Каморка

upgrade - не в счёт

ну почему же сразу upgrade

Знаю несколько пар, которые развелись и продавали совместное жилье с изрядной прибылью (в среднем удвоили свои вложения за 6-7 лет)

Несколько человек, включая мою риалтершу, подошли к этапу даунсайзинга и продав свою дом, купили "2шку в центре". Причем наварили гораздо больше чем х2.

И даже те кто апгрейдили, вложив в начале-середине 2х тысячных (до 2004-2005) 200-250, вытаскивали 400-450 и покупали следующий дом не за лимон, а за 500-550-600. Согласись, что моргидж в 150-200К да еще и при нынешних рейтах, это совсем не страшно. Да они переезжали из Ричмонда, в Коквитлам-Ленгли, что позволяло им купить более серьезный дом по не самой страшной цене, но даже те кто не хотел резко менять свой район, улучшали жилищные условия или за счет более нового дома или дополнительного метража даже если и не дотягивали до отдельного дома.

В любом раскладе - они не залазили в большие долги,а просто использовали навар, чтобы прыгнуть чуть повыше, а в нетто остались должны банку то что и было должны до апгрейда

lavep писал(а):И даже те кто апгрейдили, вложив в начале-середине 2х тысячных (до 2004-2005) 200-250, вытаскивали 400-450 и покупали следующий дом не за лимон, а за 500-550-600. Согласись, что моргидж в 150-200К да еще и при нынешних рейтах, это совсем не страшно.

про остальные случаи не скажу (недостаточно данных), а это - явно проигрышная комбинация. Виден паттерн поведения: люди любой ценой остаются в рынке недвижимости по принципу "чем больше тем лучше". С таки подходом, продать вовремя будет невозможно.

И насчёт "не страшно" не соглашусь: 200к это, для среднестатистической семьи, очень большой объём моргиджа, по нормальным стандартам (а не по тем стандартам что приняты сейчас в Ванкувере).

akela писал(а):

lavep писал(а):И даже те кто апгрейдили, вложив в начале-середине 2х тысячных (до 2004-2005) 200-250, вытаскивали 400-450 и покупали следующий дом не за лимон, а за 500-550-600. Согласись, что моргидж в 150-200К да еще и при нынешних рейтах, это совсем не страшно.

про остальные случаи не скажу (недостаточно данных), а это - явно проигрышная комбинация. Виден паттерн поведения: люди любой ценой остаются в рынке недвижимости по принципу "чем больше тем лучше". С таки подходом, продать вовремя будет невозможно.

И насчёт "не страшно" не соглашусь: 200к это, для среднестатистической семьи, очень большой объём моргидж а, по нормальным с тандартам (а не по тем стандартам что приняты сейчас в Ванкувере).

200k=20k вгод на 10 лет,если 1/3 зарплаты это мортгидж, то 60к даст тебе возможность иметь жилье,!Akela,get a better job &enjoy the life at full!!!

mypka писал(а):200k=20k вгод на 10 лет,если 1/3 зарплаты это мортгидж, то 60к даст тебе возможность иметь жилье,!

ну, с такой мощной арифметикой я уже не знаю чему удивляться %)

mypka писал(а):Akela,get a better job &enjoy the life at full!!! :D

mypka, спасибо за заботу. Но видишь ли, если я завтра найду работу с зарплатой в 3 раза больше чем сейчас, я, пожалуй, всё равно воздержусь от покупки недвижимости в Ванкувере.

вно проигрышная комбинация. Виден паттерн поведения: люди любой ценой остаются в рынке недвижимости по принципу "чем больше тем лучше". С таки подходом, продать вовремя будет невозможно.

При чем здесь любой ценой? Люди купили за 200-300 штук себе дом, через 7-10 лет проапгрейдили его на что-то большее и по прежнему ИМ это стоит в итоге те же 300 штук, которые они изначально были готовы платить. Если стоимость дома за это время выросла в 2 раза им то какая беда от этого если у них моргидж на 300, а не 600К?

200к это, для среднестатистической семьи, очень большой объём моргиджа, по нормальным стандартам

В какой именно стране и в каком году это был большой объем? 10-15 лет назад дома-квартиры в районе200к в Израиле были вполне обычным делом (если в центре). Здесь они тоже были вполне стандартной ценой. Это до 80х можно было что-то до сотни купить, ну так прошло 30 лет уже

Даже в центральных городах России 200 штук не вызывают оторопь, что уж говорить про западных мир? И в Торонто и в Оттаве и В Монреале - это очень даже скромный моргидж.

При нынешних рейтах выплаты на 200К будут ниже штуки в месяц. Ты можешь рентовать 3-4б таунхауз за 800-1000, если это не кооп и если он не где-то в районе Чилливака? Я уж не говорю, про отдельный дом. Если люди апгрейдились с таун хауза в Ричмонде на отдельный дом В Ленгли или Коквитламе. ИМХО это вполне умеренная цена

lavep писал(а):В какой именно стране и в каком году это был большой объем? 10-15 лет назад дома-квартиры в районе200к в Израиле были вполне обычным делом (если в центре). Здесь они тоже были вполне стандартной ценой. Это до 80х можно было что-то до сотни купить, ну так прошло 30 лет уже

Даже в центральных городах России 200 штук не вызывают оторопь, что уж говорить про западных мир? И в Торонто и в Оттаве и В Монреале - это очень даже скромный моргидж.

При нынешних рейтах выплаты на 200К будут ниже штуки в месяц. Ты можешь рентовать 3-4б таунхауз за 800-1000, если это не кооп и если он не где-то в районе Чилливака? Я уж не говорю, про отдельный дом. Если люди апгрейдились с таун хауза в Ричмонде на отдельный дом В Ленгли или Коквитламе. ИМХО это вполне умеренная цена

200к это 2.5-3 канадских годовых медианно-хаусхолдных дохода.
Это, по классическим лендинг-стандартам, дофига. Практически предел того, что можно брать (или давать) в долг. Я бы лично не стал брать кредит величиной в 2.5 годовых дохода - 2.0 максимум. Естественно, заботясь не о банке, а о себе.

Цены на жильё - иррелевантны. Текущий мгновенный интерес-рэйт - иррелевантен. Иррелевантны в том смысле, что они телега, а не лошадь. Если банки дают кредит в 4-5 годовых доходов, то ценам не остаётся ничего как взлетать выше облаков. А интерес-рэйтам не остаётся ничего кроме как всеми силами пытаться оставаться внизу, чтоб всё не сложилось как карточный домик.

А вы Акела сколько платите за рент,если не секрет?

levak писал(а):А вы Акела сколько платите за рент,если не секрет?

я догадываюсь к чему это. За такую-то сумму в месяц, можно взять такой-то моргидж, купить такие-то хоромы, и наслаждаться жизнью. Сорри, но это обсуждалось в деталях как минимум раза три... ну неинтересно же повторяться.

akela писал(а):как минимум раза три...

сто тридцать три - будет ближе к правде...
акела, скажи лучше, во что сейчас вкладываццо лучше, дедлайн на носу... этот твой канацкий индекс за год на 9% упал. не хочу больше в него.

Waterbyte писал(а):

akela писал(а):как минимум раза три...

сто тридцать три - будет ближе к правде...
акела, скажи лучше, во что сейчас вкладываццо лучше, дедлайн на носу... этот твой канацкий индекс за год на 9% упал. не хочу больше в него.

Если не знаешь куда вкладываться - запихни временно на ГИК ежедневный (все фичи - из CIBC). Главное запихнуть в RRSP namespace.
Я на прошлой неделе так сделал - ресит уже послали, а разблюдовку пойду делать в следующую пятницу...

Waterbyte писал(а):акела, скажи лучше, во что сейчас вкладываццо лучше, дедлайн на носу... этот твой канацкий индекс за год на 9% упал. не хочу больше в него.

чем сильнее он упадёт, тем меньше тебе хочется в него вкладывать? Ничё так подход. Тогда, конечно, вкладывай в недвижимость.

akela писал(а):

levak писал(а):А вы Акела сколько платите за рент,если не секрет?

Сорри, но это обсуждалось в деталях как минимум раза три... ну неинтересно же повторяться.

т.е. когда я сказала то же самое, это было от недостатка аргументов
Присоединяюсь к Вотебайту, как "легко" сделать 4-4.5%? Сколько на это уходит времени (каждый день/месяц/год) с учетом, что человек ламер.

Alusya писал(а):Присоединяюсь к Вотебайту, как "легко" сделать 4-4.5%? Сколько на это уходит времени (каждый день/месяц/год) с учетом, что человек ламер.

давайте для простоты рассмотрим конкретный case.

Клиент, пользуясь хорошей ситуацией на рынке, продал свой дом за 600к. И размышляет, куда девать деньги, чтоб они приносили доход 4-4.5% годовых, и хватало на рент. Колебания текущей цены активов (их волатильность) его не очень волнует, ибо он не собирается эти деньги вынимать anytime soon.

Мы посоветуем нашему клиенту потратить пару дней на серьёзный анализ рынка, и найти 2-3 десятка компаний, которые:
- были бы крупными и серьёзными, с историей.
- которые платят приличные дивиденды (4-5%) и имеют тенденцию эти дивиденды с годами увеличивать, а не понижать.
- которые могут (и должны) быть не только канадскими, но и американскими, английскими, европейскими, то есть диверсифицированы по географии
- которые относились бы к разным секторам экономики - финансы, сырьё/энергоносители, телеком, недвижимость опять-таки (REIT), продукты питания, и т.д.

Для примера, пара канадских компаний: CIBC 4.7%, BMO 4.8%, Telus 4.1%, Bell (BCE) 5.4% годовых.

После чего клиент логинится в свой online brokerage, и всё это хозяйство покупает. В примерно-равных пропорциях.

Что клиент имеет?
1) Доход в те самые 4.5% от вложенного капитала, что равно 2250 в месяц (до налогов), индексированный от инфляции (дивиденды правильных компаний имеют свойство расти).
2) Основной капитал, который, несмотря на волатильность его текущей стоимости, также неплохо защищён от инфляции (ибо в долговременной перспективе, акции имеют свойство расти в цене быстрее инфляции).

В результате, клиент получает возможность рентовать очень пристойное жильё до конца жизни, и оставить миллион-другой капитала детям, когда помрёт. Ну или не оставлять детям ничего, а оттянуться под занавес в шикарном доме престарелых.

Технические нюансы в виде нечастых (раз в год или в два года) portfolio adjustments оставим за кадром, чтобы не усложнять.

Waterbyte писал(а):

akela писал(а):как минимум раза три...

сто тридцать три - будет ближе к правде...
акела, скажи лучше, во что сейчас вкладываццо лучше, дедлайн на носу... этот твой канацкий индекс за год на 9% упал. не хочу больше в него.

Ты че, слил его внизу? Образованный же человек...

SLF, MFC, BCE, FCR, банки жирные все... И т. д.

akela писал(а):

Alusya писал(а):Присоединяюсь к Вотебайту, как "легко" сделать 4-4.5%? Сколько на это уходит времени (каждый день/месяц/год) с учетом, что человек ламер.

давайте для простоты рассмотрим конкретный case.

Клиент, пользуясь хорошей ситуацией на рынке, продал свой дом за 600к. И размышляет, куда девать деньги, чтоб они приносили доход 4-4.5% годовых, и хватало на рент. Колебания текущей цены активов (их волатильность) его не очень волнует, ибо он не собирается эти деньги вынимать anytime soon.

Мы посоветуем нашему клиенту потратить пару дней на серьёзный анализ рынка, и найти 2-3 десятка компаний, которые:
- были бы крупными и серьёзными, с историей.
- которые платят приличные дивиденды (4-5%) и имеют тенденцию эти дивиденды с годами увеличивать, а не понижать.
- которые могут (и должны) быть не только канадскими, но и американскими, английскими, европейскими, то есть диверсифицированы по географии
- которые относились бы к разным секторам экономики - финансы, сырьё/энергоносители, телеком, недвижимость опять-таки (REIT), продукты питания, и т.д.

Для примера, пара канадских компаний: CIBC 4.7%, BMO 4.8%, Telus 4.1%, Bell (BCE) 5.4% годовых.

После чего клиент логинится в свой online brokerage, и всё это хозяйство покупает. В примерно-равных пропорциях.

Что клиент имеет?
1) Доход в те самые 4.5% от вложенного капитала, что равно 2250 в месяц (до налогов), индексированный от инфляции (дивиденды правильных компаний имеют свойство расти).
2) Основной капитал, который, несмотря на волатильность его текущей стоимости, также неплохо защищён от инфляции (ибо в долговременной перспективе, акции имеют свойство расти в цене быстрее инфляции).

В результате, клиент получает возможность рентовать очень пристойное жильё до конца жизни, и оставить миллион-другой капитала детям, когда помрёт. Ну или не оставлять детям ничего, а оттянуться под занавес в шикарном доме престарелых.

Технические нюансы в виде нечастых (раз в год или в два года) portfolio adjustments оставим за кадром, чтобы не усложнять.

А как насчет всех этих обвалов когда народ 30% потерял на РРСП или они все ламеры были? И как из 600К при 4-4.5%, которые будут тратиться на рент получится миллион-другой? И что можно будет снять за эти копейки, оставшиеся после налогов? Все эти разговоры о безрисковых вложниях как-то "фиши" звучат.
О том, что дома как пирожки опять разлетаются, а за новыми квартирами очереди стоят вы наверное не слышали .