Каморка

по поводу инвестиций в недвижимость?

В самом деле, нахрена вкладывать в RRSP с такими рисками или с минимальным доходом, когда можно купить второй домик или квартиру и сдавать внаем.
Даже если рент не покрывает расходов, все равно, наверное, выгодно, если цены на недвижимость растут быстрее чем сток маркет. К пенсии спокойно можно выплатить оба, один продать - вот и хватит на несколько лет.

Возникает, естественно, множество вопросов, на которые Гугль не дает ясного ответа:
1. Какие требования к получению второго моргиджа? Как подсчитать сумму на которую его дадут? Ясно, что возможный доход от аренды тут не учитывается.
2. Какова динамика цен на старые дома? Теоритически, цена на дом должна всё время падать. Практически, цены на дома 40-50 лет в ужасном состоянии в Китченере ненамного ниже цен на дома 10-20 лет. Что особенно поражает - сумасшедшие цены на все что новее 3-5 лет.
3. Сколько времени дом может простоять? Из того что я слышал пока - любой отдельный дом простоит 100 лет, и будет в нормальном состоянии, если всё вовремя латать и чинить. Интересно другое - что происходит со старыми таунхаусами, и с многоэтажками? Не могут же они всех владельцев просто выселить?
4. Доходы от аренды - тут попахивает налогами. Но вроде как и не страшно - интерес можно списывать, амортизацию тоже в пределах 4% в год. А на пенсии можно налоги и заплатить, доход то, чай, небольшой.

Итак, приглашаю к обсуждению!

1. У Вас должны быть лишние деньги на покупку второго дома.
2. Это должен быть дом который сдаваем. Не роскошный, а наоборот.
3. У Вас буду проблемы с поиском жильцов. А также с выселением неплательщиков и вредителей Вашей собственности.
4. У Вас будут расходы на поддержание сдаваемого дома в должном состоянии - ремонт, слесарь сантехник и т.п.
5. Поскольку дом будет для бизнеса - то при продаже придется платить налог на capital gains
6. Никто не знает что будет через несколько лет со стоимостью Вашего дома. Она может и упасть.

Так что, думайте сами. Вам надо тратить довольно большую часть Вашего времени на эту самую сдачу в аренду? Или Вы лучше подзаработаете основным трудом?
Насколько я знаю, те кто имеют выгоду от сдачи в аренду - обычно невысокоплачиваемые люди.

1. Меньше буду вкладывать в RRSP. Денег хватит.
2,3,4,5,6 - Я в курсе. Capital Gains tax уменьшили сейчас до 20%, не так страшно. Кроме того, он же от дохода зависит? если продавать на пенсии, общий доход будет небольшой.

По существу вопроса есть соображения? Особенно интересует пункт 3.

EKLMN писал(а):Вам надо тратить довольно большую часть Вашего времени на эту самую сдачу в аренду? Или Вы лучше подзаработаете основным трудом?

Не думаю что на сдачу в аренду тратится много времени. А основным трудом как подзаработаешь? Есть фиксированная зарплата, работай, не работай - она сильно не меняется. Лично знаю семью в Штатах у которых есть и работа, и второй дом на сдачу - ничего, не умирают.

Да нормально, только геморройно. Я лично ничего не имею против, тем более при таком дешёвом моргридже как сегодня. А нельзя ли просто вложить деньги в гос-бумаги? Например в бонды 10-20 летние? Проверьте такую опцию. Они стабильный процент дают, а все эти пенсионные фонды так или иначе деньги размещают в гос-займах.

Еще раз подчеркиваю. Что главное - при расчетах выгодно или нет - это стоимость Вашего (или членов Вашей семьи) труда. Если он дешев - то почему бы и не попробовать.
А если они могут заработать побольше другими способами - то зачем отвлекаться?

Orc писал(а):по поводу инвестиций в недвижимость?

В!

В недвижимость инвестируют те, у кого нету никаких других идей. По тому как ежели грамотно считать - то это убыточное занятие.

Vovchik писал(а):

Orc писал(а):по поводу инвестиций в недвижимость?

В!

В недвижимость инвестируют те, у кого нету никаких других идей. По тому как ежели грамотно считать - то это убыточное занятие.

если б инвестировать в 2003 это было бы очень неубыточно к настоящему времени

Yury писал(а):

Vovchik писал(а):

Orc писал(а):по поводу инвестиций в недвижимость?

В!

В недвижимость инвестируют те, у кого нету никаких других идей. По тому как ежели грамотно считать - то это убыточное занятие.

если б инвестировать в 2003 это было бы очень неубыточно к настоящему времени

Таимить зе маркет? Таймить можно все что угодно. Скажем купив нефть в 2001 году по 20 а сейчас оно 73... Считать то надо грамотно - риски, альтернативную стоимость, ликвидность, чистый кэш флоу, барьер входа. Можно играть на выборах или вона, на чемпионате по футболу. Или вот в покер - отличная игра для моделирования финансовых рынков.

Vovchik писал(а):
В недвижимость инвестируют те, у кого нету никаких других идей. По тому как ежели грамотно считать - то это убыточное занятие.

Vovchik, посчитай для меня грамотно please и обьясни мне на пальцах почему оно убыточно, скажем купил в 2003-04 и продал в 2005-06? ... и почему если растет каждый месяц на 5-7% это считается убыточным, да риск есть что грохнется, а где его нет?

Vovchik писал(а):

Yury писал(а):

Vovchik писал(а):

Orc писал(а):по поводу инвестиций в недвижимость?

В!

В недвижимость инвестируют те, у кого нету никаких других идей. По тому как ежели грамотно считать - то это убыточное занятие.

если б инвестировать в 2003 это было бы очень неубыточно к настоящему времени

Таимить зе маркет? Таймить можно все что угодно. Скажем купив нефть в 2001 году по 20 а сейчас оно 73... Считать то надо грамотно - риски, альтернативную стоимость, ликвидность, чистый кэш флоу, барьер входа. Можно играть на выборах или вона, на чемпионате по футболу. Или вот в покер - отличная игра для моделирования финансовых рынков.

так об этом и речь - о чем и свидетельствует частица б

Gatchinskiy писал(а):

Vovchik писал(а):
В недвижимость инвестируют те, у кого нету никаких других идей. По тому как ежели грамотно считать - то это убыточное занятие.

Vovchik, посчитай для меня грамотно please и обьясни мне на пальцах почему оно убыточно, скажем купил в 2003-04 и продал в 2005-06? ... и почему если растет каждый месяц на 5-7% это считается убыточным, да риск есть что грохнется, а где его нет?

How much are
1. Your transaction fees?
2. Your maintainance fees?

3. What is liqudity of your assets?
4. Entrance barrier?

Then calculate your net financial result.

Risk and consequently alternative cost are more tricky to estimate although you can assume that overall real estate risk is comparable to commodities (gold, oils etc). However - to get to a real estate market you have to borrow hence you've got a huge entrance barrier and a huge risk due to huge financial leverage.

You can get into financial markets with just $100, little or no transaction fees and little carrying charges.

Vovchik писал(а): You can get into financial markets with just $100, little or no transaction fees and little carrying charges.

И получить такой же результат, как если бы ты купил дом в 2003г, а продал его сейчас? Wow!

Уникурсал Уникурсалыч писал(а):

Vovchik писал(а): You can get into financial markets with just $100, little or no transaction fees and little carrying charges.

И получить такой же результат, как если бы ты купил дом в 2003г, а продал его сейчас? Wow!

The key word - if. And then leverage - helow? You want to borrow money - then go ahead.

The cornerstone of financial management is not 'profit making'. It is a risk management. It is very hard, complex thus few people uderstand it and that's exactly why most people should NOT do any investments if they do not have at least basic skills in risk management.

Most people always loose money. Even on their houses. But - the don't understand it. So they have a perception they are making money. Perception is reality. So they are happy. And that's good. At the end of the day - you should do what makes you happy, shouldn't you?

Vovchik прав, но говорит он языком сложным для понимания простого люда. Вкладывать в недвижимость исторически дело не выгодной. То, что происходило на рынке в последние 5-7 лет, это просто очередной скачек, за которым последут спад. Если вы смогли за эти 5-7 лет купить и продать, то отлично, заработали немного денег. Если же взять 25-40 лет, то рынок недвижимости рост на уровне инфляции, в то время как на рынке ценных бумаг люди зарабатывали больше 1,000% (я не ошибся, тысячи процентов). По этой причине профессионалы никогда не будут вкладывать в недвижимость. Недвижимость - это для простых смертных, потому что они это могут понять, купил за рубль, продал за два - вроде живем.

В чем я не соглашусь с Vovchik, так это в том, что это сложный процесс. Ничего сложного в нем нет, нужно только много сил, желания и усидчивости. Просто профессионалам выгодно напускать дым, создавать иллюзию сложности во-первых чтобы народ сам не лез, а к ним за услугами шел и платил им за это деньги, а во-вторых, чтобы те кто посмелился сам полезть, быстренько бы в этом запутались и тогда их можно брать тепленькими. Ведь на рынке ценных бумаг деньги не появляются не из ничего, если кто-то заработал, то это значит кто-то потерял.