Каморка

По мотивам тем "case study"... наш инвестор Василий, по совместительству потенциальный житель города В, решил вложиться в недвижимость на этапе строительства, при этом проживая за пределами Канады. Т.к. с точки зрения государства в такой сделке принципиальных отличий для не резидентов по сравнению с аборигенами нет, был выбран следующий вариант:

1. Предмет инвестиций - недвижимость эконом класса, малой площади (до 400кв.футов) в радиусе 30км от центра города В, стоимостью $150.000.
2. Василий оставил депозит в размере $5.000 на этапе подписания договора (APS) с застройщиком
3. Согласно графику платежей за полгода с момента подписания договора Василий внес еще $25.000 (итого 20% с учетом первоначального депозита)
4. Спустя год дом был построен и готов заезду (на этапе Occupancy).
5. Василий внес еще 5% и получил возможность въехать и жить в еще принадлежащей застройщику квартире за ежемесячный платеж в размере $1000 в счет погашения оставшейся части суммы по договору.
6. Независимо от того жил он там или нет, спустя 1 год дом был подготовлен к сдаче и застройщик предложил оплатить оставшиеся $105.000 (т.е. около 70% от первоначальной стоимости недвижимости) на этапе передачи в собственность (Registration)

Теперь самое интересное

Вариант 1 (банальный)
Василий имел возможность погасить еще часть остатка сразу, на оставшуюся взял моргидж на 3-5 лет + в течение этого времени получал компенсацию от сдачи жилья. По приезду в город В жил бы сам как и планировал или продал квартиру в зависимости от конъюнктуры рынка и купил побольше

Вариант 2 (спекулятивный)
Предположим за 2 года цена квартиры возросла на 20% (10% за счет общего роста цен + 10% за завершенное строительство), т.е. до $180.000, к тому же у Василия не было $105.000, т.к. он не смог получить моргидж или просто передумал переезжать в город В и квартира ему стала не нужна. Заплатив застройщику $5500 в качестве Sale on Assigment fee Василий переуступил право на свою недвижимость другому покупателю, который приобрел эту квартиру у застройщика за $180.000. Разницу между конечной и начальной стоимостью с учетом своих трат Василий положил в карман, т.е. $180.000-($105.000+$25.000+$7.500+$12.000+$5.500) = $25.000
Итого: вложив $50.000 за 2 года Василий заработал $25.000 т.е. 25% годовых без реинвестирования.

Вариант 3 (реалистичный)
Надежды Василия рухнули с приходом голодного риэлтора, который попросил 7% или около $10.000 за оформление всех этих операций, еще столько же в счет HST и LTT, а Property tax и Strata Fee съели весь профит от рента. Итого, даже при относительно небольшой начальной стоимости жилья, неудачная спекуляция стала очень долгосрочной инвестицией, в то время как Василий продолжает разгружать вагоны по ночам, пытаясь избавиться от накопленных долгов

Бедный Василий Иванович!
Даже в городе Ёренбурге о нем графоманы не забывают..

pashevich писал(а): Теперь самое интересное

Вариант 1 (банальный)
Василий имел возможность погасить еще часть остатка сразу, на оставшуюся взял моргидж на 3-5 лет + в течение этого времени получал компенсацию от сдачи жилья. По приезду в город В жил бы сам как и планировал или продал квартиру в зависимости от конъюнктуры рынка и купил побольше

Вариант 2 (спекулятивный)
Предположим за 2 года цена квартиры возросла на 20% (10% за счет общего роста цен + 10% за завершенное строительство), т.е. до $180.000, к тому же у Василия не было $105.000, т.к. он не смог получить моргидж или просто передумал переезжать в город В и квартира ему стала не нужна. Заплатив застройщику $5500 в качестве Sale on Assigment fee Василий переуступил право на свою недвижимость другому покупателю, который приобрел эту квартиру у застройщика за $180.000. Разницу между конечной и начальной стоимостью с учетом своих трат Василий положил в карман, т.е. $180.000-($105.000+$25.000+$7.500+$12.000+$5.500) = $25.000
Итого: вложив $50.000 за 2 года Василий заработал $25.000 т.е. 25% годовых без реинвестирования.

2 года? Имхо, строят быстрее. Квартира или дом?

Вариант 3 (реалистичный)
Надежды Василия рухнули с приходом голодного риэлтора, который попросил 7% или около $10.000 за оформление всех этих операций, еще столько же в счет HST и LTT, а Property tax и Strata Fee съели весь профит от рента. Итого, даже при относительно небольшой начальной стоимости жилья, неудачная спекуляция стала очень долгосрочной инвестицией, в то время как Василий продолжает разгружать вагоны по ночам, пытаясь избавится от накопленных долгов

Какой голодный риэлтор? При покупке никаких расходов на риэлтора нет. Страта фи не может съесть профит, хотя и неприятна. Бывает страта придумывает расходы, но это не для новых домов. Проперти тах вообще на порядок меньше.

levak писал(а):Бедный Василий Иванович!
Даже в городе Ёренбурге о нем графоманы не забывают..

Сейчас Wind подойдет... в стихах напишет про нашего героя Василия Тёркина

Проф. Преображенский писал(а):Квартира или дом?

В данном случае квартира в картонном кондо Пусть построят даже за год вместе со сдачей, относительный результат тот же.

Проф. Преображенский писал(а):Какой голодный риэлтор

Василий не уверен, что проживая за бугром, он сможет оформить все бумаги напрямую с девелопером.
По крайней мере, об этом утверждают многие голодные риэлторы

Находясь в Е-бурге, выбрать для "инвестиции" самую дорогую из всех возможных заокеанских недвижимостей? Идея супер, чо.

akela писал(а):Идея супер, чо.

Вариант 2 т.е. вложение с целю спекуляции реализуется в случае отпадания Варианта 1 - покупки недвижимости на выгодных условиях для непосредственного проживания там. Это примерно как реализация фьючерсного контракта: можно снять сливки пропипсовав пару процентов или тебе по нему поставят вагон зерна, например
На самом деле хочется услышать мнение тех, кто сталкивался с долевым строительством, насколько это оправдано и какие риски несет покупатель?
На родине Василия вероятность построят/не построят примерно 1:1, если и построят, то сроки растянутся в 2 раза как минимум, банки под такие долгострои кредитов не дают до тех пор, пока не будут уверены, что достроят... в итоге замкнутый круг... народ без денег и без жилья.
В Канаде с разрешениями на строительство, сроками, рисками все должно быть прозрачнее и доступнее для конечного покупателя.
И если самому построить "бревенчатый домик" пока не под силу, то не проще ли принять участие в каком-нибудь перспективном проекте в области жилищного строительства?

А вот какие варианты предпочитают люди, находящиеся на этом берегу:

"Meet Rodney Hynes and Thomas Hunt, Vancouver owners of a new brownstone in Brooklyn, N.Y. “We’d like to thank the over-priced Vancouver real estate market for making it possible,” says Mr. Hynes, dryly.

Mr. Hynes, who works for Aboriginal Affairs, bought a home on Vancouver’s east side with Mr. Hunt, a TV producer, nine years ago. They purchased the house, which needed a $200,000 renovation, for $268,000. According to a recent appraisal, it’s worth $850,000.

They purchased the three-unit brownstone, in the up-and-coming area of Bedford-Stuyvesant, for $725,000 (U.S.), by re-mortgaging their Vancouver house for around 80 per cent of its value. Because the Brooklyn property will bring in rental revenue of $7,000 U.S., their mortgage and other expenses will be more than covered."

http://www.theglobeandmail.com/life/hom ... le4623131/

Meadie писал(а):Rodney Hynes and Thomas Hunt, Vancouver owners of a new brownstone in Brooklyn, N.Y.

Парни молодцы, остается им пожелать удачи в поиске очередного арендатора за $7.000 в мес. В противном случае захудалый дом в Ванкувере за $850.000 их не спасет
Честно говоря, в свое время Бруклин Василия не впечатлил. Не знаю откуда там такие цены на рент, но Vancouver vs NYC это религиозный вопрос из серии Canon vs Nikon
Предлагаю модераторам переименовать тему в "Долевое строительство в городе В", иначе тема перерастет в 100-500 страничные "как заработать на дом" и "падение цен на недвижимость". Спасибо.

pashevich писал(а):

Meadie писал(а):Rodney Hynes and Thomas Hunt, Vancouver owners of a new brownstone in Brooklyn, N.Y.

Парни молодцы, остается им пожелать удачи в поиске очередного арендатора за $7.000 в мес. В противном случае захудалый дом в Ванкувере за $850.000 их не спасет
Честно говоря, в свое время Бруклин Василия не впечатлил. Не знаю откуда там такие цены на рент, но Vancouver vs NYC это религиозный вопрос из серии Canon vs Nikon
Предлагаю модераторам переименовать тему в "Долевое строительство в городе В", иначе тема перерастет в 100-500 страничные "как заработать на дом" и "падение цен на недвижимость". Спасибо.

Я, конечно, не специалисти по недвижимости в N.Y.:, но замечу, что за 7К они сдают три юнита - цены на рент 2б/2в в этом районе начинаются от 1800 в месяц (в Бруклине - от 1650):
http://www.trulia.com/for_rent/Brooklyn ... ice;a_sort

А цены на само жилье в этом районе начинаются от 135К (2б+/2в+):
http://www.trulia.com/NY/Brooklyn,5034, ... ice;a_sort

Я вам более того скажу: если купить дом за 725К с 5% даунпейментом (36К) на 30 лет (фиксированный процент 3.55%), то размер ежемесячной выплаты с налогами и страховкой составит около 3.8К.

Meadie, спасибо за ссылки, очень удобный и информативный ресурс.. В штатах действительно жилье намного доступнее, особенно после кризиса. Когда уже для Канады появится нечто подобное? Такое ощущение, что mls.ca пресекает всякую возможность создания нормального сайта недвижимости, хотя бы в связке с BC Assessment. Везде данные по крупицам приходится вытаскивать.

Meadie писал(а):А вот какие варианты предпочитают люди, находящиеся на этом берегу:

"Meet Rodney Hynes and Thomas Hunt, Vancouver owners of a new brownstone in Brooklyn, N.Y. “We’d like to thank the over-priced Vancouver real estate market for making it possible,” says Mr. Hynes, dryly.

Mr. Hynes, who works for Aboriginal Affairs, bought a home on Vancouver’s east side with Mr. Hunt, a TV producer, nine years ago. They purchased the house, which needed a $200,000 renovation, for $268,000. According to a recent appraisal, it’s worth $850,000.

They purchased the three-unit brownstone, in the up-and-coming area of Bedford-Stuyvesant, for $725,000 (U.S.), by re-mortgaging their Vancouver house for around 80 per cent of its value. Because the Brooklyn property will bring in rental revenue of $7,000 U.S., their mortgage and other expenses will be more than covered."

http://www.theglobeandmail.com/life/hom ... le4623131/

ребята наивно думают, что они "реализовали" capital gain ванкуверского дома, взяв под него кредит.
Инвесторы, чо.

Что-то я упустил, что моргидж Василию не дадут - как нерезиденту. Если он не в Канаде, то тем более. Точно так же ему ничего не дадут в штатах - там сейчас дуют на воду, обжегшись на молоке.
Про Канаду знаю из собственного опыта (хотя может если оплатить кэшем значительную часть и перекрыв риск можно получить моргидж?), а про штаты слышал от знакомого, который переехал туда.

Ну а чисто инвестиционный подход к недвижимости я лично не поддерживаю - это не так выгодно. Т.е. вваливать большой кэш в недвижимость глупо если ты не живешь в ней или не профессиональный рентер.

Проф. Преображенский писал(а):Что-то я упустил, что моргидж Василию не дадут - как нерезиденту. Если он не в Канаде, то тем более.

При 35% даунпейменте может и дадут, если поверят в платежеспособность заемщика. Как это доказать уже другой вопрос

Проф. Преображенский писал(а):Точно так же ему ничего не дадут в штатах

В штатах аналогичное жилье начального уровня можно купить и без моргиджа, т.к. цены раза в 1.5-2 ниже, взять к примеру тот же Сиэтл для сравнения. Полно вариантов до 100k порой даже в центре города.

akela писал(а):инвестиционный подход к недвижимости я лично не поддерживаю

Речь об инвестициях шла на этапе вкладывания в строительство жилья с нуля. Василий к тому же считает, что все варианты с неоплаченным моргиджем также своего рода инвестиция, только более растянутая во времени, т.к. недвижимость находится в залоге у банка и в любой момент может пойти с молотка, если инвестировать стало нечем.

Проф. Преображенский писал(а):вваливать большой кэш в недвижимость глупо если ты не живешь в ней или не профессиональный рентер.

В качестве дивидендов в основном конечно живут сами, но судя по статистике около 30% сдают (соответственно, примерно столько же снимают).

Лично мне кажется что вкладывать в недвижимость в городе В. надо было лет 10-15 назад. Сейчас тока глупые деньги выйдут, смарт деньги уже все ушли.

pashevich писал(а):

akela писал(а):инвестиционный подход к недвижимости я лично не поддерживаю

Речь об инвестициях шла на этапе вкладывания в строительство жилья с нуля. Василий к тому же считает

А можно мне не приписывать чужие слова. Спасибо.