akela писал(а): После того как цены поползут (еще не сильно, но уже уверенно), начнут играть роль психологические факторы, катализирующие этот процесс. Особенно если массы кинутся из одной крайности в другую и "real estate can only go up" сменится на "оно уже не идет up, оно идет down"... и что надо срочно продавать этот дом, пока он еще стоит 1млн, а не 500к.
Это как пить дать, ведь реал эстэйтом как и биржей управляет две вещи - жажда наживы и страх потерять.
начнут играть роль психологические факторы, катализирующие этот процесс.
хочеться заметить, что псих факторы играют в обоих направлениях. Если цены начнут ползти вниз (ползти, а не рухнут), то вскоре появится немало людей которые решать, что они уже опустились достаточно, чтобы идти покупать дом. И в итоге все вернется на круги своя. Что в принципе и произошло с июня-июля прошлого года. Цены немного спустились, относительно дешевый кредит и близкий рост рейтов заставили многих кто ждал падения аля в Штатовском стиле срочно присматривать себе дом и в итоге за год цены вернулись на докризисный уровень, хотя сам кризис никто не отменял.
Так что так уж одназначно я бы падения цен не обещал бы.
lavep писал(а):Если цены начнут ползти вниз (ползти, а не рухнут), то вскоре появится немало людей которые решать, что они уже опустились достаточно, чтобы идти покупать дом. И в итоге все вернется на круги своя.
Nope (imho). Несмотря на то что цены вон сколько лет подряд росли каждый год на 10+ процентов, почему-то не находилось сколько-нибудь много людей, кто решал что цены уже выросли достаточно чтобы продать и зафиксировать прибыль. Нет оснований полагать, что это будет работать в "обратном" направлении.
lavep писал(а):
Что в принципе и произошло с июня-июля прошлого года. Цены немного спустились, относительно дешевый кредит и близкий рост рейтов заставили многих кто ждал падения аля в Штатовском стиле срочно присматривать себе дом и в итоге за год цены вернулись на докризисный уровень, хотя сам кризис никто не отменял.
дешевый кредит, и ничего больше. Люди в массе своей не утруждают себя математикой, статистическими данными, и всяческими теориями. В банке им сказали - вы можете при текущих рейтах и вашем доходе, взять такой-то моргидж и позволить себе такой-то дом. Они и позволяют, без лишних раздумий. А фиг ли, риэлтор же им сказал что дом это самая лучшая инвестиция, а он-то уж знает о чем говорит.
Да, это именно процесс с положительной обратной связью -- то есть, это принципиально неустойчивая система, которая всегда саморазгоняется, причем в любую сторону.
Началось движение вверх или вниз -- положительная обратная связь это движение усиливает, после чего все идет на следующий круг, где оно усиливается еще дальше, и дальше, и дальше. Заканчивается это лишь когда какой-то ресурс для дальнейшего усиления оказывается исчерпанным -- тогда система достигает крайнего состояния. Как триггер в электронике.
Но чуть только приходит импульс, выводящий систему из этого крайнего состояния, этакий толчок в противоположную сторону, как положительная обратная связь начинает усиливать и это движение. Триггер стремительно опрокидывается в противоположное состояние.
mamadu писал(а): Поэтому цены поползут вниз в любом случае, а насколько резко, уже будет зависеть от многих факторов - того же рейта, уровня занятости, иммиграции итд итп.
После того как цены поползут (еще не сильно, но уже уверенно), начнут играть роль психологические факторы, катализирующие этот процесс. Особенно если массы кинутся из одной крайности в другую и "real estate can only go up" сменится на "оно уже не идет up, оно идет down"... и что надо срочно продавать этот дом, пока он еще стоит 1млн, а не 500к.
Это может быть психология инвестора, а многие же просто живут в домах и не собираются их продавать...
akela писал(а):надо срочно продавать этот дом, пока он еще стоит 1млн, а не 500к.
Это может быть психология инвестора, а многие же просто живут в домах и не собираются их продавать...
а вы себя представьте в этой ситуации. Что ваш дом сейчас стоит миллион. А в телевизоре говорят и в газетах пишут, что недвижимость подешевеет на 30-40% и будет там внизу лет 5-7 (а лет через 10-12 может и восстановится). Что, будете продолжать жить в этом доме в чем не бывало? Это ж ваши деньги тают, заработанные в трудах нелегких, а не резанная бумага. Утекают в шестизначных количествах.
akela писал(а):надо срочно продавать этот дом, пока он еще стоит 1млн, а не 500к.
Это может быть психология инвестора, а многие же просто живут в домах и не собираются их продавать...
а вы себя представьте в этой ситуации. Что ваш дом сейчас стоит миллион. А в телевизоре говорят и в газетах пишут, что недвижимость подешевеет на 30-40% и будет там внизу лет 5-7 (а лет через 10-12 может и восстановится). Что, будете продолжать жить в этом доме в чем не бывало? Это ж ваши деньги тают, заработанные в трудах нелегких, а не резанная бумага. Утекают в шестизначных количествах.
Чтобы я продавала свой дом, нервничала и переезжала в рент куда-то, только из-за того что мне по телевизору дяденьки там что-то сказали?
Если бы я заплатила миллион за дом, то во-первых это были бы не последние деньги которые я заплатила за дом. Во-вторых, я бы 1000 и один раз подумала бы прежде чем сделать такой шаг. То есть я бы на все 100% была готова для покупки. И уже ДО покупки, готовила бы себя к "взлетам" и "падениям" цен. Так как от этого никогда не убежать, а жить где-то надо сегодня и сейчас, а не через 10-12 лет. Может на мою голову (не дай Бог)кирпич завтра упадет?
Вон люди потеряли 40-50% процентов в стокмаркете, и ничего. Они действительно их потеряли. Никто же у меня 40-50% дома открамсовывать не будет, если рынок упадет
Ну это мой консервативный взгляд... Скорее всего Вы правы в отношении большинства... и все вот-вот рухнет.
QueenR писал(а): Может на мою голову (не дай Бог)кирпич завтра упадет? :)
Вон люди потеряли 40-50% процентов в стокмаркете, и ничего. Они действительно их потеряли. Никто же у меня 40-50% дома открамсовывать не будет, если рынок упадет :)
Ну это мой консервативный взгляд... Скорее всего Вы правы в отношении большинства... и все вот-вот рухнет.
Поживем - увидим, как оно обернется.
"Инвесторов" - лэндлордов и просто флипперов - кстати говоря, тоже немало. Они накупили здесь недвижимости (в том числе на пресловутые иностранные "китайские" деньги), потому что куда ж еще инвестировать как не в Ванкувер, в лучшее место на Земле? Если (когда) запахнет жареным, то "инвесторы", конечно, среагируют быстрее чем "домовладельцы". Собственно как и не сток-маркете, продолжая вашу аналогию: там тоже есть долговременные инвесторы, и есть спекулянты... Первые более толерантны к колебаниям цен, а вторые на эти колебания реагируют быстрее и активнее.
akela писал(а):надо срочно продавать этот дом, пока он еще стоит 1млн, а не 500к.
Это может быть психология инвестора, а многие же просто живут в домах и не собираются их продавать...
а вы себя представьте в этой ситуации. Что ваш дом сейчас стоит миллион. А в телевизоре говорят и в газетах пишут, что недвижимость подешевеет на 30-40% и будет там внизу лет 5-7 (а лет через 10-12 может и восстановится). Что, будете продолжать жить в этом доме в чем не бывало? Это ж ваши деньги тают, заработанные в трудах нелегких, а не резанная бумага. Утекают в шестизначных количествах.
повторюсь про исландию (текущего канадского примера нет) - никто никуда не побежал, может и нервничал но продавать перестали.
Думаю они ничем не хуже в смысле психологии чем мы. И не лучше.
И в канаде никто не бросится сбывать недвижимость как бы не хотелось бездомным купить подешевле.
Жить то надо где-то.
Инвесторы могут броситься - но их не так уж и много в основной массе домовладельцев. Тут такого разгула как в штатах не было.
Когда не смогут платить моргидж из-за увеличившегося рейта -- побегут продавать как миленькие. Аж бегом.
Народ не дает себе труд взять калькулятор и посчитать цифирьки. А там, между прочим, вовсе не rocker science, а довольно простая математика. Самая сложная операция там -- возведение в степень, но практически любой калькулятор это умеет.
И цифры получаются, я без преувеличения могу сказать, шокирующие. ШОКИРУЮЩИЕ !
Оказывается, при 10-летнем сроке выплаты всего моргиджа до конца (а при нынешних ценах лишь богатые люди могут выплатить его так быстро) каждый процент увеличения рейта ведет к увеличению ежемесячных платежей на 9.9-10.5 процентов (зависит от начальной величины рейта от которой считать, но в любом случае увеличение платежей близко к 10%)
Вдумайтесь в это! Один процент увеличения рейта ведет к увеличению платежей на ДЕСЯТЬ процентов!
Однако за последние годы накопилась огромная масса "домовладельцев", которые набрали моргиджей на 30-35 лет, причем уже сейчас они платят на пределе своих возможностей. Больше у них денег нет, и не будет.
Если проделать аналогичные вычисления для срока выплаты 35 лет, то результаты будут просто убийственные. Тот же самый 1% увеличения рейта ведет к чудовищному увеличению ежемесячных платежей на 35-41% !!!
А они уже и сейчас платят на пределе. Увеличения платежей им просто не выдержать. Оно их убьет. Так что побегут продавать! Аж бегом. Спотыкаясь и падая. А не побегут сами, значит обанкротятся, и дом будет продан банком. Однако результат тот же самый. Что в лоб, что по лбу.
Банки поднимают рейт на моргидж уже сейчас. УЖЕ ПОДНИМАЮТ! Летом его поднимет и центробанк Канады (на 0.25%), и это будет только начало, повышения будут продолжаться.
Единственная причина, по которой мыльный пузырь недвижимости не лопнет в один день, это то, что сроки mortgage renewal у людей "размазаны" по времени и новый рейт ударит им по башке не мгновенно, а только когда придется моргидж обновлять. Вот это и замедлит процесс "лопания". (Впрочем те, у кого variable rate почувствуют изменения сразу же.)
Короче, молитесь! А еще лучше возьмите калькулятор и посчитайте все сами. Уверяю вас, в приведенных мной цифрах ошибки нет.
Последний раз редактировалось AlexANB 11 апр 2010, 07:05, всего редактировалось 2 раза.
AlexANB писал(а): причем уже сейчас они платят на пределе своих возможностей. Больше у них денег нет, и не будет.
А они уже и сейчас платят на пределе. Увеличения платежей им просто не выдержать. Оно их убьет. Так что побегут продавать! Аж бегом. А не побегут сами, значит обанкротятся, и дом будет продан банком. Однако результат тот же самый. Что в лоб, что по лбу.
.
Пойду-ка я еще перечитаю Собачье сердце.
Хорошо сказано - *космического масштаба и космической же ...*
AlexANB писал(а):Если проделать аналогичные вычисления для срока выплаты 35 лет, то результаты будут просто убийственные. Тот же самый 1% увеличения рейта ведет к чудовищному увеличению ежемесячных платежей на 35-41% !!!