Каморка

Настало время реньюала, посоветуйте плиз: fixed vs. variable
Конкретно % для сравнения - Fixed 5.74% and Variable 4.5%
Разница 1,25%
Мой банкмэнеджер говорит что что бы прайму подняться на 1,25% - пару лет как минимум надо. На его памяти прайм больше чем на 0,5% в год не рос и типа правительство весьма консервативно, особенно в свете US кризиса....
Вроде как make sence what he's saying... the question is - what to choose Any ideas?

Посчитайте разницу в платежах и прикиньте - стоит ли это бессонных ночей. Если рейт сильно упадет - всегда можно (попытаться) спрыгнуть вниз отбив штраф.

PeterK писал(а):Посчитайте разницу в платежах и прикиньте - стоит ли это бессонных ночей

Считаем разницу в платежах. Мортгидж 200,000, срок амортизации 20 лет, месячные платежи. 5.74% --> 1,403; 4.5% --> 1,265. Разница 138 долларов в месяц. Не то, чтобы из-за такой суммы не спать по ночам, но на дороге не валяется. При этом не забывайте, что банк не будет пересчитывать месячные платежи до тех пор, пока либо не наступит следующий ренюал, либо прайм не вырастет настолько (11-12%), что сумма принципала по окончании терма превысит 120% от первоначальной суммы (что лично мне представляется маловероятным, но - это только мне, ибо всякое случается). В результате за 5 лет терма есть возможность уменьшить размер выплат на 8 с лишним тысяч, если сейчас взять 4.5 вместо 5.74. А через 5 лет всяко может ситуация измениться. Или падишах помрёт, или ишак сдохнет. Если бы мне надо было перезаключаться сейчас - взял бы не задумываясь Prime-0.75%. Кстати, Alenka, где сейчас такую вкусноту дают? Я имею в виду не брокера, а банк. Чей продукт-то?

Alenka писал(а):Настало время реньюала, посоветуйте плиз: fixed vs. variable
Конкретно % для сравнения - Fixed 5.74% and Variable 4.5%

если выберете фиксед то надо шопить другой рейт, пару недель назад уже можно было 5.5% взять, с брокером можно было бы еще интереснее найти .. я бы наверное сам взял variable с возможностью залочить потом, если будет резко расти, хотя предпосылок пока особых не вижу ...

Alenka писал(а):На его памяти прайм больше чем на 0,5% в год не рос

Короткая же у него память На самом деле 0.75-1% за 12 месяцев - вполне обычный рост (точнее, изменение, ибо падал он тоже) в течение последних лет. История прайма есть на сайте центробанка, ну или тут, если кому лень искать.

Waterbyte писал(а):

PeterK писал(а):Посчитайте разницу в платежах и прикиньте - стоит ли это бессонных ночей

Считаем разницу в платежах. Мортгидж 200,000, срок амортизации 20 лет, месячные платежи. 5.74% --> 1,403; 4.5% --> 1,265. Разница 138 долларов в месяц. Не то, чтобы из-за такой суммы не спать по ночам, но на дороге не валяется.

а есть смысл платить ежемесячно меньше за вэрибл? я хотела платить примерно такую же сумму как фискд, что б принципл быстрее уменьшался...

спрыгнуть с выриэбла не смогу, он close.
Рейты дает RBC. Variable они на прошлой неделе подняли, сейчас 4,65 (5 лет). Мне просто раньше этого прислали agreement на 4,5
Fixed 5.74 for 4 years (as of today). В вашем случае дискоунт может быть и больше, у меня просто outstanding amount не такой высокий что б хороший дискоунт иметь
Искать другой банк, не знаю, надо будет опять аппликейшен подовать,рассмаривать... В РБС у меня просто renewal, головников никаких...

Alenka писал(а): я хотела платить примерно такую же сумму как фискд, что б принципл быстрее уменьшался...

Правильный подход

Искать другой банк, не знаю, надо будет опять аппликейшен подовать,рассмаривать... В РБС у меня просто renewal, головников никаких...

А тут - нет. Шопить по рынку всегда нужно. Мне такой-же головняк предстоит через 1-2 мес. Уже брокер напоминание прислала.

PeterK писал(а):Посчитайте разницу в платежах и прикиньте - стоит ли это бессонных ночей. Если рейт сильно упадет - всегда можно (попытаться) спрыгнуть вниз отбив штраф.

PeterK писал(а):

Alenka писал(а): я хотела платить примерно такую же сумму как фискд, что б принципл быстрее уменьшался...

Правильный подход

Неувязочка. Определиться нужно б, что есть правильный подход, прежде чем советы давать. Если задача стоит поскорее долг выплатить - один подход будет правильный (гибкость с предоплатами, увеличение частоты выплат и т.п), а если нужно минимизировать месячные платежи сейчас, когда прайм находится на среднем уровне - так тогда совсем другой.

Итак, насколько я понимаю, задача стоит так: to lock or not to lock? Ладно, попробуем посчитать. Говорим о той же сумме, 200,000 - годится? Рассмотрим пятилетний терм. Пусть мы берем вэриабл 4.5% и делаем месячные платежи, как если бы он был фиксед 5.74%, то есть по 1,403 в месяц. Допустим теперь (довольно сомнительное допущение), что прайм не меняется в течение терма. Тогда к концу терма сумма принципала будет составлять 156,154. Кул. Теперь допустим, что прайм медленно растет в течение терма, ну, скажем, на 0.75% в год. Тогда к концу терма сумма принципала будет составлять приблизительно 170,400. Ужос, 14 штук потерь за пять лет. Однако, ежели бы мы сразу взяли фиксед 5.74%, наш принципал к концу терма был бы 169,067. Четырнадцать тыщ превращаются в четырнадцать сотен потерь, или 22 рубля в месяц. Ну и вкиньте вы эти несчастные гроши в месячные платежи, типа страховки на случай роста прайма, и тогда останется только 168,800. Можно еще от месячных платежей перейти к полумесячным, а то и двухнедельным, чтоб совсем быстро долг погашался. А что, если прайм не будет все время расти? А что, если он еще и упадет?

Правильный подход - выплачивать быстрее, что бы долг уменьшался.

PeterK писал(а):Правильный подход - выплачивать быстрее, что бы долг уменьшался.

Следуя этому подходу, нужно платить как можно больше и как можно чаще, что является совершенно правильным, но только для тех, кто в состоянии это делать. Для тех, кто не в состоянии - этот подход будет в корне неправильным. Им что тогда, мортгиджи не брать?

Alenka писал(а):... как фискд, что б принципл быстрее уменьшался...
... спрыгнуть с выриэбла не смогу, он close....
... опять аппликейшен подовать,рассмаривать...
... В РБС у меня просто renewal, головников никаких...

Waterbyte писал(а):...пятилетний терм. Пусть мы берем вэриабл...
...к концу терма сумма принципала...
...Кул. Теперь допустим...
...взяли фиксед 5.74%, наш принципал к концу терма...

Кошмар, что с нашим языком делается... Уже и не замечаем сами, как на какой-то олбанский перешли...И ведь, самое грустное, понимаем друг друга. И я этому языку учу своих детей?!

Waterbyte писал(а): Кошмар, что с нашим языком делается... Уже и не замечаем сами, как на какой-то олбанский перешли...И ведь, самое грустное, понимаем друг друга. И я этому языку учу своих детей?! :-s

Угу. Давайте называть моргидж "ипотекой", а mutual funds - словом "ПИФ". RRSP, ясное дело, станет "ЗПСС" (зарегистрированный пенсионный сберегательный счет). ;)

Summary of Milevsky's Research Findings
Dr. Milevsky reveals some compelling evidence in his study. His independent research paper is available in English only.

Examining Canadian mortgage rate data from 1950 to 2000, including the period of high inflation and interest rates in the 1980’s, Dr. Milevsky found that:

Choosing a variable rate mortgage would have saved consumers $22,000 in interest payments over 15 years (based on a $100,000 mortgage).
Consumers would have been better off borrowing at prime rate (variable) compared to a 5-year fixed rate 88% of the time.1
But what about the more recent interest rate environment? Dr. Milevsky discovered that from 2001 to 2004, consumers would still have come out ahead by choosing a variable rate mortgage.2

Investments increase and decrease in value periodically, but generally increase over the long haul. As a result, most consumers are prepared to invest for the long term, knowing that the investments will likely rise in value.

Determining which interest rate structure to choose for a mortgage is no different. You should not speculate on short-term interest rates, but have a better understanding that, over the long run, you are more likely to save money by choosing a prime (variable) rate mortgage.

It's also important to note that:

Not all variable rate mortgages have monthly payments that fluctuate with interest rates.
A closed mortgage does not allow for much flexibility in payments, so it is possible to enjoy the potential savings of a variable rate mortgage as well as the peace of mind of predictable payments.
On the other hand, Dr. Milevsky advises that with an open variable rate mortgage “you gain the additional benefit of being able to pay down your mortgage with extra cash at anytime without penalty,” so the advantages of open vs. closed should be weighed on an individual basis. Either way, the benefits of variable rate mortgages can be extremely valuable over the long run

iraira писал(а):Dr. Milevsky discovered that from 2001 to 2004, consumers would still have come out ahead by choosing a variable rate mortgage.

Это было бы сложно не обнаружить. В тот период прайм в основном падал. Сегодня несколько иная ситуация на рынке кредитов, поэтому преимущества вэриабла (выриэбла? выраябла? вэриебла? варыебла? как правильно?) не столь очевидны. Однако, хоть я и не доктор Милевский, рискну предположить, что его посылки могут оказаться справедливыми для обозримого периода в будущем.

он делал анализ с 1950 to 2000 - конечно же с 2000 по 2005 это более очевидно:)