Каморка

akela писал(а):наши доблестные банки умнее и дальновиднее

это точно, например, предлагая программу для получения первого кредита по недвижимости: если кандидат по каким-то опциям не проходит квалификацию, то банк предлагает подписать двусторонний документ, обязуя покупателя нести всю ответственность по предоставлению гарантий при выплате кредита, в ответ на получение одобрения на кредит

optimystic писал(а):

Waterbyte писал(а):момент приобретения проперти иррелевантен.

Как так?

очень просто. стоимость владения активом почти не зависит от того, выплачены долговые обязательства, им обеспеченные, или нет. почти - потому что стоимость собственного капитала, как правило, чуточку ниже стоимости привлечённого. как легко видеть, момент приобретения актива не влияет на структуру капитала, им обеспеченного, и потому иррелевантен.

Waterbyte писал(а):

optimystic писал(а):

Waterbyte писал(а):момент приобретения проперти иррелевантен.

Как так?

очень просто. стоимость владения активом почти не зависит от того, выплачены долговые обязательства, им обеспеченные, или нет. почти - потому что стоимость собственного капитала, как правило, чуточку ниже стоимости привлечённого. как легко видеть, момент приобретения актива не влияет на структуру капитала, им обеспеченного, и потому иррелевантен.

ой ли... А ну ка примерчик:

1. Куплено за 100К под 10K down. Заняли 90К. Платим интерес: $200/month;
2. То-же самое спустя 5 лет куплено за 300К под 10К down. Заняли уже 290К. Платим интерес: $650/month.

ну и что - нет тут разницы?

Victoria писал(а):

akela писал(а):наши доблестные банки умнее и дальновиднее

это точно, например, предлагая программу для получения первого кредита по недвижимости: если кандидат по каким-то опциям не проходит квалификацию, то банк предлагает подписать двусторонний документ, обязуя покупателя нести всю ответственность по предоставлению гарантий при выплате кредита, в ответ на получение одобрения на кредит

трудно придумать что-то умнее и дальновиднее, чем просто дать подписать клиенту ещё одну бумажку в придачу к тем двадцати, что он уже подмахнул не глядя.

А банку в общем-то бояться особо нечего, его потенциальные риски на этих 5-5=0%-даун-клиентах застрахованы организацией именуемой CMHC. Что я, как акционер этих самых банков, могу только приветствовать. Но не приветствую как налогоплательщик, на чьи деньги, возможно, эта CMHC будет бэйлд-аут.

Waterbyte писал(а):

optimystic писал(а):

Waterbyte писал(а):момент приобретения проперти иррелевантен.

Как так?

очень просто. стоимость владения активом почти не зависит от того, выплачены долговые обязательства, им обеспеченные, или нет. почти - потому что стоимость собственного капитала, как правило, чуточку ниже стоимости привлечённого. как легко видеть, момент приобретения актива не влияет на структуру капитала, им обеспеченного, и потому иррелевантен.

Так, понятно - все иррелевантно, стоимость рента == стоимости владения. Значит рентовщики ничего не зарабатывают, а занимаются благотворительностью. Квартиросъемщики, в свою очередь - ленивы, поскольку предпочитают жить в вонючих рентовках и не шевелить .опой.

Имхо, обсуждаемое утверждение верно только в том случае, если рассматривать выплаты по моргиджу в совокупности, не учитывая, что часть выплат идет в принципал, т.е. себе в карман. Если же выплачивать только интерес, то рент той же недвижимости становится ощутимо дороже. Примеры лень приводить - каждый может посмотреть, сколько стоит рент конкретного дома, а потом посчитать свой моргидж, посмотрев цену аналогичных домов в округе.

тортикабысейчас писал(а):

Waterbyte писал(а):как легко видеть, момент приобретения актива не влияет на структуру капитала, им обеспеченного, и потому иррелевантен.

ой ли... А ну ка примерчик:

1. Куплено за 100К под 10K down. Заняли 90К. Платим интерес: $200/month;
2. То-же самое спустя 5 лет куплено за 300К под 10К down. Заняли уже 290К. Платим интерес: $650/month.

ну и что - нет тут разницы?

конечно, нет: в обоих случаях стоимость капитала - 4.5% в год (если брать одинаковый срок амортизации мортгиджа в 25 лет и отбросить другие расходы, влияющие на стоимость, как опять же иррелевантные). формулы для екселя нарисовать, если кто проверить хочет?

Проф. Преображенский писал(а):Так, понятно - все иррелевантно, стоимость рента == стоимости владения.

тру.

Проф. Преображенский писал(а):Значит рентовщики ничего не зарабатывают, а занимаются благотворительностью. Квартиросъемщики, в свою очередь - ленивы, поскольку предпочитают жить в вонючих рентовках и не шевелить .опой.

фолс. не значит. ты свои неверные выводы делаешь на основе верных посылок. о чём это нам кагбе намекает?

akela писал(а):А банку в общем-то бояться особо нечего, его потенциальные риски на этих 5-5=0%-даун-клиентах застрахованы организацией именуемой CMHC. Что я, как акционер этих самых банков, могу только приветствовать. Но не приветствую как налогоплательщик, на чьи деньги, возможно, эта CMHC будет бэйлд-аут.

на самом деле всё гораздо хуже :)

Waterbyte писал(а):на самом деле всё гораздо хуже :)

В действительности всё совсем не так, как на самом деле.

Waterbyte писал(а):

Проф. Преображенский писал(а):Так, понятно - все иррелевантно, стоимость рента == стоимости владения.

тру.

Проф. Преображенский писал(а):Значит рентовщики ничего не зарабатывают, а занимаются благотворительностью. Квартиросъемщики, в свою очередь - ленивы, поскольку предпочитают жить в вонючих рентовках и не шевелить .опой.

фолс. не значит. ты свои неверные выводы делаешь на основе верных посылок. о чём это нам кагбе намекает?

Я папрашу без намеков! Объясни свою логику. Классический треугольник: дом, владелец, съемщик. Ты утверждаешь, что стоимость владения равна стоимости рента. Да? Поясни, куда будут затрачены деньги, полученные за рент? Ничего не останется? Смысл сдавать в рент?

Проф. Преображенский писал(а):Я папрашу без намеков! Объясни свою логику. Классический треугольник: дом, владелец, съемщик. Ты утверждаешь, что стоимость владения равна стоимости рента. Да? Поясни, куда будут затрачены деньги, полученные за рент? Ничего не останется? Смысл сдавать в рент?

понятия не имею, куда будут потрачены деньги :)

давай рассмотрим твои классические углы.

съёмщик: пофиг, снимает дом или владеет им. выплачиваемый рент включает в себя все расходы, связанные с владением.

владелец: пофиг, сдаёт дом или продаёт его. собираемого рента хватает на все расходы, связанные с владением. смысл сдавать в рент неликвидный актив, находящийся в распоряжении - получать ликвидный кеш сегодня. когда стоимость капитала низкая, то дополнительный смысл есть в сохранении актива, а не в его ликвидации, ибо он обещает кеш не только сегодня, но и завтра.

дом: вот кому вообще всё по барабану...


разница между владельцем и съёмщиком: у одного есть кеш, который он расходует на пользование активом, а у другого кеша нету, зато ему не надо его расходовать на пользование активом. я уже много раз говорил, что разница между владением и рентом (а она конечно же есть!) лежит исключительно вне финансовой области (если не принимать во внимание спекулятивные транзакции, которые погоды на рынке не делают).

Waterbyte писал(а):

Проф. Преображенский писал(а):Я папрашу без намеков! Объясни свою логику. Классический треугольник: дом, владелец, съемщик. Ты утверждаешь, что стоимость владения равна стоимости рента. Да? Поясни, куда будут затрачены деньги, полученные за рент? Ничего не останется? Смысл сдавать в рент?

понятия не имею, куда будут потрачены деньги

давай рассмотрим твои классические углы.

съёмщик: пофиг, снимает дом или владеет им. выплачиваемый рент включает в себя все расходы, связанные с владением.

владелец: пофиг, сдаёт дом или продаёт его. собираемого рента хватает на все расходы, связанные с владением. смысл сдавать в рент неликвидный актив, находящийся в распоряжении - получать ликвидный кеш сегодня. когда стоимость капитала низкая, то дополнительный смысл есть в сохранении актива, а не в его ликвидации, ибо он обещает кеш не только сегодня, но и завтра.

дом: вот кому вообще всё по барабану...


разница между владельцем и съёмщиком: у одного есть кеш, который он расходует на пользование активом, а у другого кеша нету, зато ему не надо его расходовать на пользование активом. я уже много раз говорил, что разница между владением и рентом (а она конечно же есть!) лежит исключительно вне финансовой области (если не принимать во внимание спекулятивные транзакции, которые погоды на рынке не делают).

Нет, все же ты считаешь, что: "выплачиваемый рент включает в себя все расходы, связанные с владением". И это правильно. И еще должно оставаться - иначе что это за бизнес был бы.

Вот тебе пример:

1. дом стоимостью в 550 тыс., могидж на 200 тыс., бэйсмент сдается за 800 долл/мес. - что равно месячной выплате моргиджа. В результате владелец платит только таксы и мэйнтенанс. 400 долл из моргиджа идет в принципал. Хорошо?
2. Дом стоимостью в 700 тыс, моргидж на 400 тыс. Бэйсмент сдается за 900 долл. Это равно выплате процента на моргидж. В результате владелец платит себе принципал, таксы и мэйнтенанс. Хорошо?

И ты будешь говорить, что рент не имеет финансового смысла для владельца?

Что касается разницы между рентом и владением, то утверждаю, что ты никогда не снимешь дом за ту цену, что будешь платить владея им. Цена владения и рента будет отличаться раза в 1.5-2. Хм. В финансовом смысле.

Проф. Преображенский писал(а):Что касается разницы между рентом и владением, то утверждаю, что ты никогда не снимешь дом за ту цену, что будешь платить владея им. Цена владения и рента будет отличаться раза в 1.5-2. Хм. В финансовом смысле. :wink:

поспорь с миди. он месяц-пару назад утверждал в точности противоположное. примеры тут с крейгслиста приводил :)

Ребята, да вы хоть успорьтесь здесь. Покупать дом за миллион при годовой зарплате в районе 80-100 тыщ, а то и ниже -- это безумие. Неоправданный риск. И всё ради чего? Чтобы тешить себя мыслью, что "это мой дом"? Смешно.

badger писал(а):Покупать дом за миллион при годовой зарплате в районе 80-100 тыщ, а то и ниже -- это безумие. Неоправданный риск. И всё ради чего? Чтобы тешить себя мыслью, что "это мой дом"? Смешно.

ещё смешнее, что с этим никто не спорит. как, кстати, и с тем, что рентовать такой дом при такой годовой зарплате - тоже неоправданный риск. разница только в тешении себя мыслью :)