падение цен на недвижимость - ага - щазз

[elena S.]

Ok.
Ну это фигня, по сути, а не прогноз.

[Marmot]

Ok.
Ну это фигня, по сути, а не прогноз.

Ок, тогда уточню, цены перестанут расти надолго, на несколько лет, а вот насколько они упадут, если упадут, это уже сложно предсказать...

[elena S.]

Ok.
Ну это фигня, по сути, а не прогноз.

Ок, тогда уточню, цены перестанут расти надолго, на несколько лет, а вот насколько они упадут, если упадут, это уже сложно предсказать...

На сколько надолго?
5 лет не будут или больше?

[Meadie]

...я правильно понял, что про понзи-схемы вы только недавно узнали, а все предудущие годы для вас это был лишь "обычный пузырь" коллапс которого вы усиленно пытались предсказать...

Такой истерии, какая имеет место на рынке недвижимости Б.Ванкувера сегодня, в его истории, по крайней мере, в несколько последних десятилетий, не было. Собственно говоря, именно эта истерия и приостановила неизбежный коллапс пузыря. Ну ничего - чем быстрее сегодня растут цены, тем резче будет их падение и сдутие пузыря. Ждем т.н. Минский момент...

...То, что сейчас происходит на рынке, иначе чем истерикой назвать нельзя, дома по 3.5М уходят за неделю, девелоперы тоже охренели, скупают все что, можно и начинают быстро перестраивать, работают 7 дней в неделю... состояние рынка явно спекулятивное, все пытаются на нем заработать (а не жить в купленных домах), пока он идет вверх... но долго такое продолжаться не может...

Замечу, что даже это меркнет перед тем, какой пузырь имеет место на рынке недвижимости в Китае, где стоимость недвижимости абсолютно оторвалась от фундаменталз, и спекуляции на ней могут сравниться разве что со знаменитыми спекуляциями луковицами тюльпанов:

The ads is posted on the web site of China’s biggest online real estate agent Lianjia, showing a 6 square meters (65 sft) property which asks for RMB 3.8milion ($585k in total or $9k per sft). Frankly speaking, this place has its good selling points: sitting at a good school zone, close to the subway and not subject to the real estate restriction policy. But really, $9k per sqf?

...You must wonder how the average Chinese people can afford a living place as the home price to income ratio is so high. Yes, you are right, the average Chinese people or even the white collar/professionals are not able to afford the home price in tier 1 cities, but they can “invest” in the property market just like they did in the A share equity market through leverage. For the A share equity market, we can estimate the leverage through the level of “margin debt”. However, there’s no such a metric to estimate the size of the leverage used in the property market. But we can get a remote sense from another perspective. We all know January new RMB loans hit a record high RMB 2.51 trillion, while the deposit of industrial corporate only increased RMB 800 billion. It means that a decent part of the loans did not go into industrial corporate’s bank accounts to support the real economy. Where did it go? Apparently the margin debt in equity market was dropping in Jan, then you know the answer.

In addition to the leverage part, there’re more concerns in the equity part: down payment. For speculator, they like to buy as many as home in the same area so they can “manage” the price through volume control. Right now China’s real estate policy still mandates 25% to 30% down payment when you buy a property, so the equity part itself demands significant cash flows (tier 1 cities’ average home price is around $1.2 million to $1.5 million per unit, so 25% to 30% down payment for 100 units is still a big number in China. Yes, it’s not wrong number, 100 units is a normal case for a group of speculators who will buy the whole apartment complex). Here are two ways how the speculators get around this entry barrier?

The real estate agents provide margin for the down payment. To boost the transactions and earn the commission, the agents provide 50% to 70% lending of the down payment part and make sure the buyers have enough money to finish the transaction. In reality, the buyer may only pay 10% down payment (agents lend him 70% of the 30% down payment requirement) to buy a home. The speculator’s leverage is loosened from 1:3 to 1:10 through this down payment leverage. Right now, the buyer not only owns money to the banks but also the agents. But it does not matter in a quick and steep upward market, as the speculators will turn over their inventory quickly and make a fortune of it. All they need is big enough equity to leverage the bubble. How big is the size of down payment leverage? From the public information of three top agents (Lianjia, 5i5j, and Fang), we know that they provided this kind of down payment leverage for transactions with the value of around RMB 500 billion.

[elena S.]

Floor Space
849 sqft. 2/2
807 170 W 1ST STREET, North Vancouver, British Columbia V7M3P2

Built in
2005
$629,000
Listing ID: R2038347

ну вот возьмем это кондо, как среднее по деревне, не шикарное, но и не совсем плохое, кой какой вид из окна имеется, 11 лет ему, в течении 5-10 лет цена на него не поднимется?

ваши прогноз Marmot?

[Marmot]

Floor Space
849 sqft. 2/2
807 170 W 1ST STREET, North Vancouver, British Columbia V7M3P2

Built in
2005
$629,000
Listing ID: R2038347

ну вот возьмем это кондо, как среднее по деревне, не шикарное, но и не совсем плохое, кой какой вид из окна имеется, 11 лет ему, в течении 5-10 лет цена на него не поднимется?

ваши прогноз Marmot?

Да, скорее все именно так, в течении 5-10 лет цена на него не поднимется, но не сегодняшняя цена, а начиная с момента когда рост цен остановится. Как я уже сказал, это момент наступит в течении года с сегодняшнего дня

[elena S.]

xaxaxa

[Marmot]

xaxaxa

Что , инвестировались, да? Раньше надо было...

[elena S.]

xaxaxa

Что , инвестировались, да? Раньше надо было...

да нет, мы бедные, хотя, как не странно, что там, что тут всегда успевали сесть в самый последний вагон
когда в 2005 покупали, нам тоже все кричали-поздно-поздно

[pashevich]

Продажи жилой недвижимости в Гонконге упали в феврале на 70% по сравнению с тем же месяцем прошлого года, сократившись до 25-летнего минимума, сообщает агентство Bloomberg. В прошлом месяце в Гонконге было продано 1807 домовладений по сравнению с более чем 6 тыс. годом ранее и около 2 тыс. в январе.

Ждем, как отреагируют на это китайцы из Гонкувера

[Gatchinskiy]

будут скупать дальше здесь, оттуда валят, а не отсюда.... В Калгари сейчас в даунтауне дил - первый месяц и иногда два фри на рент, иначе никого не заманить, люди опять же сюда валят. С рекрутером говорил на днях, эшелоны уже здесь калгарийских/эдмонтоновских айтишников и прочих профессий.

[Gatchinskiy]

...я правильно понял, что про понзи-схемы вы только недавно узнали, а все предудущие годы для вас это был лишь "обычный пузырь" коллапс которого вы усиленно пытались предсказать...

Такой истерии, какая имеет место на рынке недвижимости Б.Ванкувера сегодня, в его истории, по крайней мере, в несколько последних десятилетий, не было. Собственно говоря, именно эта истерия и приостановила неизбежный коллапс пузыря. Ну ничего - чем быстрее сегодня растут цены, тем резче будет их падение и сдутие пузыря. Ждем т.н. Минский момент...

вот же подлюка не хочет каллапситься, и уже новая причина нашлась - "истерия" которая грудью встала на защиту пузыря, а сколько было уже этих причин с 2007 не сосчитать. И новые правила моргиджа, и бегство с гонконга, и низкие рейты, и продленная аммортизация, сейчас истерия, ждем следующую причину...

[Meadie]

...С рекрутером говорил на днях, эшелоны уже здесь калгарийских/эдмонтоновских айтишников и прочих профессий.

А что рекрутеры говорят о влиянии этого процесса на средние зарплаты/рейты на местном ИТ рынке? Насколько я понимаю, в подобных условиях нет смысла рассчитывать на их какой-либо существенный рост, который хоть в какой-то степени компенсировал бы рост цен на недвижимость в Б.Ванкувере...

Добавлю, что знаю нескольких людей, которые в прошедшем году переехали в Б.Ванкувер из других провинций, включая Альберту, - работу здесь они нашли на заметно меньшие деньги чем там, откуда уехали (пока эта работа была). Собственно говоря, их и взяли, поскольку они согласились работать за такие деньги.

[Waterbyte]

А что рекрутеры говорят о влиянии этого процесса на средние зарплаты/рейты на местном ИТ рынке? Насколько я понимаю, в подобных условиях нет смысла рассчитывать на их какой-либо существенный рост, который хоть в какой-то степени компенсировал бы рост цен на недвижимость в Б.Ванкувере...

Добавлю, что знаю нескольких людей, которые в прошедшем году переехали в Б.Ванкувер из других провинций, включая Альберту, - работу здесь они нашли на заметно меньшие деньги чем там, откуда уехали (пока эта работа была). Собственно говоря, их и взяли, поскольку они согласились работать за такие деньги.

а вообще, интересная задачка: найти частную производную по доходу цены ассета как функции дохода и времени, и сравнить её потом с частной производной той же функции по времени :)

[Gatchinskiy]

...С рекрутером говорил на днях, эшелоны уже здесь калгарийских/эдмонтоновских айтишников и прочих профессий.

А что рекрутеры говорят о влиянии этого процесса на средние зарплаты/рейты на местном ИТ рынке?

говорят что все хорошо, специалисты очень востребованы, как и прежде

Насколько я понимаю, в подобных условиях нет смысла рассчитывать на их какой-либо существенный рост, который хоть в какой-то степени компенсировал бы рост цен на недвижимость в Б.Ванкувере...

а что когда-то до этого был замечен существенный рост зарплат? В обычном режиме, как и прежде.

Добавлю, что знаю нескольких людей, которые в прошедшем году переехали в Б.Ванкувер из других провинций, включая Альберту, - работу здесь они нашли на заметно меньшие деньги чем там, откуда уехали (пока эта работа была). Собственно говоря, их и взяли, поскольку они согласились работать за такие деньги.

нашли по ванкуверским деньгам, как и должно быть... не по лондонским же

Причем у меня тоже знакомые оттуда, приехали, купили недвигу... вложили свою лепту в так называемую "истерию"...