Вы забываете про leverage.Yury писал(а): да и что такое удвоение за 20 лет - 6% годовых?
Я уже не говорю, что за эти 20 лет жильцы могут полностью выплатить ваш mortgage и тогда все 800к идут вам в карман. А это уже 100% в год от вложенных 40.Discoverer писал(а):Вы забываете про leverage.Yury писал(а): да и что такое удвоение за 20 лет - 6% годовых?
Покупаете 400к домик с теми же 10% down.
Через 20 лет он удваивается и продается за 800k
Ваш 40к downpayment превращается за 20 лет в 400k чистой прибыли - это 50% годовых.
я имел в виду удвоение с поправкой на инфляцию, как в той статьеechino писал(а):3.5265% годовых.Yury писал(а):да и что такое удвоение за 20 лет - 6% годовых?
я, наверное, неправильно считаю, но у меня выходит 13%, ну или 15.5 если удвоение считать с поправкой на инфляцию...Discoverer писал(а):Вы забываете про leverage.Yury писал(а): да и что такое удвоение за 20 лет - 6% годовых?
Покупаете 400к домик с теми же 10% down.
Через 20 лет он удваивается и продается за 800k
Ваш 40к downpayment превращается за 20 лет в 400k чистой прибыли - это 50% годовых.
вообще говоря это в прошлой рентовке было категорически запрещено курить в квартирах, а в этом кондо, где мы сейчас живем, кажется не запрещено, тут балконы есть для этой цели, один раз я даже чувствовала запах марихуаны в лифте.Yury писал(а):недоработочка, срочно исправляться!Fed писал(а):Мы по ночам ... наркотики не курим
колумбия, чай
а у вас прям так в strata bylaw и написано - не курить траву?
То есть так прямо и написано в Strata rules - курить марихуану разрешается только на балконах?Fed писал(а):вообще говоря это в прошлой рентовке было категорически запрещено курить в квартирах, а в этом кондо, где мы сейчас живем, кажется не запрещено, тут балконы есть для этой цели, один раз я даже чувствовала запах марихуаны в лифте.
в Strata rules про марихуану скромно умалчивается - Британская Колумбия как никак!sobomax писал(а):То есть так прямо и написано в Strata rules - курить марихуану разрешается только на балконах?Fed писал(а):вообще говоря это в прошлой рентовке было категорически запрещено курить в квартирах, а в этом кондо, где мы сейчас живем, кажется не запрещено, тут балконы есть для этой цели, один раз я даже чувствовала запах марихуаны в лифте.
-Maxim
странный рисеч - рассуждают на тему, влияет ли демография на цены на недвижимость, трудно не согласится, что устойчивой кореляции между демографией и ценами на недвижимость нет. imho экономические циклы гораздо больше влияют на цены на недвижимость, чем демография, вот Штаты сейчас на пороге рецессии - у них недвижимость и сыпется, так неужели кто-то думает, что если в Штатах будет жесткая посадка, т.е. экономический спад, к концу этого года или в следующем, это никак на канадской экономике на отразится, которая, наверное, на 80% зависит от экспорта в США?Discoverer писал(а):Занятное чтиво - полюбопытствуйте, многое становится на свои места.
http://research.cibcwm.com/economic_pub ... 070418.pdf
такие графики надо рассматривать очень осторожно - на этом показан не процент падения к какой-то общей цифре (что легко читаемо), а изменение к предыдущему году, т.е. чтобы вычислить изменение за несколько лет надо значения перемножать...Fed писал(а):Местные старожили рассказывали нам, что цены в начале 90 гг на недвижимость упали на 40%, а не 6%, как показано на их графике.
почему нет? энергоносители здесь хоть и не основной, но очень важный компонент экономикиFed писал(а):если сравнить даже их график цен на недвижимость и график цен на нефть, то корреляция выявится гораздо более значимая, чем с демографией - прямо, как в России.
да про leverage точно забывать не надо:Discoverer писал(а):Вы забываете про leverageYury писал(а): да и что такое удвоение за 20 лет - 6% годовых?
Покупаете 400к домик с теми же 10% down.
Через 20 лет он удваивается и продается за 800k
Ваш 40к downpayment превращается за 20 лет в 400k чистой прибыли - это 50% годовых.
Вот тута такие все классные теоретики? А на практике кто нить жопу от стула поднимал чтоб купить домик, сдать ля- ля тополя? Видно что нет.Fed писал(а): Еще неплохо бы учесть страховку 2% при первоначальном взносе 10% (http://cmhc.ca/en/co/moloin/moloin_005.cfm) ,издержки, тогда цифры будут более реальными и грустными.
критика не по адресу!Vovchik писал(а):Вот тута такие все классные теоретики? А на практике кто нить жопу от стула поднимал чтоб купить домик, сдать ля- ля тополя? Видно что нет.Fed писал(а): Еще неплохо бы учесть страховку 2% при первоначальном взносе 10% (http://cmhc.ca/en/co/moloin/moloin_005.cfm) ,издержки, тогда цифры будут более реальными и грустными.
Вот я как практик лет пять назад рассчитывал вариан покупки форплекса в сюррее с жильцами. То есть все апартменты были уже сданы. После всестороннего анализа проект был похерен. Для начала - ежели это не праимери резиденс то выложите ка все 25% дауна а не 10. Нет, мона канешна и найти моргидж и на 10% дауна но только процент будет скорее из фильмов про ссудных акул гангстеров и прочая. Финансовый результат: 2% годовых плюс куча гимора. Не учитывая capital gain который можно получить а можно и нет.
Кароче кому надо - могу за почасовую плату обучить как финансово обсчитать такой проект и все организовать. Но за бесплатно я вам так скажу - я забил на это 5 лет назад а при теперешнем рынке такое заделывать это чистое безумие.
Для совсем фанатов гораздо лучше другой способ - покупаете конду на стадии проекта. Вносите там депозит - раньше было 5% теперь хрен его знает. Моргидж надо платить только когда дом сдан. Значит когда дом готов - продаете конду. 5 лет назад такая операция в тауне даунов могла принести до хрена. Но в нынешнем рынке я бы опять таки - не связывался. Но это уж дело хозяйское.
внимательнее нужно быть! у меня по расчетам выходит, что покупка недвижимости сейчас с целью дальнейшей сдачи в аренду как ивестиция имеет либо сопостовимую с депозитом либо вовсе отрицательную доходность. Меня вполне устраивает качество собственных расчетов, т.к. по работе приходилось много считать, а если есть большое желание подработать, то обращайтесь к тем, кто сам не в состоянии оценить все издержки и ожидает получить доходность в пределах 50% на вложенный капитал.