mikei писал(а):Мне кажется я вывел теорему постоянного повышения средней цены на недвижимость. Старое постоянно замещается новым более дорогим. Т.о. средняя цена растет. Миди, что думаете?
Перед тем как о чем либо думать, я смотрю на цифры (почитайте этот Data Book - там еще очень много интересных данных):
http://www.metrovancouver.org/services/ ... a_Book.pdf
В Б.Ванкувере сейчас приблизительно 1М хаусхолдов и жилищ (домов/квартир/таунхаусов). За год в строй до трюдовского пузыря (2017+) вводилось около 15К жилищ в год, сейчас 25К. Если исключить из рассмотрения рентовки, то средний возраст жилья в Б.Ванкувере составляет порядка 30 лет. Очевидно, что даже с сегодняшними темпами строительства, средний возраст жилья в Б.Ванкувере суммарно не уменьшается, а скорее, напротив, увеличивается, т.е. оно, в целом, стареет. Условно говоря, если в этом году средний возраст жилища 30 лет, то в следующем он будет 30.5 лет и т.д. В процессе старения, жилье аммортизирует, и его стоимость снижается, что по идее должно перекрывать эффект (на расчет средней цены) от ввода в строй более дорогого нового жилья.
Впрочем, если смотреть на цены не самого жилья, а его продаж, то возможны варианты - в зависимости от того как и что считать, и какой микс продаж. Если, например, продажи старого жилья (на вторичном рынке) полностью встали, и продается только новое жилье, то цены продаж будут, очевидно, отражать только стоимость нового жилья и т.д. В принципе, чтобы как-то адекватно проводить оценки средних цен и были придуманы разнообразные бенчмарки.
ПС: для особо озабоченных, я типа в отпуске:)
