Каморка

Gadi писал(а):

akela писал(а):я думаю что вопрос не в том "на сколько процентов упадут цены".

А в том, какой "medial multiple" (отношение медианной цены жилья к медианному доходу хаусхолда) является long-term нормой для Ванкувера.

по-моему уже обмусоливали мнокократно, что цена жилья в Ванкувере определяется далеко не доходом ЖИТЕЛЕЙ Ванкувера

Даже если допустить, что сей фактор существенен (хотя этому так и не нашлось документального подтверждения). Ответ на вопрос о median multiple по-прежнему интересен.

akela писал(а):динайал детектед :)
(а нормальность распределения, кстати, тут никаким боком нерелевантна)

не уверен, что понимаю, чему ты улыбаешься. динаял изначально заложен в модель - это иррелевантность поведения цены на конкретное жильё, а отнюдь не распределения цен на всё жильё на рынке.

другими словами: мне пофиг, растёт цена на моё жильё или падает, и мне пофиг, как ведут себя цены на остальное жильё, но мне вовсе не пофиг распределение цен на рынке тогда, когда я принимаю решение о выборе конкретного жилья на этом самом рынке. а тебе, видимо - пофиг, раз ты медианную цену предлагаешь в свои критерии включать.

Waterbyte писал(а):не уверен, что понимаю, чему ты улыбаешься. динаял изначально заложен в модель - это иррелевантность поведения цены на конкретное жильё, а отнюдь не распределения цен на всё жильё на рынке.

другими словами: мне пофиг, растёт цена на моё жильё или падает, и мне пофиг, как ведут себя цены на остальное жильё, но мне вовсе не пофиг распределение цен на рынке тогда, когда я принимаю решение о выборе конкретного жилья на этом самом рынке. а тебе, видимо - пофиг, раз ты медианную цену предлагаешь в свои критерии включать.

я, похоже, существенно лучше чем ты отношусь к статистике.
И думаю, что следующие две величины:
а) Отношение цены жилья, которое бы меня устроило, к моему хаусхальтному доходу (при условии что я вообще собрался покупать жильё)
б) median multiple в моём городе
- конечно же не тождественны, но довольно сильно коррелируют. Когда (б) идёт вниз или вверх, с большой вероятностью туда же идёт и (а).

akela писал(а):я, похоже, существенно лучше чем ты отношусь к статистике.

похоже на то. ибо для меня твои а и б - вещи совершенно перпендикулярные, и никакой корреляции между ними я не вижу. я, видимо, маргинал :)

Акела в твоей голове слишком много: графиков,формул,статистики и тд и не так много инкама а значить нет баланса ( peace of mind) даже когда дома пусть будут по 350к у тебя какая то из линий не сойдется и ты все равно не купишь! ...ИМХО!
....если че, то у меня розовые очки и линзы в них-9

mypka писал(а):Акела в твоей голове слишком много: графиков,формул,статистики и тд и не так много инкама а значить нет баланса ( peace of mind) даже когда дома пусть будут по 350к у тебя какая то из линий не сойдется и ты все равно не купишь! :)...ИМХО!

провокация детектед :)

Calculating the average house price is as simple as adding up the prices realized for all home sales in a particular month and dividing by the number of sales. The problem with that metric begins to emerge, however, when one or more parts of the housing market don't act in tandem with all the other segments, as they seldom do.

For instance, what happens if the percentage of really expensive homes sold drops more than it does for other types of homes? That could lead to a big drop in the average selling price, even though the price of more moderate homes may be little changed.

... In Vancouver, for instance, the average selling price in June was $701,141, down 13.3 per cent from last year. But using the MLS home price index methodology, Greater Vancouver prices actually rose year-over-year by 1.7 per cent.

Victoria писал(а):Calculating the average house price is as simple as adding up the prices realized for all home sales in a particular month and dividing by the number of sales. The problem with that metric begins to emerge, however, when one or more parts of the housing market don't act in tandem with all the other segments, as they seldom do.

For instance, what happens if the percentage of really expensive homes sold drops more than it does for other types of homes? That could lead to a big drop in the average selling price, even though the price of more moderate homes may be little changed.

... In Vancouver, for instance, the average selling price in June was $701,141, down 13.3 per cent from last year. But using the MLS home price index methodology, Greater Vancouver prices actually rose year-over-year by 1.7 per cent.

Прямо в "дырочку"!поэтому покупаешь не когда все "линии"и формулы сошлись в одну точку или цифру, а то что можешь позволить(потянуть)!и не больно для бюджета семьи!
2 Акела :когда у тебя все "сойдется" то скорее всего экономика будет в полной жопе,а ты будешь на EI или велфаре и все равно не купишь(не сможешь)......а жизнь ПРОХОДИТ!...в ренте

...вот оффициальная статистика :

http://www.chpc.biz/canada_chart.html


...только с Января по Май цены поднялись на 20%, правда в Июне немного осели, что делать? - лето, отпуска, никому не хочется париться....

VladS писал(а):...вот оффициальная статистика :

http://www.chpc.biz/canada_chart.html


...только с Января по Май цены поднялись на 20%, правда в Июне немного осели, что делать? - лето, отпуска, никому не хочется париться....

Это из серии "гляжу в книгу - вижу фигу"? Я конечно понимаю что смотрели на график практически в полночь и возможно глаза подвели, но похоже вы все же выдаете желаемое за действительное. Если еще раз внимательно посмотрите на этот график, то увидите что июнь 2012 здесь конечная точка, а вот "немножко осели" цены с февраля 2012. Причем это немножко по глубине сопоставимо с целым годом падения в кризисном 2008-ом. Если бы такой дроп произошел за один летний месяц, то вой риелторов слышен был бы по всей округе. На это даже такие оптимисты как я не рассчитывают

optimystic писал(а):

VladS писал(а):...вот оффициальная статистика :

http://www.chpc.biz/canada_chart.html


...только с Января по Май цены поднялись на 20%, правда в Июне немного осели, что делать? - лето, отпуска, никому не хочется париться....

Это из серии "гляжу в книгу - вижу фигу"? Я конечно понимаю что смотрели на график практически в полночь и возможно глаза подвели, но похоже вы все же выдаете желаемое за действительное. Если еще раз внимательно посмотрите на этот график, то увидите что июнь 2012 здесь конечная точка, а вот "немножко осели" цены с февраля 2012. Причем это немножко по глубине сопоставимо с целым годом падения в кризисном 2008-ом. Если бы такой дроп произошел за один летний месяц, то вой риелторов слышен был бы по всей округе. На это даже такие оптимисты как я не рассчитывают

а это из серии "не знаю о чем вы, но ехать надо" ...
Уже вроде разжевали многократно - такие графики ничего толком не показывают, но, видимо, в вашу теорию не укладывается, и потому - побоку ...
Еще раз: средняя цена продаваемых домов может падать даже тогда когда стоимость КОНКРЕТНЫХ домов растет.

Gadi писал(а):Еще раз: средняя цена продаваемых домов может падать даже тогда когда стоимость КОНКРЕТНЫХ домов растет.

и как вы думаете, насколько это предсказуемо? С точки зрения владельца того или иного конкретного дома.

akela писал(а):

Gadi писал(а):Еще раз: средняя цена продаваемых домов может падать даже тогда когда стоимость КОНКРЕТНЫХ домов растет.

и как вы думаете, насколько это предсказуемо? С точки зрения владельца того или иного конкретного дома.

Юра приводил ссылку на правильный, хоть и немножко запаздывающий, индекс. Вот и следите за ним.

Но я не знаю зачем это нужно владельцу. Разве что если продавать планируете. Но даже в этом случае нужно следить за парой нынешний/будущий дом - они могут быть в секторах рынка с разной активностью и тенденциями. Например, ваш дом упал в цене, но дом в который вы планируете перебираться, упал в цене еще больше. Или наоборот, ваш дом в цене вырос, но от продажи вы не выиграете, т.к. ваш таргет дом вырос в цене еще больше.

Так что действительно бесполезно ждать "парада планет" ...

Gadi писал(а):Юра приводил ссылку на правильный, хоть и немножко запаздывающий, индекс. Вот и следите за ним.

Я имел в виду, что допустим, рынок упал или вырос на 50%.
Как может владелец дома знать заранее, упадёт (или вырастет) в цене его дом на те же 50%? Или на 70%? Или на 20%? Или на -10%? На то и статистика.

Gadi писал(а):Но я не знаю зачем это нужно владельцу. Разве что если продавать планируете. Но даже в этом случае нужно следить за парой нынешний/будущий дом - они могут быть в секторах рынка с разной активностью и тенденциями. Например, ваш дом упал в цене, но дом в который вы планируете перебираться, упал в цене еще больше. Или наоборот, ваш дом в цене вырос, но от продажи вы не выиграете, т.к. ваш таргет дом вырос в цене еще больше.

Если принять как данность, что "свой дом" (большего или меньшего размера, в той или иной местности) является главной и окончательной финансовой целью в жизни, то наверно действительно не нужно ничего знать кроме суммы ежемесячных выплат по моргиджу. А если есть другие фин. цели, то увы.

Gadi писал(а):
Но я не знаю зачем это нужно владельцу....

от владельцев ответов не будет, но зато рентующие четко знают "зачем это надо владельцу":)