Slav писал(а): ↑15 июл 2022, 11:43
turtle писал(а): ↑15 июл 2022, 11:04
... платить повышающийся каждый квартал моргич тоже нет возможности...
Можно с этого места по-подробнее?
Я, может быть, отстал от современных реалий, но до последнего момента считал, что платежи по моргиджу постоянны (естественно, речь идет о моргидже даже с переменным процентом). Я был уверен, что, по крайней мере, в типовом моргидже, если прайм (и процент по моргиджу) изменяется, то меняется соотношение проценты-принципал. А сумма платежа (в месяц, например) остается неизменной.
На вопрос студентов (первый курс ББА, например): а что если проценты станут больше, чем весь платеж?
Ответ был такой: недоплаченные проценты прибавляются к принципал.
Разве не так?
Предвидя Мидины, например, страшилки могу добавить: И да - банк, конечно, будет терпеть это "безобразие" не бесконечно и, теоретически, может наехать на плательщика, если принципал станет больше, чем... тут интересный вопрос - пп1."больше чем изначальный принципал при выдаче моргиджа?" или пп2."больше чем текущая стоимость дома?"
Но это в теории.
На практике любой моргидж достаточно далек от такой ситуации.
И про второй вариант: ну не делает же банк аппразэл всех домов, на которые выданы моргиджи, скажем, ежемесячно?
Если и делает (и делает ли?), то при перезаключении договора. А без оценки конкретного дома говорить о пп2 как то не получается.
Вы не учитываете тот момент, что существует достаточно большое количество моргиджей, которые были взяты у специализированных и частных лендеров - они даются тем людям и конторам, которые не могут получить "обычные" моргиджи в банке. И, кстати говоря, как иначе бы покупалось жилье в Б.Ванкувере (см. предыдущий пост)? На некоторые дома люди берут по несколько моргиджей или используют средства полученные от одного лендера в качестве даунпеймента для другого. Существует множество креативных способов, как получить деньги для покупки недвижимости (разумеется, под эффективный процент намного больший чем в банке, или под менее выгодные условия). Пока цены на недвижимость росли, все эти схемы работали вполне ничего и никто из их участником обиженным не оставался. Сегодня все эти схемы уже работать не будут, и инвесторам придется слить свои ассеты. Кстати говоря, именно из-за таких людей и моргиджей лопнул американский пузырь конца 00-х.
Для многих моргиджей, даже с вэриабл рейт, платежи действительно остаются неизменными. Хотя с определенного момента для моргиджей с вэриабл рейт они начнут расти - на профильных форумах это активно обсуждается (говорят, что если будут повышать рейты по плану, то это произойдет в конце года).
Главная страшилка для Канады и Б.Ванкувера заключается не в том, что поднимутся платежи для владельца честного моргиджа. Наша страшилка - это то, что когда рынок встанет колом и прекратится значительная часть финансовой, строительной и околостроительной активности (основа сегодняшней канадской экономики), у этого владельца не окажется денег платить по моргиджу, когда его уволят с работы. А продать недвижимость, чтобы было на что-то жить, уже не получится - т.к. она будет под водой.