои заморочки, но в принципе это жилье максимально надежное. Из него можно уйти только когда самому захочется. Лучшее место для пережидания кризиса на мой взгляд.

Если сравнивать качество, то нет однозначного ответа. Есть отличные ко-опы, есть похуже. Точно так же есть абсолютно отвратительные кондо, где могут выставить очень серьезный assessment на ремонт, который перекроет всю прибыль от подъема цен, и может равняться оплате в ко-опе за несколько лет. Однозначно можно сказать что хороший собственный дом будет лучше любого ко-опа, но ванкуверские цены на дома улетели так высоко.... Дальше нет смысла продолжать, все уже обсудили.

Насчет покупки чего-либо ( дома и т.д.) - всегда считалось ( многолетний норматив доступности, выработанный за десятки лет выдачи моргачей американскими банками) что доступное жилье для покупки лежит в пределах до 2.5 годовых доходов семьи и до 3-х доходов - умеренно-доступное. Все, что выше - от лукавого, в периоды низких ставок вроде вполне доступно, а в периоды высоких? Между прочим - средний доход семьи в ванкувере - чуть менее 70К в год... На момент покупки квартиры наш доход был в раёне 100К, а квартира - 350К - уже выходила за пределы даже умеренной доступности ( если обсуждать нормальный жилищный рынок, который в теченоии десятилетий был в Сев. Америке до надувания пузыря недвиги, начавшегося в 2002-2003гг). Кстати - что в 2000 году средний доход семьи в Ванкувере был 65К , что сейчас - около 70К... а цены на жилье удвоились. Да в 2000г в Ричмонде можно было спокойно взять нормальный таун-хауз за 160К и дом за 220! Наша квартира стоила 200К. При тех-же зарплатах у людей! И что - это навсегда теперь так?
Да, в коопах в основном везде вам подсунут подписать бумагу "чтоб не случилось - на субсидию не претендую" - без нее вас не поселят. Сам такие вещи подписывал два раза, причем уже в 2000 году так было.

Waterbyte писал(а): Дома всегда будут стоить столько, сколько за них будут платить, вне всякой зависимости от их себестоимости. Я тоже почти уверен в этом.

Тюльпанные луковицы тоже всегда стоили и будут стоить столько, сколько покупатель готов заплатить.
В какой-то момент он был готов заплатить целое состояние.
А потом цена луковиц вернулась к "фундаменталс". Определяемым, в конечном счете, количеством денег которые можно заработать пустив эту луковицу в бизнес (цветочно-торговый), дискаунтед к текущему моменту.

Кстати о цене земли и строений. Интересовался я недавно ценами на недвижимость в Германии, в тех местах где нам приходилось жить (пригороды крупного города). Оказалось, что цены на сравнимые по площади квартиры - в два раза ниже грейта-ванкуверских. При том что земля в Европе "кончилась" триста лет назад, а дома далеко не картонно-фанерные.

В общем, мое мнение такое, что в Канаде (и в Ване в частности) коэффициент "аффордабилити" жилья (определяемые за сколько медианных зарплат можно купить медианный дом) вернутся из заоблачных 5..9 до нормальных 2..4. Когда это произойдет - другой вопрос.

В германии социальное государство - оно активно играет на стороне всех граждан, а не только банкиров и страховщиков. В Германии не так выгодно спекулировать недвижкой - давят спекулянтов налогами и специальными ограничениями. Ну а что бы сделало германское правительство со строительной компанией построившей хоть одно ликинг кондо - страшно представить ( ну, там смертной казни нет конечно, но сели бы ребята надолго)

В германии социальное государство... В Германии не так выгодно спекулировать недвижкой... ну, там смертной казни нет конечно...

там тепло, там моя мама... так то в Турции, там тепло...

P.S. пожалуйста, извините за то, что навеяло

Михаил писал(а):Да, в коопах в основном везде вам подсунут подписать бумагу "чтоб не случилось - на субсидию не претендую" - без нее вас не поселят.

Мои очень хорошие друзья поселились в ко-опе 2 года назад и говорили мне про такое правило- до года обещаешь не обращаться за субсидией, после года можешь обращаться. Но, ко-опы все таки отличаются друг от друга, возможно что не везде так.

Такая система также есть в метро хаузинге, это знаю точно.

Поспрашиваю для интереса других знакомых, живущих в ко-опах. Думал что везде одна система, теперь выясню. Хотя мне кажется что внезапно обедневшую семью из ко-опа все таки не выкинут. То обещание подписанное при вселении может иметь чисто психологически-запугивающий характер, а в реальности такую семью все же переведут на субсидию. Хотя это только догадки, и опять же, может зависеть от ко-опа.

Но, не будем больше обсуждать worst case scenario, зачем нагнетать обстановку.

akela писал(а):В общем, мое мнение такое, что в Канаде (и в Ване в частности) коэффициент "аффордабилити" жилья (определяемые за сколько медианных зарплат можно купить медианный дом) вернутся из заоблачных 5..9 до нормальных 2..4. Когда это произойдет - другой вопрос.

Вы еще не заметили что цены в Ванкувере не привязаны к местным доходам? Зачем это все считать, пересчитывать. На ванкуверском рынке работают китайские деньги, индийские деньги, криминальные деньги, деньги пенсионеров с востока Канады, деньги спекулянтов недвижимостью, и т.д.

Те кто вспоминает цены в Ванкувере 10 лет назад, не учитывают одно огромное событие, происшедшее за эти 10 лет: Китай качественно изменился за это время. Китай стал экономическим гигантом, с несколькими миллионами миллионеров. А мы, то есть Ванкувер- это ворота, довольно широко открытые навстречу Китаю. У китайцев могут быть разные причины покупать недвижимость здесь- заначка на черный день, приятное экологически чистое место для проживания, отмывание денег, да что угодно.

Если же случится чудо и заметное количество китайцев зачем-то станет продавать жилье в Ванкувере (все может быть, кризис вещь довольно непредсказуемая), тогда цены действительно рухнут. Но это что-то должно случиться наверное в Китае, а не в Канаде.

Я думаю что снижение цен в ближайшие год-два возможно, так как причин для него достаточно. Убыточная олимпиада, потеря работы многими после олимпиады, возможное удорожание моргиджей и т.д. Но пока рынок поддерживают китайцы, он не может серьезно рухнуть. Подкорректируется на 10-20 процентов, не более.

неа, не верю я в это, насчет китайцев. По-моему, это сказки риэлторские.

Во-первых, доля привозных "китайских денег" в общем объеме сделок на рынке недвижимости, довольно мала. Основная масса жилья покупается все-таки в глубокий, растянутый до предела моргидж. И оплачивается деньгами, зарабатываемыми здесь, в Канаде.

Во-вторых, "иностранные инвесторы", как только запахнет жареным (т.е. станет очевидно что недвижимость падает, и будет падать/стагнировать еще несколько лет), они начнут всё энергично "сливать", чтоб вложить бабки во что-то другое, более доходное. И это только усилит эффект.

victor a писал(а):
Вы еще не заметили что цены в Ванкувере не привязаны к местным доходам? Зачем это все считать, пересчитывать. На ванкуверском рынке работают китайские деньги, индийские деньги, криминальные деньги, деньги пенсионеров с востока Канады, деньги спекулянтов недвижимостью, и т.д.

Мало кто знает(с), но такие же деньги работают во всех крупных городах мира...