Проф. Преображенский писал(а):Просмотрел этот тред и, имхо, здесь не прозвучало то, чем хотелось бы поделиться:
...
б. цена жилья все же растет. Несмотря на южного соседа, злопыхателей, горе-аналитиков и пр. Тем более растет в долгосрочной перспективе. Исключения подтверждают.
...
1. Моргидж - великое благо. ...
Похоже, что вывод о том что моргидж - это благо, делается главным образом в предположении, что цены будут расти. С этим нельзя не согласиться, в смысле, что если цены будут расти, то моргидж будет выгоден. Ситуации на рынке жилья, когда его стоимость выростала за 10 лет в 2 раза (с учетом инфляции) действительно случались в разных странах - в Японии - с 1980 по 1990, в США с 1996 по 2006гг. На локальных рынках рост был еще выше.Проф. Преображенский писал(а): Пример:
1. покупается дом в 200К с 5% даунпеймента с кредит лайн. Т.е. с 0.
2. через 10 лет этот дом (земля) станет стоить 500К. Ну хорошо, 400К.
3. за это время вы успеваете выплатить 60К принципала. Остается выплатить 140К.
4. продаете дом и получаете на руки 400-140=260К.
Однако, бывали и другие ситуации. Как, например, в Японии, когда за 10-15 лет цена на недвижимость снизилась в 2 раза (и что характерно, при очень низкой %% ставке по кредиту). В этом случае, пример будет выглядеть так:
1. покупается дом в 400К с 5% даунпеймента с кредит лайн. Т.е. с 0.
2. через 10 лет этот дом (земля) станет стоить 200К.
3. за это время вы успеваете выплатить 120К принципала (+ %%). Остается выплатить 280К.
4. продаете дом и остаетесь должны банку 280-200=80К.
Разумеется, сложно делать прогнозы, вырастет цена в 2 раза или снизится на конкретном рынке. Однако, опыт Японии и США (а также и других стран) показывает, что за быстрым ростом цен в 2 раза следует их падение, а не новый рост.
