Каморка

Оказывается это совсем не идиничный случай с такими суммами. Буквально на днях друзья рассказли, что в ближайшем кругу приятелей такое случалось как-минимум у трех пар с суммами от 25 до 75К! Все дома моложе 15 лет. И все платят как миленькие, уж лучше и правда на сьеме если на дом денег не хватает.

Аленка писал(а):

akela писал(а): У нас в доме год назад крышу меняли, суммы конечно гораздо меньшие (порядка 10к с юнита). Крышу поменяли давно уже, а один юнит совсем недавно вот только заплатил, до сих пор долг на них висел. Так что я бы не стала спешить с продажей или банкротством.

Roof price for most of TH is 5000.. 6K - max... 10K - it is price for average detach house. If you pay more - go to google or get assesment from other roofing companies... It is free.. For 50K from unit you can build rocket to the moon..

Alusya писал(а):Оказывается это совсем не идиничный случай с такими суммами. Буквально на днях друзья рассказли, что в ближайшем кругу приятелей такое случалось как-минимум у трех пар с суммами от 25 до 75К! Все дома моложе 15 лет. И все платят как миленькие, уж лучше и правда на сьеме если на дом денег не хватает.

Ну всяко бывает, ремонты дорогостоищие могут быть необходимы. Но в случае Таты меня очень уж смущают сроки, в которые они требуют всю сумму выложить. Если ремонт действительно необходим, то надо бороться за выплаты в рассрочку.

Alusya писал(а):Оказывается это совсем не идиничный случай с такими суммами. Буквально на днях друзья рассказли, что в ближайшем кругу приятелей такое случалось как-минимум у трех пар с суммами от 25 до 75К! Все дома моложе 15 лет. И все платят как миленькие, уж лучше и правда на сьеме если на дом денег не хватает.

Наш дом 1989 года.
Суммы были раньше меньше, по крайней мере до 2009 года, потому что, раньше Страта могла брать деньги, без процентно, на ремонт у федеральных властей, была отдельная статья расходов под это - часть брала Страта, а часть распределялось между владельцами.
В 2009 году - этот фонд убрали, больше денег на это не выделяeтся вообще и нет никаких специальных субсидий. т.е. нет больше ничего от властей чтобы помочь либо Страте или владельцам с их лоанами на ремонт здания.
Попытаюсь еще обратиться к этим ребятам, посмотрим что они напишут.
http://www.visoa.bc.ca/contact

BM писал(а):

Аленка писал(а):

akela писал(а): У нас в доме год назад крышу меняли, суммы конечно гораздо меньшие (порядка 10к с юнита). Крышу поменяли давно уже, а один юнит совсем недавно вот только заплатил, до сих пор долг на них висел. Так что я бы не стала спешить с продажей или банкротством.

Roof price for most of TH is 5000.. 6K - max... 10K - it is price for average detach house. If you pay more - go to google or get assesment from other roofing companies... It is free.. For 50K from unit you can build rocket to the moon..

Exactly, including installation of new gutters as well! (in my case it was close to 10K) But it all depends on the size and coplexity of the roof as well..

Alusya писал(а): И все платят как миленькие,

вот это удивляет

QueenR писал(а):Но в случае Таты меня очень уж смущают сроки

Кстати по поводу сроков, тут еще интереснее .По Страта Акту ( типа библия Страт, всех Страт) - это вообще должно быть заплачено в течении 7 дней.

"... The Special Levy shall be deemed to be due and payable on 7th day, after the date of approval of the resolution by 3/4 vote of eligible voters for purposes of a default in the payment or section 109 of the Strata Property Act, BUT for convenience purposes ONLY, each strata lot owner may provide payment in the amount provided for in the attached Schedule A by Jan. 15. 2012..."

И что самое интересное, я вот тут возмущаюсь, НО мои окна и балкон по крайнер мере в планах на ремонт ( всего 2 стены дома будут ремонтировать, и те окна/рамы/балконы которые выходят на воду ( соль разъела все прокладки между окнами).
А другие 2 стены дома - не входят в план ремонта, НО старушки все равно согласны выложить за это 40 тысяч ( это минимальная сумма на ремонт у некоторых юнит), максимальная в пенхаузах 67 тысяч а второй 74 тысячи. Вот.

dub

levak писал(а):Я только не понял а куда делся ваш континженсу (Contingency fund) фонд для ремонтов??
Он должен быть примерно на треть или половину покрыть издержки ремонта..
Эти деньги-взнос входят в месячные маинтенанс фее и должны по идее накапливаться для крупных ремонтов..

Вот что писала Jou-Jou про это
Нашему таунхаузу 15 лет, мы в нём живём три с половиной года. Проблем пока (тьфу-тьфу) не было. Contingency fund немаленький, до недавнего времени все расходы (ворота въездные починить, поменять перила, ограждение поменять, бассейн почистить, подкрасить, и т.д.) оплачивались из него.
В прошлом году решили поменять крыши (в одном из юнитов слегка стало протекать, а страта предпочитает решать проблемы сразу и "на корню"), в contingency денег не хватило, с каждого юнита по примерно 5 тысяч, в рассрочку на 9 месяцев. Крыши уже поменяли, так что теперь при продаже можно указывать что крыша новенькая и соответственно приподнять цену

Contingency fund обычно в пределах 200-400К. На ремонт крыши конечно же хватит.
Если вопрос стоит о building envelope repair, то счет идет на миллионы - 2-5 миллиона. Никогда не видел континжеси фонда такого размера.
Поэтому и был Special General Meeting на котором все решилось. Обычно такие вопросы обсуждаются на протяжении нескольких лет до того пока дойдет дело до голосования. Странно, что все так внезапно случилось. Либо кто-то никогда не читал strata minutes и не знал о грядущем ремонте, либо одно из двух.
На работе сотрудник был в подобной ситуации. Говорит, что банк открыл ему кредит лайн под это дело. Деталей не знаю.

Я получила ответ от VISOA.
Ребята если не сложно, я вроде бы все поняла, но все равно, не могли бы вы мне более внятно объяснить - по их ответу похoже Страта не имела право отменить План Б, без согласия владельцев и не имет право заставить всех платить по Плану А.
Для этого они должны собрать очередное собрание жильцов/владельцев.
Правильно я поняла.

".................Hello Tatyana,
Your strata number is Strata Plan VIS 1329. Unfortunately your strata has not been a corporate member since 2006, and you have not taken out an individual membership as you indicate.
As an all-volunteer organization we depend on our membership subscriptions to keep the organization vibrant and helpful to those members. I hope you will take out a subscription and will pass your particulars on to our Membership committee to forward some information to you to help you join us.Nevertheless, we do allow for one complementary question.

First, although your council for the most part has a great amount of authority under SPA s.26 to act on behalf of the strata corporation...

Council exercises powers and performs duties of strata corporation
26 Subject to this Act, the regulations and the bylaws, the council must exercise the powers and perform the duties of the strata corporation, including the enforcement of bylaws and rules.
....It is also subject to the direction of the owners of the strata corporation in accordance with SPA s.27:

Control of council
27 (1) The strata corporation may direct or restrict the council in its exercise of powers and performance of duties by a resolution passed by a majority vote at an annual or special general meeting.
Because of this, it is evident that the "strata corporation", by voting for Schedule B, gave direction to the council to take out that loan.

Presuming that the strata corporation did not state in any way by that resolution or another that they were permitted to resort to Schedule A, then the council is in fact restricted from doing so.

Therefore, the council has no authority to impose Schedule A on any owner without the consent of the owners -- as a strata corporation -- at another Special General Meeting.

I imagine that this "edict" from the council about both Schedule A and the imposition of liens has shocked many of your fellow owners.

To deal with this, I suggest that you present to council a petition signed by 20% of the owners (in your case that means a minimum of 24 owners) stating that, "because -- in accordance with SPA s.27 -- council is required to follow the direction of the "strata corporation" given at the last SGM with respect to Schedule B, and because the strata corporation gave them no authority to resort to Schedule A , then council must consult the owners first before it can impose either Schedule A or any time limitations or the threat of liens on the owners without their consent. Therefore, in accordance with SPA s.43, the undersigned eligible voters of Strata Plan 1329 demand that council hold a Special General Meeting to discuss the alternatives to Schedule A as well as possible alternatives to the scheduling of the work to be done."

Special general meeting called by voters
43 (1) Persons holding at least 20% of the strata corporation's votes may, by written demand, require that the strata corporation hold a special general meeting to consider a resolution or other matter specified in the demand.
(2) The demand must be signed by each of the persons making it.
(3) Subject to section 44, the strata corporation must hold the special general meeting within 4 weeks after the demand is given to the strata corporation.
(4) The president of the council may call the special general meeting without holding a council meeting.
(5) At the special general meeting, the resolution or any other matter specified in the demand is the first item on the agenda and must be dealt with before consideration of any other matter about which notice has been given.
(6) If a special general meeting is not held within the time period set out in subsection (3), the persons making the demand may themselves hold a special general meeting by complying with the provisions of this Act, the regulations and the bylaws respecting the calling and holding of special general meetings.
Note that you and your co-signors are not "asking" -- you are "demanding" (the word used in the Act).

Although the council acted in too much haste on this matter, as a possible defense I imagine that they discovered that Schedule B would not work since most banks are very reluctant to give loans to stratas because the strata cannot use the common property for collateral. They or your property manager should have found that out for themselves before the last SGM and hardly mention it as an option.
I hope this helps and that you will take out an individual membership yourself so we can assist you again.

David Grubb
VISOA Helpline
-----

Next писал(а):Я получила ответ от VISOA.
Ребята если не сложно, я вроде бы все поняла, но все равно, не могли бы вы мне более внятно объяснить - по их ответу похoже Страта не имела право отменить План Б, без согласия владельцев и не имет право заставить всех платить по Плану А.
Для этого они должны собрать очередное собрание жильцов/владельцев.
Правильно я поняла.

***

Насколько я понял, ситуация такая:

1) Денег у страты (т.е. у вас, жильцов) в заначке нет, а ремонт делать надо.

2) Страта определила сколько надо собрать денег и сколько с каждого причитается.

3) Страта искала пути как найти халявные деньги (никто не дает) или как их взять займы под низкий процент и таким образом помочь жильцам каким-то образом с выплатами и процентами (так как процент на индивидуальный займ может быть больше).

4) Оказалось, что брать взаймы страта не может, несмотря ни на какие резолюции это незаконно, так как заложить банку ничего не может. Поэтому вариант "помощи" членам страты отпадает, и надо собирать деньги "по-старинке": вот тебе счет - заплати до такого-то числа.

5) Формально, собрание страты, хоть и согласилось на ремонт и насчет цены, не подтвердило Вариант А (прямое собирание денег). Прежнее собрание владельцев решило подтвердить Вариант Б (займ у банка), который очень скользский и нереальный.

6) Формально, необходимо еще одно собрание, что бы подтвердить Варинат А.

7) Надо писать петицию, тянуть резину, так сказать, и искать деньги (или продавать квартиру)