Безусловно, я подобные вычисления проводил. Один из переездов был 9 лет назад и я хорошо помню некоторые детали. Кондо, которое мы тогда сняли (2б/2в/2п), стоило в тот момент, по моим прикидкам, порядка 410-420К - если ориентироваться на цены продаваемых аналогичных квартир, а может быть и больше: по расположению в билдинге и планировке "наше" кондо было, пожалуй, самым лучшим. Замечу, что мы очень серьезно подходили к вопросу поиска жилья: мы посмотрели в этом блоке несколько конд (в том числе и продававшихся), поапплаились на 2 из них, и нам повезло получить лучшее.johndoe писал(а):Смысл в том что существует некая формула, которую вывести не так сложно, вы уже ее можно сказать вывели только текстом. Где бы исходя из % моргиджа, % даунпеймента, % таксов, майнтенанс фи и предполагаемого срока проживания в данном конкретном рынке недвижимости, можно было понять что выгоднее рент или покупка. Я считал похожее для себя перед покупкой 8 лет назад и вышло что при прочих равных мне нужно жить в данном рынке (ну допустим Ванкувер) не менее 7-8 лет чтобы имело смысл покупать. И это НЕ считая % возможного колебания рынка, который учесть не получится, он может как опять вырости так и упасть. То что я говорю для большинства людей сейчас и последние лет 10-15, с учетом роста цен на жилье, данная формула показывала выгоду от покупки при жизни в данном рынке недвижимости как раз те же 7-8 лет, что большинство людей, как мне кажется, и делает. Мало кто совершает такие большие переезды из рынка в рынок.Meadie писал(а):Так что мне не очень понятно, как ваши слова о том, что "для большинства же людей (и большинства цен на рынке относительно средних доходов) этот баланс выбора рент-покупка находится почти всегда в пользу покупки, а не рента" могут быть применимы к ситуации в Б.Ванкувере.
Если бы мы в тот момент взяли в банке типовой моргидж с минимальным даунпейментом (5% даунпеймент, 5 лет фиксед под 5% годовых и CMHC страховкой), то ежемесячные платежи были бы порядка 800 долларов за принципал и 1600 - % по моргиджу. Кондо-фи, налог и пр. в то время были в сумме около 550 долларов в месяц.
Теперь вопрос (через несколько строчек будет понятно, что я его задаю именно таким образом): если ориентироваться на эти исходные данные, предполагать рост цен равным инфляции (1.5% в год в 2009-2016гг), и планировать жить в этом конде 7 лет (т.е. планировать заплатить при покупке/продаже порядка 35К налога/риэлтору плюс 10К на мин.ремонт, но при этом, рассчитывать, что квартира должна подорожать из-за инфляции на 45К - так что все эти компоненты друг друга компенсируют), то какой должна быть стоимость рента такой квартиры? Очевидно, эти вычисления в первом приближении должны выглядеть как:
1600 + 550 = 2150 в месяц (проценты по моргиджу + кондо-фи + проперти такс).
Т.е. если бы данное кондо сдавалось за 2150 в месяц, то был бы достигнут минимальный финансовый баланс в выборе рент-покупка (на 7 лет). Правда, в этом балансе не был бы учтен риск серьезных непредвиденных затрат, которые могут быть у домовладельца - связанных с дорогим ремонтом/ассессментом, необходимостью раньше срока сьехать с квартиры (из-за изменений работы/семейной ситуации/плохих соседей и т.п.). Я как-то писал на форуме приблизительно в эти годы, что один из моих знакомых, только-только купив себе кондо в Фолс-крике, практически сразу же "попал" на ассессмент на 100К... Также здесь не учитывается моральный/физический износ квартиры за 7 лет - из-за которого квартира может не вырасти в цене пропорционально инфляции и др. потенциальные неприятности.
В общем, если бы стоял выбор: рент за 2150/месяц или покупка за 420К, то я бы наверняка выбрал рент - из-за отсутствия риска. Если бы выбор был 2300-2400/месяц vs 420К, то я бы серьезно задумался, а если 2500+/месяц vs 420К, то я бы серьезно рассмотрел возможность покупки (за всякий риск надо платить, не так ли?).
Теперь самая важная информация: это кондо мы сняли за 1450/месяц - т.к. баланс выбора рент-покупка был более чем очевидно в пользу рента. В течение последующих лет % ставки плавно снижались, платежи за такой моргидж стали бы на несколько сотен меньше (рент за 7 лет вырос на 150/месяц), но, очевидно, что это ничего бы принципиально не изменило в показанном раскладе.
ПС: я ввел свои данные в калькулятор по ссылке и он еще раз мне подтвердил, что все эти годы нас безбожно субсидировали:)
(с). Я думаю pin прав, в вашем случае расматривался 2-бедрум, который нам с учетом троих (правда тогда еще одного, но планы были) детей не подходил изначально. Наш выбор пал на 4-бедрумный таунхауз, аренда похожего находилась только в пределах 100-120% от месячного платежа по кредиту. Разумеется еще налоги и страта, в итоге общая сумма трат в среднем месяц выходит дороже чем рент, я согласен. Но это чисто номинально, без учета капитализации, отсутствия терек с лендлордом, невозможности покрасить что то или заменить как нам нравится. Вообщем баланс потерь с лихвой окупается. И так, думаю, для большинства семей о которых я говорил.. Ну и как бонус, рыночная цена с 2010 года выросла на 70%. Т.е. я сейчас могу все продать, вернуться в родной Новосиб, купить там местную "элитку" на те же 160 кв м и разницу курсов вообще не работать до конца дней...
