падение цен на недвижимость - ага - щазз

[Waterbyte]

Пару лет назад этот клочок стоил около полутора миллионов.
Возможно, полмиллиона с гаком - это для вас смешные деньги, но для людей, живущих в этом районе, это явно не так - если верить статистическим данным.

я не знаю, сколько стоил этот клочок пару лет назад. но очень подозреваю, что стоил он ровно столько же, сколько и другие такие же или похожие клочки в таком же или похожем районе. это если верить здравому смыслу. да, и ещё я не знаю, что такое "стоил" в вашем понимании, оно у вас уж очень своеобразное.

[Meadie]

Пару лет назад этот клочок стоил около полутора миллионов.
Возможно, полмиллиона с гаком - это для вас смешные деньги, но для людей, живущих в этом районе, это явно не так - если верить статистическим данным.

я не знаю, сколько стоил этот клочок пару лет назад. но очень подозреваю, что стоил он ровно столько же, сколько и другие такие же или похожие клочки в таком же или похожем районе. это если верить здравому смыслу. да, и ещё я не знаю, что такое "стоил" в вашем понимании, оно у вас уж очень своеобразное.

Дома и прочую недвижимость люди не только обменивают на "другие такие же или похожие (дома и) клочки в таком же или похожем районе", но и продают и покупают за деньги.
Когда говорят, что дом стоит сколько-то денег, подразумевается, что дом можно продать (или купить) за указанное количество денег.
На всякий случай, если вы меня спросите, что такое деньги - это те металлические кружочки и прямоугольные бумажки (а также их электронные версии), которые люди используют при ежедневных покупках продуктов/бензина/оплате разнообразных счетов и т.п., а также получают в качестве награды за свой труд два раза в месяц, или с какой-то другой регулярностью.
Полмиллиона с гаком канадских денег - это, грубо говоря, средняя зарплата в нашем городе за 10 лет (после налогов), или столько, сколько можно потерять опоздав на пару лет с продажей сарая на клочке земли в далеко не самом лучшем, но достаточно центральном районе города. Как-то так...

[Waterbyte]

На всякий случай, если вы меня спросите, что такое деньги - это те металлические кружочки и прямоугольные бумажки (а также их электронные версии), которые люди используют при ежедневных покупках продуктов/бензина/оплате разнообразных счетов и т.п., а также получают в качестве награды за свой труд два раза в месяц, или с какой-то другой регулярностью.

ну я ж и говорю - своеобразное...

[BOX]

Признайтесь: ваша фамилия - Паниковский?

Based on what? Ну чтобы ответ был; " нет не Паниковский или же другой какой на "-ский"

Вы правы, жизнь - циничная вещь. Конечно, надо было приезжать либо в 20 лет без кола и без двора и вперед к канадской мечте (работе на Гавернмент). Или в 30-40 лет, но уже с деньгой (что обычно появляется к этому возрасту), чтобы не жить в подвальчике у китайчика, а самому, про крайней мере, подвальчик сдавать. Все остальные варианты ведут к mental illness. Такая вот картина мира.

Я в приципе не комментирую зявления "надо было" ибо живем здесь и сеичас.
А заявления постфактум что так " надо было" без каких либо ссылок на законы или же правила деиствующие в то время , больше подходят к "mental illness" заявлениям.
Чего же тогда Immigration Canada не внял вашей мудрости и не сделал как : "надо было"; картину мира не понимают?

[BOX]

По мне так всё наоборот. Активная молодёжь линяет в более другие места, а бизнесам очень трудно здесь выживать, ибо нужны площади, а они стоят негуманных денег.

Поддержу. Есть пример о переводе одной ИТ компании из Ванкувера в Даллас.

[akela]

На всякий случай, если вы меня спросите, что такое деньги - это те металлические кружочки и прямоугольные бумажки (а также их электронные версии), которые люди используют при ежедневных покупках продуктов/бензина/оплате разнообразных счетов и т.п., а также получают в качестве награды за свой труд два раза в месяц, или с какой-то другой регулярностью.

ну я ж и говорю - своеобразное...

ай гесс, альтернативная точка зрения предполагает, что деньги в размере превышающем стоимость тележки продуктов в суперсторе (ну или цену новой таётыкороллы), могут и должны быть использованы исключительно для покупки недвижимости в Ванкувере? И поэтому колебания цены на оную недвижимость на самом деле являются призраком и фантомом, ибо ни на что не влияют. Один дом стоит ровно один дом, точка. А одна тюльпанная луковица стоит ровно одну тюльпанную луковицу.

[BOX]

Один дом стоит ровно один дом, точка.

Сколько стоит" один говермент"; " один профсоюз" ; "один парламент мебер" ну и т.д. до " одного канадца"?

[pin]

Чего же тогда Immigration Canada не внял вашей мудрости и не сделал как : "надо было"; картину мира не понимают?

Immigration Canada работает как умеет. Не надо их умения преувеличивать. Я имел ввиду обобщенный собственный субъективный опыт и просто здравый смысл. А у вас другая на сей счет точка зрения?

Люди едут в Канаду как в Страну Счастья. И властям надо делать так, чтобы было больше тех, кто счастлив at the end of the day, или, по крайней мере, не увеличивать количество несчастных.

[Marmot]

Начинается:

How private lending is distorting the Vancouver housing market

Satnam Sidhu has been a realtor for almost 40 years and he’s been buying and selling foreclosed houses for the past couple of decades. But he says it’s been many years since he’s seen the surge in foreclosures that he has witnessed in the past few months. And most of the properties are being sold off by private lenders – a rapidly emerging and largely ignored major player in the B.C. housing market.

“I have never seen more foreclosures on the market than I have in the last six or eight months, especially in areas like West Vancouver and the west side,” Mr. Sidhu says.

Mr. Sidhu is the former president of the Real Estate Board of Greater Vancouver and the Canadian Real Estate Association, and the former chair of the Real Estate Council of B.C. He’s also chaired several government committees and task forces on real estate matters.

An obvious reason for the increase in foreclosures is the overall market downturn. But another is the distortion caused by private lending. Private lenders are individuals and mortgage investment corporations (MICs) that fund mortgages, and the number of private lenders in B.C. has exploded in the past few years.

Because they are taking a greater risk, a private lender is more likely to foreclose on a property as soon as the mortgage payments stop. Since the banks introduced “stress test” rules on borrowing, property owners have turned to private lenders in droves. They use them if they are self-employed and don’t have the necessary credit rating; to borrow first or second mortgages on their homes because they need to pay off Visa bills; to pay their kid’s university fees; for a new car, or any number of reasons. Mr. Sidhu says he sees a lot of borrowing to pay off income taxes and to consolidate debt.

Because so many people are using private lenders, some believe Canadians might be far more indebted than is being reported by mainstream financial institutions. But, Mr. Sidhu says, private lenders are “filling a huge void in the marketplace.”

“In the past, the bank would say, ‘We will refinance and increase your mortgage from $500,000 to $600,000, and now banks won’t do that – because people were using their homes as ATMs and not always for a good reason, for maybe a car or a motorhome.

“So the trend over the last few years has been more and more towards people having to borrow from private lenders, smaller lenders. But the rates are higher with these lenders, because there is more risk.

“And now, when I look at foreclosures on the market, a good 70 per cent of the properties being foreclosed upon are [backed by] private lenders.

“A private lender is not going to wait like a bank would. Banks have tens of thousands of mortgages, so if you have a bad one, it’s not the end of the world. But for a smaller lender who doesn’t have tens of thousands, just a few, they can’t absorb those losses.”

In the past several years, there have been many people making tidy profits in the world of private mortgage lending.

Lenders can be anyone who has a chunk of money they want to invest, and Mr. Sidhu sees realtors, lawyers, doctors, and many other average people lending money and charging interest typically between 10 and 12 per cent. And the mom-and-pop private lenders are an unregulated group, he says. They just need a lawyer to handle the mortgage contracts.

Toronto-based mortgage broker Ron Butler says that while individuals who lend mortgage money are unregulated, only a registered mortgage broker can advertise such services. He says that’s the case in Ontario and B.C.

“A private person can loan mortgages, but cannot publicize providing them in any way,” Mr. Butler says. “That is an offence that comes with large fines and possible jail time.”

Usually, the loans are for about a year, and some private lenders operate as numbered companies, realtors say. If the person misses a payment, the lender can obtain an Order for Conduct of Sale, which means they have the right to sell the house close to market value and recoup what is owed to them. If other lenders have charges against the property, they also get paid out. However, foreclosure is a last resort, emphasizes Mr. Sidhu, because if the loan-to-value ratio has gone as high as 70 or 80 per cent, the loan might be bigger than the equity left in the house. The lender might lose. In a declining market such as this one, that has become the concern.

“In the Lower Mainland, our values have dropped in the past year or two, and maybe the equity isn’t there anymore, so now these people want their money back. But if the person is paying, the lender will just carry on [with the loan].”

Mr. Sidhu says he knows private lenders who have saved cash and want a better return on their investment than they’d get with a typical investment product, and who believe private lending carries less risk than buying shares in a company.

“You want ways to get the maximum return on your money – and you are certainly not going to do it by putting it in GICs,” he says.

A more formally structured and regulated form of private lending is the mortgage investment corporation, or MIC, which is an entity formed by a group of investors who’ve pooled their money for lending purposes. They might charge fees on top of interest and get paid dividends every quarter.

Ron Usher, a lawyer who was part of an independent advisory group that made recommendations to reform B.C.'s real estate industry, is keeping an eye on private lending transactions. He says the mysterious inflow of money through private lending needs to be made transparent.

“What we do need for buyers and unregulated [individual] private lenders are ‘source of funds’ declarations at the time of purchase, or on the advancement of funds further to a mortgage,” Mr. Usher says. “MIC’s should also have to disclose the source of funds, at least to Canada Revenue Agency.”

Mr. Sidhu estimates that about 75 per cent of foreclosures he’s seeing are claims by individual private lenders and MICs. He just sold a property in West Vancouver, B.C. that was a court ordered sale listed by a private lender, and he has another court ordered sale at 1370 Ottaburn Rd. in West Vancouver, listed at $3.298-million that has been listed since December and was reduced by $500,000.

The listing is one of five current court ordered sales in West Vancouver, and four of them list private lenders as the sellers.

Another one of those listings is at 928 Groveland Rd., West Vancouver, which is a 7,767-square-foot mansion, built two years ago and listed at $6.998-million, reduced from $8.898-million. Listing agent Malcolm Hasman says that he knows nothing about the seller, other than it is a private lending company.

“My client is a financial institution who has a court order, a mortgage lender,” Mr. Hasman says.

He says he does not market the properties as “must sell,” or anything to encourage low bids. Mr. Hasman says he believes there is a market turnaround underway in West Vancouver.


“Of my active 20 listings, I only have two that are under Supreme Court order,” Mr. Hasman says. “This house [on Groveland] was originally priced two years ago at $10.88-million. Some people might say it’s come down 35 per cent, but the truth is it was probably unrealistically priced when first listed.

“You are seeing massive price reductions on houses … but there are two sides to every story. The open houses I’m doing on Saturday and Sunday on premium properties in the $8-million to $15-million price bracket are extremely busy.”

He’s seeing packed open houses and buyers looking to move up the property ladder from Richmond to West Vancouver, and looking for deals.

“They see houses listed at seven or $8-million that were at $9-million or $10-million. They see opportunity.”


Mr. Hasman’s brother, realtor Andrew Hasman, says he’s heard about the uptick in foreclosures. Andrew is a private lender involved in MICs, usually with conservative loan-to-value ratios of around 55 per cent. That’s far less risk because there is plenty of equity left in the house should the borrower default.

Private lending investment is “huge,” he says. “On a conservative fund, you are getting 7 or 7.5 per cent net. But here’s the thing – the average investor knows nothing about this stuff, because it’s more for sophisticated investors.

“To go to one of these private MICs, where they are not publicly traded, you need to become an accredited investor with a minimum net worth of something like $5-million or $2-million, something like that.

“That’s because of the risk level. I’ve been involved for five years now and the returns are tremendous. The three funds I’m involved with have never missed a payment. We always got our interest cheques or whatever. But I suspect in this market environment, there will be an increase in bad debt and bad loans.”

Andrew Hasman says he became a private lender when he learned about it through his network. Each year he attends an extravagant business party with hundreds of wealthy retirees at a private country club, where he rubs elbows with fellow private lenders.

An example of a borrower is a wealthy self-employed individual who doesn’t qualify for a bank loan and wants to purchase a $3-million home and needs a $1-million mortgage, he says. A group of lenders might get together and loan that person money.

“There are lots of ways to get money out there if you are creative. There’s no question.”

Andrew has invested a small amount in a publicly traded MIC and “a good chunk” in a private MIC. But he is growing wary of pouring more money into private lending in the current market.

“The funds I’m involved with have done incredibly well because business is booming. But I’ve been a little bit cautious about giving them new money because of downtick in real estate prices. I think that there will be an increase in bad loans. So one needs to be careful if they are on the investor side of it, for sure.”

To the outsider, private lending can be a labyrinth of transactions and deals. For example, a scan of property titles shows a $6.468-million property at 5811 Adera St., Vancouver, which has both bank loans and private lender loans on title. The private mortgage lender, who is charging the owner 10-per-cent interest, identifies 5811 Adera as his own address. Then there is the Coal Harbour condo at 2401-277 Thurlow St., where a businessman borrowed $11.414-million from a businesswoman. The property is assessed at only $10.709-million.

Private lending isn’t just a Vancouver phenomenon. John Pasalis of Toronto’s Realosophy released a report last fall with Teranet that showed a major spike in private lending. In the second quarter of 2018, refinancing mortgages from private lenders increased 67 per cent in two years in greater Toronto.

“They are the only ones making a ton of money now, because people can’t qualify for homes or investment properties. And it’s hard for people to refinance if they don’t fit the OSFI [Office of the Superintendent of Financial Institutions] mould.”

Due to requests from clients on the hunt for foreclosures, realtor Ian Watt has relaunched his website exclusively devoted to Vancouver homes that are court ordered sales. He has already collected about three dozen listings, including multimillion-dollar houses. Private lenders are behind more than half the listings, he says.

“The stress test doesn’t mean anything. It just means it’s pushed people into private lending, and private lending is way riskier,” Mr. Watt says.

“It’s riskier because who knows if those guys can keep their boats afloat. What if people start withdrawing their financial support? There is so much money involved and nobody knows where it’s coming from.”

https://www.theglobeandmail.com/real-es ... ng-market/

[pin]

Начинается: https://www.theglobeandmail.com/real-es ... ng-market/

Потомушта ОНИ идиоты со всеми своими стресс-тестами, которые никто не проходит. Но свято место пусто не бывает. Запретительность, инициированная левыми популистами порождает такой undertable fraud и массовые foreclosures, что прежние мортгиджи, которые раздавались направо и налево, покажутся детской забавой. Короче, вернутся к старой системе: гайки будут раскручены. Вопрос времени.

[Биркин]

Потомушта ОНИ идиоты со всеми своими стресс-тестами, которые никто не проходит

ээ.. я так понял что стресс тесты придумали чтобы оградить налогоплательщиков (через CMHC) от финансирования чрезмерно высоких рисков. Ну это когда заемщику верили на слово что у него селф-эмплойд инкам, кредитную историю проверяли сквозь пальцы итд итп. Оно и верно, нахрена налогоплательщикам эти риски? Пускай заемщик идет к частным лендерам, они действуют на свой страх и риск, им никакая CMHC не возместит потери но за свой риск они требуют больший процент. По-моему вполне нормальный расклад, свободный рынок, все дела. Почему государственная страховая компания должна оплачивать все эти убытки от форкложер мне непонятно

[pin]

Потомушта ОНИ идиоты со всеми своими стресс-тестами, которые никто не проходит

ээ.. я так понял что стресс тесты придумали чтобы оградить налогоплательщиков (через CMHC) от финансирования чрезмерно высоких рисков. Ну это когда заемщику верили на слово что у него селф-эмплойд инкам, кредитную историю проверяли сквозь пальцы итд итп. Оно и верно, нахрена налогоплательщикам эти риски? Пускай заемщик идет к частным лендерам, они действуют на свой страх и риск, им никакая CMHC не возместит потери но за свой риск они требуют больший процент. По-моему вполне нормальный расклад, свободный рынок, все дела. Почему государственная страховая компания должна оплачивать все эти убытки от форкложер мне непонятно

И вы правы. Но, жизнь это баланс.

Просто качнули маятник в противоположную сторону.
Последствия не просчитали.
Такое бывает.
Другие подправят.
It's life.

[Waterbyte]

могут и должны быть использованы исключительно для покупки недвижимости в Ванкувере

сами придумываем бред, и сами же и возражаем ему. креативно, чо. для многотысячнопостовых тем самое оно.

[BOX]

Чего же тогда Immigration Canada не внял вашей мудрости и не сделал как : "надо было"; картину мира не понимают?

Immigration Canada работает как умеет. Не надо их умения преувеличивать. Я имел ввиду обобщенный собственный субъективный опыт и просто здравый смысл. А у вас другая на сей счет точка зрения?

Люди едут в Канаду как в Страну Счастья. И властям надо делать так, чтобы было больше тех, кто счастлив at the end of the day, или, по крайней мере, не увеличивать количество несчастных.

Моя точка мения : "Immigration Canada работает опираясь на обобщенный собственный субъективный опыт и просто здравый смысл." Т.е слова ваши-же но в немного в другом порядке.

И властям надо делать так, чтобы было больше тех, кто счастлив at the end of the day - not sure if you really mean "today"

Судя по текущей ситуации большинство хочет падения цен в разы. Давайте может опрос проведем на эту тему, здесь хотя бы.

[BOX]

Потомушта ОНИ идиоты со всеми своими стресс-тестами, которые никто не проходит. Но свято место пусто не бывает. Запретительность, инициированная левыми популистами порождает такой undertable fraud и массовые foreclosures, что прежние мортгиджи, которые раздавались направо и налево, покажутся детской забавой. Короче, вернутся к старой системе: гайки будут раскручены. Вопрос времени.

Нет, не думаю что будет именно старая схема. Будет новая схема, но возможно с какими-то элементами старой.
Но вот между схемами будет так шатать всю экономику, что до новой схемы может и не дойти.