Каморка

ВОт я тут озадачился таким вопросом - в США рент-покупка выглядит в некоторых местах гораздо интереснее чем в Канаде.
Нежели платить тут моргиж 35 лет можно сразу пойти и купить пару домов там и сдать в рент.

Кто уже думал об этом и какие могут быть препоны? Ну типа высоких налогов для нерезидентов, сложности с налоговым законодательством итд?

думаю припон самый важный, найти тех, кто будет снимать жильё. ведь оно же не просто так стоит дёшево.

Можно купить то что уже сдается.

Интересно как с финансированием для резидентов Канады, при условии 50% дауна например.

ROI конечно выше в 2 раза на востоке США. В наших краях цены дурные - Сиэтл, СФ, ЛА.

главный вопрос - если дом недорогой и сдаваемый с хорошим ROI то зачем бы его кто-то стал продавать. это как любой бизнес, наверняка есть подводные камни в виде скрытых дефектов или не устраивающих владельца перспектив. покупать такого кота в мешке, да еще на вост. берегу в 6 часах лета - ну очень сомнительно. Разве что имеешь возможность долго находиться на месте, долго смотреть и выбирать, знаешь районы как свою пятерню ну и тд

другие вопросы навскидку-
- где будем брать моргидж? канадские банки разве дают под залог штатовский недвижимости?
- за проперти менеджмент срубят от 10 до 20% того что платит арендатор (20% - это сегодняшняя ванкуверская цифра). До налогов и прочих починок...

С ними поговори. Важен management там на месте.
http://www.reicorpcap.com/

PIX писал(а):ВОт я тут озадачился таким вопросом - в США рент-покупка выглядит в некоторых местах гораздо интереснее чем в Канаде.
Нежели платить тут моргиж 35 лет можно сразу пойти и купить пару домов там и сдать в рент.

Кто уже думал об этом и какие могут быть препоны? Ну типа высоких налогов для нерезидентов, сложности с налоговым законодательством итд?

"...We just purchased property in Spokane Washington( a 4 plex apartments)
We plan on renting out 3 of the units and keeping one. I was told by the border crossing inspector,
that I have to hire a rental agency in order to rent out the apartments.
and I also have to have a property manger full time..
We will be at our apartment approx 2 times a month..
So we do not need a property manager....
....
david ingram replies:

You need a property manager if you do not want the strong possibility of going to jail for a few days before being deported and then not allowed back in the USA.
....
Crossing the border when you have an ad running to show the premises and saying you are going down to spend the weekend in your holiday home (i.e lying to the HOMELAND Security official) could result in seizure of your vehicle and a ban for up to 10 years under their ER (Expedited Removal) process. In other words, it is more serious to lie to the guard at the border than it is to do the work.

You 'could' actually show the property for rent, but you can NOT write out a contract for rent or collect a single rent cheque (check) or cash for rent in the United States. There is nothing new about this. The first time I ran into it was in 1972 or 1973.

If you are physically there, you can NOT cut the grass, shovel the sidewalk, paint or decorate or repair or fix or remodel or improve or take out the garbage for any part of the rental property...."
http://www.centa.com/article.php/UsCaWe ... 03749.html

PIX писал(а):Можно купить то что уже сдается.

Интересно как с финансированием для резидентов Канады, при условии 50% дауна например.

ROI конечно выше в 2 раза на востоке США. В наших краях цены дурные - Сиэтл, СФ, ЛА.

начни с грин карты! ...............а когда ее получишь то смог бы уже проперти в Ване выплатить!!!

Встречал одного мужика - он владеет несколькими пропертями в Онтарио (хотя живет здесь, в Ванкувере). Цены там более человечные, и ритерн (по его словам) получается этак в 2 раза выше чем здесь.

Из минусов, как я понял - звонки в 6 утра: засорился унитаз, перегорела лампочка. Ессно для решения проблем такого рода в тех краях есть человек с которым существует какая-то договоренность об услугах и их оплате. Как ищутся тенанты и как решаются проблемы "человеческого" (не технического) характера - не знаю.

Всем ответившим Спасибо! Очень интересно.

главный вопрос - если дом недорогой и сдаваемый с хорошим ROI то зачем бы его кто-то стал продавать. это как любой бизнес, наверняка есть подводные камни в виде скрытых дефектов или не устраивающих владельца перспектив. покупать такого кота в мешке, да еще на вост. берегу в 6 часах лета - ну очень сомнительно. Разве что имеешь возможность долго находиться на месте, долго смотреть и выбирать, знаешь районы как свою пятерню ну и тд

- Вопрос продажи - он всегда существует. Люди не хотят входить в форекложе, нужны деньги, релокайшн и состояние рынка.
- конечно есть много нюансов с дефектами и перспективами.
- да я как бы смотрю в сторону западного берега больше. И насчет районов все верно - локайшн очень важен тут.

- где будем брать моргидж? канадские банки разве дают под залог штатовский недвижимости?
- за проперти менеджмент срубят от 10 до 20% того что платит арендатор (20% - это сегодняшняя ванкуверская цифра). До налогов и прочих починок...

- На некоторые проперти моргиж и не понадобиться. Я еще уточню в RBC насчет моргижа - у них есть же отделения в США.
- За менеджмент берут 8%.

С ними поговори. Важен management там на месте.
http://www.reicorpcap.com/

- Они предлагают акции, расписано все неплохо. Однако на сег день у них 1 проперть. Ну и как они будут ею управлять мне непонятно. Также я бы заметил что меня больше интересуют форплексы когда их стратегия - покупка однофамильных домов.

Вот из их же примера: US$65,000 in September 2009 - •The Avondale Property is rented on a one year lease for $750.00 per month. Это примерно 14% годовых от рента.
В Ванкувере это примерно 5% годовых учитывая необходимость моргижей и кормления банка.

You 'could' actually show the property for rent, but you can NOT write out a contract for rent or collect a single rent cheque (check) or cash for rent in the United States. There is nothing new about this. The first time I ran into it was in 1972 or 1973.
If you are physically there, you can NOT cut the grass, shovel the sidewalk, paint or decorate or repair or fix or remodel or improve or take out the garbage for any part of the rental property.

- Это уже все печально звучит. Ну купил я однофамильный дом -так что теперь нужно нанимать компанию которая манаджит кровь из носу...(

начни с грин карты

- А зачем? Мне и в Ванкувере хорошо. Только цены тут дурные. За 65К дом не купишь.

он владеет несколькими пропертями в Онтарио (хотя живет здесь, в Ванкувере). Цены там более человечные, и ритерн (по его словам) получается этак в 2 раза выше чем здесь.

- Да я слышал что в Онтарио получается интересней. Тем не менее это Канада, бабл не лопнул, цены высокие.

Вот пример. 4плекс в Луизиане. Стоит 80К, сдается за 1500 в месяц все юниты. Они платят за себя услуги. Таксы 500в год за все 4. Манаджмент 8%.
Выходим на 16К в год. Это 20% годовых. Все свое никаких моргижей.

Вот это уже поинтересней http://toronto.en.craigslist.ca/tor/reb/1549659290.html - примерно 10% ROI. Но выглядит как хлам и проблем думаю стоит ожидать.

Вот пример. http://toronto.en.craigslist.ca/tor/reb/1578161330.html. Цена 790К, чистыми 5.5% годовых + моргиж те банк кормим.

и какой этоже дом за$65к ты нашел? ссылку в студию!!!ктож его будет снимать за $1500 и откуда бабло брать если это в глуши какой-то?

PIX писал(а): Вот из их же примера: US$65,000 in September 2009 - •The Avondale Property is rented on a one year lease for $750.00 per month. Это примерно 14% годовых от рента.
В Ванкувере это примерно 5% годовых учитывая необходимость моргижей и кормления банка.

что-то тут не так - представь себя на месте человека к-рый снимает этот самый дом, так сказать на месте своего контрагента-арендатора. У него есть деньги платить 750 в мес но нет денег взять смешной 60-тысячный моргидж? не стыкуется. Я например не могу представить себя на месте такого чела, уже одна мысль что я всего за 7 лет аренды выплачу хозяину полную стоимость дома заставила бы меня сильно почесать репу. понимание того что меня имеют пришло бы быстро

PIX писал(а):Мне и в Ванкувере хорошо. Только цены тут дурные.

я думаю что эти вещи таки да между собой связаны. где большие раки и жить получше - там по 5 руб. маленькие и похуже идут по 3

PIX писал(а):форплексы

думаю что это уже теплее. Чисто интуитивно - оптимальная стратегия купить чего похуже и подешевле, чтобы не так обидно было из-за текучести всякого народа (ибо тут как в пословице про ложку дегтя в бочке меда, достаточно влезть одному раздолбаю и норм. семьи начнут разъезжаться). Короче, купить похуже и тогда раздолбаи изначально будут твоим таргет-маркетом, типа как Тупичок в "Незнайке на Луне"

что-то тут не так - представь себя на месте человека к-рый снимает этот самый дом, так сказать на месте своего контрагента-арендатора. У него есть деньги платить 750 в мес но нет денег взять смешной 60-тысячный моргидж? не стыкуется. Я например не могу представить себя на месте такого чела, уже одна мысль что я всего за 7 лет аренды выплачу хозяину полную стоимость дома заставила бы меня сильно почесать репу. понимание того что меня имеют пришло бы быстро

- Вообщемто я думал об этом. Это пример с их сайта. Я знаю схожие примеры из жизни. Сам не верил пока не убедился - 48К квартира рентуется за 800 в месяц.
- Насчет моргижа - сейчас в США очень тяжело получить моргиж. А жить гдето надо

я думаю что эти вещи таки да между собой связаны

- Я согласен. Где хорошо жить дешево быть не может или не должно по крайней мере. Вот вчера нашел форплекс в Сакраменто - 132К. Да в него еще 15шку надо вложить по хорошему но темне менее.

оптимальная стратегия купить чего похуже и подешевле

- Вообще оптимальная стратегия купить дом и сдать его. Дом есть дом. может я перестану смотреть на форплексы и начну на дома смотреть.

Ну вот навскидку:http://sacramento.craigslist.org/reb/1583176532.html

У меня там дед живет так что есть кому следить в принципе. За 115 они его отдадут - а люди вот по 1300 платят каждый месяц рент.