не надо будет до ренюала. а сам в это время, я так понимаю, рентовать будешь?akela писал(а):То есть если ты взял обычный резиденшиал моргидж, для себя (чтоб жить там самому), а через 3 месяца решил эту квартиру сдавать - то тебе надо бежать в банк перезаключать договор, по новым критериям? Не знал.
а почему бы и не? Так делают. Даже вроде бы некоторые участники сего топега.Waterbyte писал(а): а сам в это время, я так понимаю, рентовать будешь? :D
очень даже. купить билет за пятачок и назло кондуктору не поехать. вместо этого бежать за автобусом, чтобы тот пятачок сэкономить. а если бежать не за автобусом, а за такси, то можно сэкономить целый рубль.akela писал(а):очень даже может иметь смысл.
Твои аргументы понятны. Но, во-первых, соотношение прайс/рент сильно зависит. Для того локейшена и того типа жилья, который тебя интересует, оно может быть, того, сильно хуже чем для какого-нибудь другого. Особенно если смотреть глобально, за пределами нашего городка.Waterbyte писал(а):очень даже. купить билет за пятачок и назло кондуктору не поехать. вместо этого бежать за автобусом, чтобы тот пятачок сэкономить. а если бежать не за автобусом, а за такси, то можно сэкономить целый рубль.akela писал(а):очень даже может иметь смысл.
признаться, я как не видел, так и продолжаю не видеть связи между твоими во-первых и во-вторых (с первым из которых я аще не спорю ни разу) и соотношением стоимостей снимаемого и купленного аналогичного жилья (то есть предметом спора). нет, разумеется, если принять за постулат то, что сдающий жильё заведомо не знаком с процессом образования стоимости товара и с принципами формирования рыночной цены, и что в этой связи он, хоть и неосознанно, но заведомо занижает рыночную цену рента - тогда я, конечно же, соглашусь с тезисом о том, что рент в длинной перспективе дешевле владения. осталось только убедить меня в приемлемости того постулата, ибо мой опыт обобщения результатов наблюдения пока не в его пользу .akela писал(а):Но, во-первых, соотношение прайс/рент сильно зависит. Для того локейшена и того типа жилья, который тебя интересует, оно может быть, того, сильно хуже чем для какого-нибудь другого. Особенно если смотреть глобально, за пределами нашего городка.
Во-вторых, допустим, тебе удобнее или желательнее сохранять мобильность, т.е. возможность переехать, когда нужно, в другой раён или другой город. По профессиональным или личным причинам.
а с чем он, если честно, вообще знаком? Кто вообще лендлорды в своей массе? Это непрофессионалы... точнее, профессионалы в чем-то другом, а этим - занимающиеся по совместительству. Это average Joe the plumber (the продавец, the программер, the пенсионер, учитель, врач). Он, скорее всего, никогда не слышал про мудреные бухгалтерские понятия типа ROI, IRR, P/E, и прочую подобную фигню. Он только знает (это же все знают), что real estate (особенно ванкуверская) - это хорошая, беспроигрышная инвестиция. В отличие от всяких мутных акций-облигаций.Waterbyte писал(а): нет, разумеется, если принять за постулат то, что сдающий жильё заведомо не знаком с процессом образования стоимости товара и с принципами формирования рыночной цены
вы хочете песен? их есть у мене. давай смотреть, что знает средний джо-шмо про рент в ванкувере. обойдёмся без мудрёных бухгалтерских понятий и прочей подобной фигни. пусть джо-шмо решил сдать свою лачугу в порт-коквитламе. нужно ему посчитать, почём это должно быть, хотя бы по минимуму. итак, он сел считать. он прожил в этой лачуге ровно шесть лет. и хочет он подсчитать, во сколько ему это обошлось за всё это время. итак, поехали.akela писал(а):а с чем он, если честно, вообще знаком? Кто вообще лендлорды в своей массе? Это непрофессионалы... точнее, профессионалы в чем-то другом, а этим - занимающиеся по совместительству. Это average Joe the plumber (the продавец, the программер, the пенсионер, учитель, врач). Он, скорее всего, никогда не слышал про мудреные бухгалтерские понятия типа ROI, IRR, P/E, и прочую подобную фигню. Он только знает (это же все знают), что real estate (особенно ванкуверская) - это хорошая, беспроигрышная инвестиция. В отличие от всяких мутных акций-облигаций.
папа (или гадчинский, один фиг), заканчивай эту практику задержек постов. если премодерируешь - так делай это цивилизованно, а то такое же ощущение возникает, как будто бэк-дейтед чек получаешь...JohnSilver писал(а):Вся проблема в том что народ не понял что местные "графские развалины" и половину тех денег что за них хотят не стоят, когда проценты вырастут до исторической нормы в 8%...то домик за поллимона уже не будет выглядеть привлекательно, потому как одни проценты будут съедать 40кв год, а поскольку это после таксов и всех поборов....то для того чтоб это покрыть потребуется зряплата в 70к+...в общем удачи им в этом нелегком деле кормления банков.
).
Упечатляетъ! Не хватает только SIN этого Джо, для полноты картины.Waterbyte писал(а):вы хочете песен? их есть у мене. давай смотреть, что знает средний джо-шмо про рент в ванкувере. обойдёмся без мудрёных бухгалтерских понятий и прочей подобной фигни. пусть джо-шмо решил сдать свою лачугу в порт-коквитламе. нужно ему посчитать, почём это должно быть, хотя бы по минимуму. итак, он сел считать. он прожил в этой лачуге ровно шесть лет. и хочет он подсчитать, во сколько ему это обошлось за всё это время. итак, поехали.
Вы хотите сказать, что дом амортизируется на приблизительно 1700 долларов в год? Мне сложно оценить стоимость самого дома (строения), но если срок полной аммортизации 30 лет, то неужели его сегодняшняя стоимость всего 50К? Да даже если заложить срок аммортизации 60 лет, то стоимость будет лишь 100К. Что-то не сходится в расчетах...Waterbyte писал(а):- building amortization (ащет, CCA, но мы-то знаем, что он не знает, что это такое): 10,427.-
Дык, "стоимость дома" = стоимость строения + стоимость земли.Meadie писал(а):Вы хотите сказать, что дом амортизируется на приблизительно 1700 долларов в год? Мне сложно оценить стоимость самого дома (строения), но если срок полной аммортизации 30 лет, то неужели его сегодняшняя стоимость всего 50К? Да даже если заложить срок аммортизации 60 лет, то стоимость будет лишь 100К. Что-то не сходится в расчетах...Waterbyte писал(а):- building amortization (ащет, CCA, но мы-то знаем, что он не знает, что это такое): 10,427.-
Все верно, но стоимость нового строения (и которое можно сдать за 1600) не может быть 50К.Slav писал(а):Дык, "стоимость дома" = стоимость строения + стоимость земли.
И вполне нормально, если даже для почти нового дома стоимость земли будет в пару раз больше стоимости строения.
дык. джо посчитал свой эффективный рейт за шесть прошлых лет. он оказался 4.2%. пусть он теперь вдруг ка-ак подскочит вдвое, да и продержиццо там ещё лет шесть! с ума сойти можно. эффективный рейт за 12 лет (достаточно лонгий тёрм?) составит около 6.5% (что, межу прочим, весьма близко к среднему рейту за последние лет 50, если не больше). ну и чо? ну будут его затраты на интерест на 50% больше. то есть стоимость владения домом за 12 лет будет на 25% в месяц больше, чем она была за 6 лет. шестнадцать сотен или двадцать - биг дил. платёжеспособный спрос на рентовом рынке возрастёт точно так же, как он упадёт на покупном (жить-то народу где-то надо). ну и цена рента соответственно, тоже, некуда ей будет девацца.akela писал(а):Если тебе интересно мое мнение, то такие расчеты должны быть основаны на исторически-средних интерес-рэйтах (а не на teaser rates которые имели место в последние несколько лет). Мы уже об этом спорили, помницца.
Вот представь, что через год рэйты подскочут до 6-7-8%. Ты хочешь сказать, что все лендлорды дружно поднимут рент раза в два? Фиг там. Цена на рынке определяется платежеспособным спросом.
и опять: ну и чо? куда она упала? ниже его эквити, накопившейся за 6-12 лет? или ниже той цены, по которой джо-шмо мог бы продать лачугу в эпоху пузыря? ну дык он же для себя её покупал, а не для каких-то мутных инвестиций в стоки и бонды...Или Джо скажет "а нуегонафик" и решит продать дом. Сюрпрайз, а цены-то упали... народ не в состоянии, с такими рэйтами, брать моргидж столь же бодро как раньше.