Каморка

Slav писал(а): ↑15 июл 2022, 11:43

turtle писал(а): ↑15 июл 2022, 11:04 ... платить повышающийся каждый квартал моргич тоже нет возможности...

Можно с этого места по-подробнее?
Я, может быть, отстал от современных реалий, но до последнего момента считал, что платежи по моргиджу постоянны (естественно, речь идет о моргидже даже с переменным процентом). Я был уверен, что, по крайней мере, в типовом моргидже, если прайм (и процент по моргиджу) изменяется, то меняется соотношение проценты-принципал. А сумма платежа (в месяц, например) остается неизменной.
На вопрос студентов (первый курс ББА, например): а что если проценты станут больше, чем весь платеж?
Ответ был такой: недоплаченные проценты прибавляются к принципал.
Разве не так?

Most Canadians with variable mortgages have static payments: as rates go up the monthly instalment stays the same but less principle gets paid. But about 20 per cent of variable loans are not static – meaning each hike can add hundreds of dollars to a payment.

https://www.theglobeandmail.com/busines ... nks-jumbo/

Slav писал(а): ↑15 июл 2022, 11:43

turtle писал(а): ↑15 июл 2022, 11:04 ... платить повышающийся каждый квартал моргич тоже нет возможности...

Можно с этого места по-подробнее?
Я, может быть, отстал от современных реалий, но до последнего момента считал, что платежи по моргиджу постоянны (естественно, речь идет о моргидже даже с переменным процентом). Я был уверен, что, по крайней мере, в типовом моргидже, если прайм (и процент по моргиджу) изменяется, то меняется соотношение проценты-принципал. А сумма платежа (в месяц, например) остается неизменной.
На вопрос студентов (первый курс ББА, например): а что если проценты станут больше, чем весь платеж?
Ответ был такой: недоплаченные проценты прибавляются к принципал.
Разве не так?

Предвидя Мидины, например, страшилки могу добавить: И да - банк, конечно, будет терпеть это "безобразие" не бесконечно и, теоретически, может наехать на плательщика, если принципал станет больше, чем... тут интересный вопрос - пп1."больше чем изначальный принципал при выдаче моргиджа?" или пп2."больше чем текущая стоимость дома?"
Но это в теории.
На практике любой моргидж достаточно далек от такой ситуации.

И про второй вариант: ну не делает же банк аппразэл всех домов, на которые выданы моргиджи, скажем, ежемесячно?
Если и делает (и делает ли?), то при перезаключении договора. А без оценки конкретного дома говорить о пп2 как то не получается.

Вы не учитываете тот момент, что существует достаточно большое количество моргиджей, которые были взяты у специализированных и частных лендеров - они даются тем людям и конторам, которые не могут получить "обычные" моргиджи в банке. И, кстати говоря, как иначе бы покупалось жилье в Б.Ванкувере (см. предыдущий пост)? На некоторые дома люди берут по несколько моргиджей или используют средства полученные от одного лендера в качестве даунпеймента для другого. Существует множество креативных способов, как получить деньги для покупки недвижимости (разумеется, под эффективный процент намного больший чем в банке, или под менее выгодные условия). Пока цены на недвижимость росли, все эти схемы работали вполне ничего и никто из их участником обиженным не оставался. Сегодня все эти схемы уже работать не будут, и инвесторам придется слить свои ассеты. Кстати говоря, именно из-за таких людей и моргиджей лопнул американский пузырь конца 00-х.

Для многих моргиджей, даже с вэриабл рейт, платежи действительно остаются неизменными. Хотя с определенного момента для моргиджей с вэриабл рейт они начнут расти - на профильных форумах это активно обсуждается (говорят, что если будут повышать рейты по плану, то это произойдет в конце года).

Главная страшилка для Канады и Б.Ванкувера заключается не в том, что поднимутся платежи для владельца честного моргиджа. Наша страшилка - это то, что когда рынок встанет колом и прекратится значительная часть финансовой, строительной и околостроительной активности (основа сегодняшней канадской экономики), у этого владельца не окажется денег платить по моргиджу, когда его уволят с работы. А продать недвижимость, чтобы было на что-то жить, уже не получится - т.к. она будет под водой.

Meadie2 писал(а): ↑15 июл 2022, 12:42 ... Хотя с определенного момента для моргиджей с вэриабл рейт они начнут расти - на профильных форумах это активно обсуждается (говорят, что если будут повышать рейты по плану, то это произойдет в конце года).

... летают, но очень низёхонько...

Ну, то есть сейчас не растут (у 80%, как Мармот подтвердил), но потом каким-то образом начнут?
Я опять очень заинтригован. Миди, если можете, поясните, пожалуйста. Цитатой из "профильного форума" и источником, на который там ссылаются.

В гугле я не забанен, но бремя доказывания лежит на утверждающем (С).

Slav писал(а): ↑15 июл 2022, 13:25

Meadie2 писал(а): ↑15 июл 2022, 12:42 ... Хотя с определенного момента для моргиджей с вэриабл рейт они начнут расти - на профильных форумах это активно обсуждается (говорят, что если будут повышать рейты по плану, то это произойдет в конце года).

... летают, но очень низёхонько...

Ну, то есть сейчас не растут (у 80%, как Мармот подтвердил), но потом каким-то образом начнут?
Я опять очень заинтригован. Миди, если можете, поясните, пожалуйста. Цитатой из "профильного форума" и источником, на который там ссылаются.

В гугле я не забанен, но бремя доказывания лежит на утверждающем (С).

Ну, это обсуждалось во многих местах. Так чтобы в одном месте все толково разьяснили, это наверное здесь.

А, вообще, ничего нового во всем этом нет. Если у вас вэриабл моргидж, то где-то в бумагах у вас должно упоминаться значение Trigger Rate.
Просто раньше никому и в голову не могло прийти, что банк Канады повысит рейты настолько, чтобы Trigger Rate мог быть достигнут.

дались вам эти рейты. они влияют на цены чуть более, чем нисколько. сказали бы лучше, когда наконец цены на недвижимость упадут. а то это "вот-вот" уже пятнадцать лет, коли не больше, тянется, а цены падать так и не надумали.

Waterbyte писал(а): ↑15 июл 2022, 19:40 дались вам эти рейты. они влияют на цены чуть более, чем нисколько. сказали бы лучше, когда наконец цены на недвижимость упадут. а то это "вот-вот" уже пятнадцать лет, коли не больше, тянется, а цены падать так и не надумали.

Ну это, типа, как народ продолжает болеть за Канаксов, которые так и никогда не выиграют кубок...

Slav писал(а): ↑15 июл 2022, 13:25 Ну, то есть сейчас не растут (у 80%, как Мармот подтвердил), но потом каким-то образом начнут?

Ну... это даже я понимаю
У вас амортизация 25 лет.
Это означает, как правило - минимум 5 термов(по 5 или менее лет).
Если рейт растет - в данном терме изменяется соотношение интерес-принципал, т.е. при повышении рейта вы выплачиваете меньше принципала.
И вот наступает следующий терм. В новом терме будет новый месячный пеймент - банк быстренько пересчитывает платеж, чтобы ваша амортизация продолжала быть 25 лет.
Вот таким образом и вырастут.

А вот еще может быть интересно, если цены упадут и текущая цена недвиги станет меньше принципала.
На бирже подобное состояние называется маржин колл. Если не дать денех, брокер автоматически распродает ваши позиции, пока не отожрет свое. А вот как будет действовать банк в этом случае?

Stanislav писал(а): ↑15 июл 2022, 19:54А вот как будет действовать банк в этом случае?

точно так же, только не автоматически. сначала попросит доплатить денег, а потом, если должник не в состоянии это сделать, продаст его имущество, заберёт своё, а должник так и останется должен денег, если имущества не хватит.

Slav писал(а): ↑15 июл 2022, 13:25 Ну, то есть сейчас не растут (у 80%, как Мармот подтвердил), но потом каким-то образом начнут?
Я опять очень заинтригован.

Почему не растут? У меня уже письма шастья о повышении пеймента раза три приходили. Но там не такие существенные суммы чтобы я кушать перестал.

Все моргиджы у меня вариабле, у разных компаний.

Waterbyte писал(а): ↑15 июл 2022, 19:40 дались вам эти рейты. они влияют на цены чуть более, чем нисколько. сказали бы лучше, когда наконец цены на недвижимость упадут. а то это "вот-вот" уже пятнадцать лет, коли не больше, тянется, а цены падать так и не надумали.

это как-то отвечает на мой вопрос?

Video: Vancouver realtor cites “massive price drops not getting reported” in housing market

Real-estate boards have reported about downward pressure on Metro Vancouver housing prices. This is on account of a cooling real-estate market brought about by rising interest rates. What’s not captured in these reports is what Vancouver realtor Marty Majerski describes in a note to the Straight as “some shocking stats”.

“There have been MASSIVE price drops from the peak of the market in the early part of this year, and they are simply not getting reported accurately by our real estate board,” the REMAX Crest agent wrote.

Majerski has recorded a video showing “tangible examples of what is really happening out there”. To illustrate how prices are dropping, Majerski uses a couple of examples: sold prices in the Gable townhouse complex in Coquitlam, and sales of single-family homes in the Clayton Heights neighbourhood of Surrey.

https://www.straight.com/news/video-van ... ing-market

Slav писал(а): ↑15 июл 2022, 13:25

Meadie2 писал(а): ↑15 июл 2022, 12:42 ... Хотя с определенного момента для моргиджей с вэриабл рейт они начнут расти - на профильных форумах это активно обсуждается (говорят, что если будут повышать рейты по плану, то это произойдет в конце года).

... летают, но очень низёхонько...

Ну, то есть сейчас не растут (у 80%, как Мармот подтвердил), но потом каким-то образом начнут?
Я опять очень заинтригован. Миди, если можете, поясните, пожалуйста. Цитатой из "профильного форума" и источником, на который там ссылаются.

В гугле я не забанен, но бремя доказывания лежит на утверждающем (С).

Uh-oh

If you have a variable mortgage rate with stable payments, the likelihood that you’ll hit your trigger rate depends on your mortgage balance and interest rate, Jamie David, director of mortgages and head of marketing at online rates comparison site Ratehub.ca, said via e-mail.

With the Bank of Canada indicating it will continue to hike rates as needed to combat inflation, “there are assuredly variable-rate mortgage holders who will hit their trigger point this year,” he said.

https://www.theglobeandmail.com/investi ... gger-rate/

Marmot писал(а): ↑18 июл 2022, 19:17 https://www.theglobeandmail.com/investi ... gger-rate/

Спасибо, дюже полезный линк.
Оказывается что у меня уже следующее увеличение рейта на 0.8% достигнет моего триггер-рейта
А ведь буквально пару месяцев назад 2/3 платежа моргиджа шла в принципал. Блин.
Похоже скоро вместо скупания дешевеющих стоков, будет выгодно вкладываться в ламп-саммы препеймента в моргидж.

deim писал(а): ↑20 июл 2022, 09:26

Marmot писал(а): ↑18 июл 2022, 19:17 https://www.theglobeandmail.com/investi ... gger-rate/

Оказывается что у меня уже следующее увеличение рейта на 0.8% достигнет моего триггер-рейта

Интересно...
Получается, что даже при наличии фиксированного пеймента, если значение синуса достигнет 4-х, то банк просто скажет - в гробу я видал все агрименты - дэнга давай, да?