"Маневр Шмита" на моргидж

[Curious]

Интересно, кто-то пробовал делать "Маневр Шмита" чтобы списывать часть интереса с налогов?

Методика описана здесь. Если почитать reviews вроде как складывается картина что это такое. Звучит правдоподобно.

Для этого нужен такой заем и свободные деньги для инвестиций.

Сам не пробивал, но прощупываю почву.

[mamadu]

Похоже на сыр в мышеловке. Процент заема все равно так или иначе выше процента мортгича, так что в этом случае будешь терять деньги не в виде налогов, а в виде повышенного процента на лоан. Неизвестно что лучше, надо считать в каждом конкретном случае.

[aleks97]

Кто-нибудь может обьяснить, каким образом "маневр смита" позволяет списывать интерес именно с моргича?

ведь заем на инвестиции гарантируется уже выплаченной частью собственности, а значит, эта часть денег никакой не моргич, а Ваши собственные деньги, замурованные в доме или апартменте, и вы берете в долг под залог вашей собственной выплаченной собственности.

а проценты на моргич как капали, так и капают и никуда списать их не представляется возможным

чего я не понимаю?

[echino]

чего я не понимаю?

Всё верно. С налогов списываются проценты по кредитной линии, а не по ипотечному кредиту. Смысл "манёвра" в том, что вместо того, чтобы просто выплачивать ипотечный кредит, вы делаете платёж по нему, и сразу же снова берёте в долг эту же сумму, но уже не не по ипотечному кредиту (где проценты нельзя списывать с налогов), а по кредитной линии и инвестируете их (проценты списываются). Проблема заключается в том, что гарантированный доход по инвестициям на ваши заёмные деньги будет гораздо ниже, чем проценты, которые вы заплатите за кредитную линию. Да, эти проценты списываются с налогов, но ведь и доход по инвестициям тоже облагается налогом! Выиграть можно только если ваши инвестиции будут стабильно приносить высокий доход - гораздо выше, чем проценты по кредитной линии. Сами понимаете, что такой доход не гарантирован. Если не угадали, то мало того, что ничего не заработаете, а ещё останетесь в большом минусе по сравнению с простыми выплатами по ипотеке. И зачем весь этот геморрой?

[aleks97]

чего я не понимаю?

Всё верно. С налогов списываются проценты по кредитной линии, а не по ипотечному кредиту. Смысл "манёвра" в том, что вместо того, чтобы просто выплачивать ипотечный кредит, вы делаете платёж по нему, и сразу же снова берёте в долг эту же сумму, но уже не не по ипотечному кредиту (где проценты нельзя списывать с налогов), а по кредитной линии и инвестируете их (проценты списываются). Проблема заключается в том, что гарантированный доход по инвестициям на ваши заёмные деньги будет гораздо ниже, чем проценты, которые вы заплатите за кредитную линию. Да, эти проценты списываются с налогов, но ведь и доход по инвестициям тоже облагается налогом! Выиграть можно только если ваши инвестиции будут стабильно приносить высокий доход - гораздо выше, чем проценты по кредитной линии. Сами понимаете, что такой доход не гарантирован. Если не угадали, то мало того, что ничего не заработаете, а ещё останетесь в большом минусе по сравнению с простыми выплатами по ипотеке. И зачем весь этот геморрой?

т.е., что бы взять заем на инвестиции у самого себя, надо сначала проплатить собственный моргич (или часть его)
другими словами, "маневр смита" - это процесс, когда людей, у которых есть моргич И свободные деньги (или несводобные, а в виде выплаченной части недвижимости), привлекают в "инвестирование", рассказывая сказки про списывание процентов моргича, так? т.е. моргич-то тут ни при чем (как платишь за него проценты, так будешь платить), просто зазывают вкладываться в инвестционные инструменты, всего делов-то...

[akela]

Идея в том, чтобы сделать Ваш долг так чтобы "интерес" был tax deductible. Маневр заключается в постепенном переводе долга из категории "моргидж" (интерес не списывается) в категорию "investment loan" (interest is deductible).

Насколько это имеет смысл, зависит от двух факторов:
- ваш такс брэкет
- на насколько выгодных условиях (в смысле интереса) Вам удается получить investment loan (home equity). Понятно, что в общем случае его "интерес" будет выше чем у моргиджа, вопрос - насколько?

В общем, в каждом индивидуальном случае надо тщательно все просчитывать.

[aleks97]

Маневр заключается в постепенном переводе долга из категории "моргидж" (интерес не списывается) в категорию "investment loan" (interest is deductible).

вот-вот-вот... именно этот вопрос меня и интересует..
взял я, скажем, 300,000 на покупку дома, ну и моргич, значитца 300,000. идем дальше, "конвертируем".. для этого найдо найти где-то приличную сумму, скажем 100,000 и проплатить моргич, что бы под эту же сумму банк дал лоун на "инвестиции"... что-то хитро получается, у меня же этих 100,000 нет, а то я бы их и так в моргич пустил, а если бы и были, то .... о! допер, значитца, что бы воспользоваться "маневром смита" надо иметь желание инвестировать и возможность!!! (эти самые 100,000 в моем примере), ну а списывание процентов - это уже побочный продукт (приятный) инвестирования своих собственных средств.

получается, что для "маневра смита" надо располагать довольно большими деньгами, и этот самый "маневр смита" - это не столько средство списывать проценты с моргича, сколько средство снижения налогообложения при инвестировании своих собственных (и не малых, для того, что бы надеяться на успех) денежных накоплений при условии, что хочется еще прикупить недвижимости (инвестиционной).

Вобщем, понятно, если есть много денег, и зарабатываешь много, да еще инвестиции растут двузначными числами, то "маневр смита" - это самое то, заработаешь пару долларов на мороженное.

[akela]

Ну, если Вы внесли существенный даунпэймент, то дом получается частично выплаченным. Под эту частично выплаченную часть дома, как я понимаю, возможно взять home equity investment loan, который инвестируется в сток-маркет. Получается, ваш долг состоит теперь из двух частей: моргиджа и инвестмент-лона. С постепенным переводом долга из первой категории во вторую.

На самом деле, для тех у кого есть существенные инвестиции, это всегда дилемма, при покупке дома: продать все нафиг и внести полностью в даунпэймент, либо каким-то образом продолжать инвестиционную активность параллельно с моргиджем. Маневр Смита представляет возможность удачного такого сочетания этих двух моментов. Дает возможность использовать leveraging (т.е. инвестирование денег взятых в долг), возникающий в этой ситуации естественным образом.

[aleks97]

Ну, если Вы внесли существенный даунпэймент, то дом получается частично выплаченным. Под эту частично выплаченную часть дома, как я понимаю, возможно взять home equity investment loan, который инвестируется в сток-маркет. Получается, ваш долг состоит теперь из двух частей: моргиджа и инвестмент-лона. С постепенным переводом долга из первой категории во вторую.

На самом деле, для тех у кого есть существенные инвестиции, это всегда дилемма, при покупке дома: продать все нафиг и внести полностью в даунпэймент, либо каким-то образом продолжать инвестиционную активность параллельно с моргиджем. Маневр Смита представляет возможность удачного такого сочетания этих двух моментов. Дает возможность использовать leveraging (т.е. инвестирование денег взятых в долг), возникающий в этой ситуации естественным образом.

ага... только рекламируют этот маневр для average fellow canadians, которые концы с концами свести не могут. они бы еще на станциях скайтрейна рекламу этого маневра повесили бы

рассчитано на лопухов, которые будут играться выплаченной частью своего жилища на сток маркетах. тогда уж надежней будет ипользовать эти деньги на раскрутку своего собственного бизнеса, хотя не уверен, что в этом случае проценты можно будет списывать...

мой личный вывод: если нет лишних и довольно больших денег для рискованного инвестирования - не лезь, а то можно просрать не только эти лишние деньги, но и дом.

[akela]

One man's trash, another man's treasure...

Согласен, для среднего канадца, зарабатывающего 35...40к, покупающего с нулевым (или околонулевым) даунпэйментом с амортизацией 40 лет, и не разбирающегося в сток-маркете и инвестициях, сей маневр рекомендован быть не может и не должен...

[Curious]

...что-то хитро получается, у меня же этих 100,000 нет...

$100,000 не нужно. Как раз фишка в том что ты скажем скопил $1,000 которые хочешь инвестировать вместо выплаты моргиджа. Вместо того чтобы их просто инвестировать, ты выплачиваешь их за мортгидж. Кредитная линия автоматически растет так как в сумме моргидж и линия составляют скажем 80% от вашей недвижимости. Берете $1,000 обратно с кредитной линии и инвестируете. Получается что мортгидж остался таким-же, инвестиции столько же, и дом заложен на столько же, но только теперь часть процента списывается с налогов.

Специальные мортгиджи все это автоматизируют чтобы кредитная линия росла автоматически после любой выплаты моргиджа.

Как правильно было отмечено выше, процент на линию не такой выгодный. Скажем 6%. Да и на основной моргидж наверное не самый лучший процент на такой двойной моргиж. Кстати, думаю с конкуренцией это улучшится скоро. Уже больше 7 банков предлагают такие мортгиджи. Эти 6%, после налогов где то 4% (а может и меньше). Если у вас и так по мотргеджу процент 4%, то все это того не стоит. Там еще довольно аккуратно нужно следить за инвестициями. Если вынимаешь деньги, то нужно смотреть как и сколько чтобы продолжать иметь возможность интерес списывать.

Однако при правильных процентах, даже если 0.5% выгадываешь на налогах -- это много за 30 лет. Вот мне и интересно было не нашел ли кто интересных условий.

Но у этого маневра есть еще какие-то преимущества кроме "tax free leverage" в которых я еще не разобрался. На одной из страниц вот здесь была бурная дискуссия по этому поводу межды разними financial planners & amateurs.

[aleks97]

$100,000 не нужно. Как раз фишка в том что ты скажем скопил $1,000 которые хочешь инвестировать вместо выплаты моргиджа. Вместо того чтобы их просто инвестировать, ты выплачиваешь их за мортгидж. Кредитная линия автоматически растет так как в сумме моргидж и линия составляют скажем 80% от вашей недвижимости. Берете $1,000 обратно с кредитной линии и инвестируете. Получается что мортгидж остался таким-же, инвестиции столько же, и дом заложен на столько же, но только теперь часть процента списывается с налогов.

списывается не весь процент, а только часть, скажем берешь в долг под 6%, а реально этот процент можешь уменьшить только до 4%, значит инвестиции должны расти больше, чем 4%... это если они расти будут
а если ставка банковская повысится? ну да, получается, что с 1000 долларов поимеешь 3%-4% (ну так, средненько-реально если брать) чистой прибыли (а она тоже облагается налогом), а реально после налогов 1,5%-2% процента прибыли, а риск какой? как риск посчитать, и стоит ли он тех потенциальных 15-20 долларов с 1000?
надо еще учитывать, что все эти рекламщики в "маневр смита" не играют, они книжки продают, т.е. занимаются реальным бизнесом, а не виртуальным

[Mr. Trump]

рекламщики в "маневр смита" не играют, они книжки продают, т.е. занимаются реальным бизнесом, а не виртуальным

Алекс, сделай поиск по smith manoeuvre - года два назад здесь же уже обсуждали это -пришли к выводу что это по большому счету развод для большинства населения. но может сработать для некоторых штатских о которых говорят - деньги к деньгам.

[akela]

списывается не весь процент, а только часть, скажем берешь в долг под 6%, а реально этот процент можешь уменьшить только до 4%, значит инвестиции должны расти больше, чем 4%... это если они расти будут

Инвестиции, если они "правильные", будут расти со средней скоростью 8..10% годовых. Год на год не приходится, естественно, но если мы смотрим на временной горизонт порядка лет хотя бы 10-15, то колебания сток-маркета будут в значительной степени сглажены. А прибыль с инвестиций в сток-маркет (дивиденды канадских компаний, кэпитал гэйн канадских и иностранных компаний) таксуется весьма либерально, куда гуманней чем interest income.

Под "правильными" инвестициями я имею в виду, например, корзинку ETF-ов, хорошо диверсифицированную по секторам и по географии. Элемент "игры" здесь отсутствует, риски хорошо просчитываются.

Добавление Смит-Маневра к моргиджу несколько повышает суммарный риск всего предприятия, но ненамного. Моргидж и без того довольно рискованная штука.

[aleks97]

рекламщики в "маневр смита" не играют, они книжки продают, т.е. занимаются реальным бизнесом, а не виртуальным

Алекс, сделай поиск по smith manoeuvre - года два назад здесь же уже обсуждали это -пришли к выводу что это по большому счету развод для большинства населения. но может сработать для некоторых штатских о которых говорят - деньги к деньгам.

да, я помню... просто еще раз убедился в этом
и так же похоже, что все это только реклама, никакой реальной конверсии моргича в инвестиционный лоун нет и не было.

моргич сам по себе, а инвестиционный лоун сам по себе.
получается, что маневр смита - это всего лишь конверсия выплаченной части своей недвижимости в инвестиции, т.е. плата банку за возможность сыграть на бирже
как все-таки маркетологи могут запутать все