падение цен на недвижимость - ага - щазз

[mypka]

Ну так и сложите пару циферок
...

Хорошо, давайте сложим пару конкретных циферок, которые прозвучали выше (в моих предыдущих расчетах они были немного другими). Только по-честному, ладно? Поправьте меня, если где-то в расчетах есть ошибка.

В общем, есть два варианта: покупка три года назад, и проживание в течение трех лет в ренте и покупка сегодня. Начнем с одинаковых исходных цифр и посмотрим что будет в результате. Для простоты расчетов предположим, что оплата моргиджа/рента и т.д. производится с банковского счета, на котором изначально была некоторая сумма денег. Допустим, три года назад на счету было 111К.

Вариант А. Квартира куплена за 430К. Даунпеймент (округляем до целых) 21K, моргидж на 25 лет под 3% - выплата в месяц 2К, 1К принсипал, 1К проценты. За 36 месяцев - будет выплачено 36К принсипала и 36К процентов. Налоги на недвижимость, кондо-фи и пр.мелкие расходы за 3 года составят в сумме 18К. Платежи за 3 года составят: 21К (даунпеймент) + 36К (принсипал) + 36К проценты + 18К (налоги и пр.) = 111К. Долг перед банком составляет 430-21-36= 373К. Таким образом, на счету денег не осталось, долг перед банком превышает текущую стоимость квартиры на 23К (будем предполагать, что ее рыночная цена - 350К).

Вариант В. За рент за 3 года заплачено 54К. Квартира куплена за 350К, положен даунпеймент 18К, долг перед банком составляет 332К.
Расходы составили: 54 К (рент) + 18К (даунпеймент) = 72К. На счету осталось: 111К-72К=39К.

Сравним что получилось:
Вариант А: На счету - 0, долг перед банком - 373К
Вариант В: На счету - 39К, долг перед банком - 332К

Очевидно, выгода варианта В составляет 80К.

Wrong! Зачем ты суда(в 3года) вводишь 21к даун пеймент который на 25 амортизейшен заложен? .....опять цыферки под себя выводишь!?

[QueenR]

Как все грустно у вас в Бернаби. У нас в Коквитламе на Бурке Маунтан мой сотрудник ухватил последний домик из строящихся в новом комплексе. Домики > 800К, цены больше, чем были в прошлом году. Домики будут закончены только поздней весной - летом. Вот такие дела...

Коквитлам рулзз!
Надо же как Бурке Маунтан подорожал... Мы в 2009 там чуть не купили новый домик за $600К, передумали из-за размера лота..
У нас тоже выставляют дома и продают довольно таки быстро. (ну мож. месяц постоит)

[Meadie]

Wrong! Зачем ты суда(в 3года) вводишь 21к даун пеймент который на 25 амортизейшен заложен? .....опять цыферки под себя выводишь!?

А какой вы даунпеймент хотите положить? Давайте, посчитаем.

А вот еще один вариант - покупка за наличные. Допустим, что на счету 3 года назад было 448К.
Вариант А. 3 года назад была куплена квартира за 430К и с тех пор потрачено 18К на налоги, кондо-фи и пр. На счету ничего не осталось.
Вариант В. 3а 3 года выплачено 54К рента. 400К лежащие на ГИКе под 1% принесли 12К. Сегодня за кэш куплена квартира за 350К.
На счету осталось: 448К - 54К (рент) + 12К (проценты) - 350К (покупка квартиры) = 56К.

В данном случае вариант В оказался более выгоден, чем вариант А "всего лишь" на 56К.
Замечу, что если бы указанные 400К были вложены за прошедшие 3 года во что либо другое (в ретроспективе об это легко говорить:), то выигрыш был бы значительно большим.
Например, Dow Jones за эти 3 года вырос более чем на 40%.

[mypka]

Wrong! Зачем ты суда(в 3года) вводишь 21к даун пеймент который на 25 амортизейшен заложен? .....опять цыферки под себя выводишь!?

А какой вы даунпеймент хотите положить? Давайте, посчитаем.

А вот еще один вариант - покупка за наличные. Допустим, что на счету 3 года назад было 448К.
Вариант А. 3 года назад была куплена квартира за 430К и с тех пор потрачено 18К на налоги, кондо-фи и пр. На счету ничего не осталось.
Вариант В. 3а 3 года выплачено 54К рента. 400К лежащие на ГИКе под 1% принесли 12К. Сегодня за кэш куплена квартира за 350К.
На счету осталось: 448К - 54К (рент) + 12К (проценты) - 350К (покупка квартиры) = 56К.

В данном случае вариант В оказался более выгоден, чем вариант А "всего лишь" на 56К.
Замечу, что если бы указанные 400К были вложены за прошедшие 3 года во что либо другое (в ретроспективе об это легко говорить:), то выигрыш был бы значительно большим.
Например, Dow Jones за эти 3 года вырос более чем на 40%.

Миди тыконечно всех тут ПРИТОМИЛ!......ТЫ в рент вот это тоже все берешь?:машина,мебель,жена,секс,дети,......и просчитываешь как класно было первые 3 года. ....а когда надо немного напречся ты их "сливаешь"?
Put your money where the mouth is!
Есть веши (ценности)которые 3-мя годами не меряться!.......какие бы "графики"не были!

[Ringo]

У наших друзей в Сан Рамоне за 1 год цена уже на 20% выросла. Ну повезло им - купили на нижней точке, да еще и с 3.5% на 30 лет. Но те, кто купили на пике тоже не беспокоятся и свои дома не бросались продавать. Теперь потихоньку все возвращается на круги своя.

Причем здесь цены Сан Рамона или Сан Франциско - непонятно. В Финиксе, например, как одном из ниболее пострадавших мест от meltdown 2008-го зафиксирован рекордный рост цены на недвижимость на 30% по сравнению с февралем 2012-го. И что? Как это на перегретый канадский рынок влияет? Тут сразу на ура цены опять вверх побегут причем от текущих, максимальных за всю историю, значений? Американский рынок свой потенциал выбрал, лопнул в 2008-м и начинает надувать пузырик заново и этот их рост стартует от в принципе другой начальной цены, в среднем. К канадскому рынку это не имеет прямого отношения - невозможно надуваться дальше, если предварительной соответствующей коррекции цены не было вовсе. Точнее надуваться дальше от таких цен можно только с помощью китайских денег, которые сейчас с рынка убежали на неопределенное время.

Ах да, еще про инвесторов. Жаль ссылка не сохранилась на интервью одной из риэлторских контор Флориды, где утверждается, что в Северной Америке, в основном, инвесторы с деньгами из России любят такие места как Майами, Лос-Анджелес и Сан-Франциско, что связано ой как не в последнюю очередь с климатом и уровнем цен после краха рынка в 2008-м. И так думают инвесторы нетолько из России. Поэтому приводить как цены на недвижимость, так и ее динамику на рынке той же Калифорнии и примеривать это на Ванкувер сейчас неверно в принципе. Там иностранный инвестор есть. Тут его нет из-за цен, климата и холда на инвестор-класс.

[Meadie]

Миди тыконечно всех тут ПРИТОМИЛ!......ТЫ в рент вот это тоже все берешь?:машина,мебель,жена,секс,дети,......и просчитываешь как класно было первые 3 года. ....а когда надо немного напречся ты их "сливаешь"?
Put your money where the mouth is!
Есть веши (ценности)которые 3-мя годами не меряться!.......какие бы "графики"не были!

Разумеется, перед принятием более-менее важных финансовых решений, а выбор покупка versus рент - это, несомненно, важное финансовое решение, я просчитываю различные варианты и выбираю из них наиболее выгодный. В данном случае, я не испытывал сомнений перед принятием решения: для того чтобы предсказать, что цены в Б.Ванкувере пойдут вниз (как и 3 года назад, так и сейчас!) не нужно было быть семи пядей во лбу - достаточно только не слишком плотно закрывать глаза...

Добавлю, что ситуация на рынке может меняться, и выгодность того или иного варианта тоже. Однако, при этом, особенностью рынка жилья является и его инерционность - цены на нем не меняются так же быстро, как на других рынках, и практически всегда, как замечена новая тенденция, есть возможность успеть реализовать тот или иной желаемый вариант с минимальными потерями. В том же Лас-Вегасе целый год после пика (когда, собственно говоря, уже все было предельно ясно) цены все еще держались в пределах 10% от максимума, и у тамошних домовладельцев было более чем достаточно времени чтобы избавиться от своей недвижимости, а не ждать момента, когда она обесценится в 2-5 раз.

[Waterbyte]

Хорошо, давайте сложим пару конкретных циферок, которые прозвучали выше (в моих предыдущих расчетах они были немного другими). Только по-честному, ладно? Поправьте меня, если где-то в расчетах есть ошибка.

В общем, есть два варианта: покупка три года назад, и проживание в течение трех лет в ренте и покупка сегодня. Начнем с одинаковых исходных цифр и посмотрим что будет в результате. Для простоты расчетов предположим, что оплата моргиджа/рента и т.д. производится с банковского счета, на котором изначально была некоторая сумма денег. Допустим, три года назад на счету было 111К.

Вариант А. Квартира куплена за 430К. Даунпеймент (округляем до целых) 21K, моргидж на 25 лет под 3% - выплата в месяц 2К, 1К принсипал, 1К проценты. За 36 месяцев - будет выплачено 36К принсипала и 36К процентов. Налоги на недвижимость, кондо-фи и пр.мелкие расходы за 3 года составят в сумме 18К. Платежи за 3 года составят: 21К (даунпеймент) + 36К (принсипал) + 36К проценты + 18К (налоги и пр.) = 111К. Долг перед банком составляет 430-21-36= 373К. Таким образом, на счету денег не осталось, долг перед банком превышает текущую стоимость квартиры на 23К (будем предполагать, что ее рыночная цена - 350К).

Вариант В. За рент за 3 года заплачено 54К. Квартира куплена за 350К, положен даунпеймент 18К, долг перед банком составляет 332К.
Расходы составили: 54 К (рент) + 18К (даунпеймент) = 72К. На счету осталось: 111К-72К=39К.

Сравним что получилось:
Вариант А: На счету - 0, долг перед банком - 373К
Вариант В: На счету - 39К, долг перед банком - 332К

Очевидно, выгода варианта В составляет 80К.

вау, никогда бы не подумал, что для того, чтобы посчитать, на сколько 350К меньше чем 430К, нужно такой огород нагородить...

[Meadie]

Очевидно, выгода варианта В составляет 80К.

вау, никогда бы не подумал, что для того, чтобы посчитать, на сколько 350К меньше чем 430К, нужно такой огород нагородить...

Посчитать-то несложно было. Сложно, по крайней мере, для некоторых участников форума, было поверить своим глазам, глядя на результат.
Пришлось проявить терпение и настойчивость, чтобы заставить их смириться с подобным результатом этого арифметического действия:)

[mypka]

Очевидно, выгода варианта В составляет 80К.

вау, никогда бы не подумал, что для того, чтобы посчитать, на сколько 350К меньше чем 430К, нужно такой огород нагородить...

Посчитать-то несложно было. Сложно, по крайней мере, для некоторых участников форума, было поверить своим глазам, глядя на результат.
Пришлось проявить терпение и настойчивость, чтобы заставить их смириться с подобным результатом этого арифметического действия:)

Даже от этого Ариф-метического действия у тебя жилья неприбавилось!

[Waterbyte]

Очевидно, выгода варианта В составляет 80К.

вау, никогда бы не подумал, что для того, чтобы посчитать, на сколько 350К меньше чем 430К, нужно такой огород нагородить...

Посчитать-то несложно было. Сложно, по крайней мере, для некоторых участников форума, было поверить своим глазам, глядя на результат.
Пришлось проявить терпение и настойчивость, чтобы заставить их смириться с подобным результатом этого арифметического действия:)

арифметика тут не при чём. меня концептуальный подход смутил: положить в даун минимум, и три года выплачивать мортгидж помесячно и минимально, имея на руках бешаные тыщщи. это сильно. сдуру можно и хер сломать, и доказывать потом всем, что его нельзя было не сломать, и что остальные тоже вот-вот сломают.

пыс. а в то, что 430 больше, чем 350, верит, мне кажется, большинство участников форума, за исключением, быть может, некоторых :)

[magda]

Мидину энергию - да в мирных целях. Цены бы ему не было.

Давно бы уже жил в собственном красивом доме.

Вот так влияют на нас искаженные ориентиры. Плохо влияют.

[Meadie]

Очевидно, выгода варианта В составляет 80К.

вау, никогда бы не подумал, что для того, чтобы посчитать, на сколько 350К меньше чем 430К, нужно такой огород нагородить...

Посчитать-то несложно было. Сложно, по крайней мере, для некоторых участников форума, было поверить своим глазам, глядя на результат.
Пришлось проявить терпение и настойчивость, чтобы заставить их смириться с подобным результатом этого арифметического действия:)

арифметика тут не при чём. меня концептуальный подход смутил: положить в даун минимум, и три года выплачивать мортгидж помесячно и минимально, имея на руках бешаные тыщщи. это сильно. сдуру можно и хер сломать, и доказывать потом всем, что его нельзя было не сломать, и что остальные тоже вот-вот сломают.

Если положить в даунпеймент не 20К, а 100К, то результат, несомненно, немного улучшится - вместо 80К за 3 года будет потеряно (по сравнению с рентом) "только" порядка 70К. Как я уже показал, в пределе, при даунпейменте стремящемся к 100% (т.е. покупки полностью за кэш), потери составят "всего" 56К. Общая идея все равно не меняется.

А для чего я ввел понятие этого счета, с которого оплачиваются расходы - так это для того, чтобы максимально упростить расчеты и не оставлять лазеек для оппонентов. В реальной жизни, конечно, я соглашусь - нужно было бы класть деньги на даунпеймент.

[V(ova)]

Полчаса назад зашел на опенхаус в соседнем доме - там продается 2б2в ...

Вот такие борцы с режимом. На словах стоим насмерть, никаких компромиссов. А на деле тайно посещают опенхаусы

[magda]

Полчаса назад зашел на опенхаус в соседнем доме - там продается 2б2в ...

Вот такие борцы с режимом. На словах стоим насмерть, никаких компромиссов. А на деле тайно посещают опенхаусы

а мог бы тайно посещать любовницу

[mypka]

Полчаса назад зашел на опенхаус в соседнем доме - там продается 2б2в ...

Вот такие борцы с режимом. На словах стоим насмерть, никаких компромиссов. А на деле тайно посещают опенхаусы

а мог бы тайно посещать любовницу

Не уводи от темы! Через 3 года любовница будет не по карману! .....согласно графика ВЕГАСА!