падение цен на недвижимость - ага - щазз

[Stanislav]

...
Стоки за это время выросли в сравнимое количество раз (и вообще исторически удваиваются в цене каждые 7-10 лет, в течение последних пары столетий).
Но есть одное большое НО - спекуляцию (коей является покупка клочка земли с последующей продажей за бОльшую сумму) некооректно сравнивать с инвестицией (которой является вложение денег в stock index instruments). И не очень разумно полагаться на спекуляции как основу долговременного финансового плана.

Если неясно почему эти два разных вида вложения денег являются тем чем являются, могу elaborate.

Да, плиз, расскажите, чем покупка клочка земли с целью последущей продажи подороже отличается от покупки стоков с целью последущей продажи подороже.

Я бы вам рассказал, но не хочу чтоб Мармот и эту многострадальную тему закрыл....

Вы потрясающе невнимательны к деталям!
Я не вас просил рассказать, а Акелу.

[Meadie]

В принципе, недвижимость, это такой же инструмент инвестирования как покупка стоков, золота или фьючерсов каких-нибудь...

Инвестировать еще можно еще и в тюльпанные луковицы, акции МММ/определенных технических компаний, биткойны и т.д. Причем ненулевую ценность из этого списка могут иметь разве что луковицы:)

Проблема в том, что для любого из инструментов возможен пузырь, и вопрос состоит в том, находится ли ванкуверская недвига в состоянии пузыря, и если да, то будет ли он раздуваться бесконечно?

Если финансовый инструмент выстроен вокруг какого-то реального актива, то нужно смотреть на его фундаменталз - какую ценность имеет этот актив как таковой. Например, если это дом/квартира, то при какой их стоимости (в условии стабильных цен - т.е. не включая в анализ спекулятивную компоненту) покупка будет равновыгодна ренту для среднего потенциального покупателя/рентера. Несколько страниц назад я показал на конкретном примере, что сегодняшние цены на кондо в Б.Ванкувере завышены в 2.5-3 раза - т.е. несомненно на рынке имеется пузырь.
Добавлю, что во всех сегментах рынка недвижимости в Б.Ванкувере пузырь уже достаточно давно перестал раздуваться: на дома цены упали на 10-25+%, на конды - на 5-10+% с максимума (официальные данные во многих случаях BS). Следующей весной мы имеем все основания ожидать продолжение обвального падения цен и даже паники на рынке.

[Meadie]

Mike Rosenberg Verified account @ByRosenberg
The Seattle-area housing market continues to nose-dive - prices are now down 11.3% in six months. During the peak of the housing bust last decade, prices declined 14% over six months

Интересный факт: цены на квартиры в Сиэттле падают даже быстрее чем на детатчед дома!

King County condo inventory is up a whopping 244 percent over historic lows reached a year ago, and prices are down 13.1 percent from the spring — both representing more significant changes than in the single-family home market.

https://www.seattletimes.com/business/r ... the-facts/

[akela]

В принципе, недвижимость, это такой же инструмент инвестирования как покупка стоков, золота или фьючерсов каких-нибудь...

Think about it. Особенность недвижимости в том, что у этого дома на клочке земли, его utility value не меняется со временем. Он через 14 лет по-прежнему способен ровно на то же самое что и раньше - служить шелтером для семьи из пяти человек, или кафе на 20 посадочных мест, или складом для 150 тонн леса, или тюльпанным полем (смайл) способным приносить N тюльпанов в год. Число N не растёт со временем. Ибо клочок земли не вырастет ни на один квадратный фут.

Недвижимость является инвестицией только в том смысле, что она приносит доход от рента (реального рента, или сэкономленного, если вы там живёте сами). Рост её стоимости со временем - это либо просто защита от инфляции, либо спекулятивный эффект.

[LeoV]

...
Стоки за это время выросли в сравнимое количество раз (и вообще исторически удваиваются в цене каждые 7-10 лет, в течение последних пары столетий).
Но есть одное большое НО - спекуляцию (коей является покупка клочка земли с последующей продажей за бОльшую сумму) некооректно сравнивать с инвестицией (которой является вложение денег в stock index instruments). И не очень разумно полагаться на спекуляции как основу долговременного финансового плана.

Если неясно почему эти два разных вида вложения денег являются тем чем являются, могу elaborate.

Да, плиз, расскажите, чем покупка клочка земли с целью последущей продажи подороже отличается от покупки стоков с целью последущей продажи подороже.

Я бы вам рассказал, но не хочу чтоб Мармот и эту многострадальную тему закрыл....

Вы потрясающе невнимательны к деталям!
Я не вас просил рассказать, а Акелу.

Надеюсь у Акелы хватит ума не ввязываться...

[akela]

Но есть одное большое НО - спекуляцию (коей является покупка клочка земли с последующей продажей за бОльшую сумму) некооректно сравнивать с инвестицией (которой является вложение денег в stock index instruments). И не очень разумно полагаться на спекуляции как основу долговременного финансового плана.

Если неясно почему эти два разных вида вложения денег являются тем чем являются, могу elaborate.

я имел в виду не просто клочок земли(неудачно выразился), а клочок земли с каким нибудь 15-20 летним домом на ней, проживая в доме все 14 лет. Конечно нужно взять два варианта, с кредитом или нет, но я бы для чистоты брал вариант без кредита. То есть при начальных условиях, что на дворе 2004 год, покупается дом за 500к или ETF-ы, подобные тем, которые в топике про case study.
Без кредита брал бы, потому, что стоки тоже как правило без кредита народ покупает, когда "лишний жирок" в кармане появляется.

feel free to run any simulation you want. Но "Case study" существует как проект исключительно в реальном времени, без машины времени, без заглядывания в будущее, чтоб всё по-честному.

В продолжение того что я написал чуть выше отвечая Мармоту, клочок с домом или без - это непринципиально: за эти 14 лет, если он подорожал в 3.0 раза, то из них рост в 1.5 раза является компенсацией инфляции, а ещё в 2.0 раза - чисто спекулятивным.

[Marmot]

В принципе, недвижимость, это такой же инструмент инвестирования как покупка стоков, золота или фьючерсов каких-нибудь...

Think about it. Особенность недвижимости в том, что у этого дома на клочке земли, его utility value не меняется со временем.

A какое utility value у золота, например?

И кстати, совсем не факт, что utility value клочка земли не меняется со временем... например в случае изменения зонинга...

[Marmot]

дел

[Stanislav]

...
Стоки за это время выросли в сравнимое количество раз (и вообще исторически удваиваются в цене каждые 7-10 лет, в течение последних пары столетий).
Но есть одное большое НО - спекуляцию (коей является покупка клочка земли с последующей продажей за бОльшую сумму) некооректно сравнивать с инвестицией (которой является вложение денег в stock index instruments). И не очень разумно полагаться на спекуляции как основу долговременного финансового плана.

Если неясно почему эти два разных вида вложения денег являются тем чем являются, могу elaborate.

Да, плиз, расскажите, чем покупка клочка земли с целью последущей продажи подороже отличается от покупки стоков с целью последущей продажи подороже.

Я бы вам рассказал, но не хочу чтоб Мармот и эту многострадальную тему закрыл....

Вы потрясающе невнимательны к деталям!
Я не вас просил рассказать, а Акелу.

Надеюсь у Акелы хватит ума не ввязываться...

Ап ту хим, значит не может элаборэйт...
БТВ, очень сожалею, что у вас ума не хватает (с) ЛеоВ - вы ввязались, несмотря на то, что я вас даже не просил

[Stanislav]

В принципе, недвижимость, это такой же инструмент инвестирования как покупка стоков, золота или фьючерсов каких-нибудь...

Think about it. Особенность недвижимости в том, что у этого дома на клочке земли, его utility value не меняется со временем.

A какое utility value у золота, например?
И кстати, совсем не факт, что utility value клочка земли не меняется со временем... например в случае изменения зонинга...

А еще может стать модным / или не модным иметь отдельный дом, или через участок будут строить шоссе, или сначала была жопа мира, а потом в районе построят молл, офисы, скайтрейн и т.д.

[akela]

A какое utility value у золота, например?

как материал в электронных изделиях, главным образом. И да, оно тоже практически не меняется, как и для недвижимости. Золото невыгодно отличается от недвижимости тем, что для него отсутствует rental income (или присутствует, но негативный).

И кстати, совсем не факт, что utility value клочка земли не меняется со временем... например в случае изменения зонинга... :)

solid investment plan, фигле. Сидеть и ждать резонинга. Может понадобиться поболее чем 14 лет.

[Marmot]

[

И кстати, совсем не факт, что utility value клочка земли не меняется со временем... например в случае изменения зонинга...

solid investment plan, фигле. Сидеть и ждать резонинга. Может понадобиться поболее чем 14 лет.

 Дык, тут так же как со стоками, надо смотреть где и чего покупать...
Посмотрите как (и когда ) Гиннесы в BP вложились, не спеша продолжают пилить и получать доход...

[Robots]

[

И кстати, совсем не факт, что utility value клочка земли не меняется со временем... например в случае изменения зонинга...

solid investment plan, фигле. Сидеть и ждать резонинга. Может понадобиться поболее чем 14 лет.

 Дык, тут так же как со стоками, надо смотреть где и чего покупать...

смотреть конечно можно, но может это лучше поручить своему коту?
https://www.forbes.com/sites/fredericka ... 33d639621a

[johndoe]

Так что мне не очень понятно, как ваши слова о том, что "для большинства же людей (и большинства цен на рынке относительно средних доходов) этот баланс выбора рент-покупка находится почти всегда в пользу покупки, а не рента" могут быть применимы к ситуации в Б.Ванкувере.

Смысл в том что существует некая формула, которую вывести не так сложно, вы уже ее можно сказать вывели только текстом. Где бы исходя из % моргиджа, % даунпеймента, % таксов, майнтенанс фи и предполагаемого срока проживания в данном конкретном рынке недвижимости, можно было понять что выгоднее рент или покупка. Я считал похожее для себя перед покупкой 8 лет назад и вышло что при прочих равных мне нужно жить в данном рынке (ну допустим Ванкувер) не менее 7-8 лет чтобы имело смысл покупать. И это НЕ считая % возможного колебания рынка, который учесть не получится, он может как опять вырости так и упасть. То что я говорю для большинства людей сейчас и последние лет 10-15, с учетом роста цен на жилье, данная формула показывала выгоду от покупки при жизни в данном рынке недвижимости как раз те же 7-8 лет, что большинство людей, как мне кажется, и делает. Мало кто совершает такие большие переезды из рынка в рынок.
Хотя если б я считал сейчас, то мне кажется получилось бы конечно больше лет так 15-20 в одном месте, что уже бы подняло другие вопросы. И возможно рент бы победил. Возможно.

[Yury]

«Некая формула» :)

https://mdm.ca/tools/rent-or-buy-calculator