Mortgage renewal & dropped RE prices

[Gatchinskiy]

вы проверяли рейты на secured line? ..я слышал что сейчас они уже prime + 1%... что уже не имеет смысла

[bella]

Я оформляла secured credit line год назад, но ничего оттуда не брала. Был договор на prime. Естественно, мелкими буквами написано, что об изменении условий банк может предупредить за сколько-то, по-моему за месяц. Что и пугает, т.к. не знаю местной legal practice.

Сейчас посмотрела свой счет, там написано secured credit line rate 4%.
как я понимаю, если беру сейчас какую-то сумму, то этот rate так и остается, или могут в любой момент в одностороннем порядке заявить, что мы подумали и решили с сегодняшнего дня сделать тебе rate=prime+10%, а ты уж дальше как хочешь, хочешь плати, хочешь закрывай долг?

Вот меня и интересует, что местная legal practice говорит по этому поводу.
T.e. может ли банк, если месячные платежи в порядке, поменять mortgage rate and secured credit line rate?
Или потребовать закрыть долг в короткий срок (для secured credit line) или досрочно вернуть все, если цена проперти вдруг упала(для mortgage)?
Т.е. если кредит станет дорогой, и цена на проперть упадет, то как банки будут бороться с клиентами? Неужели будут выполнять обязательства (как мы их себе представляем) или укажут на мелкий комментарий, который им позволит закрыть дешевый кредит?
Короче, какова местная legal practice?
Здесь уже была ситуация 15 лет назад, когда цены падали, была низкая зарплата или безработица и кредит был неподьемный.

[Gatchinskiy]

Я оформляла secured credit line год назад, но ничего оттуда не брала. Был договор на prime. Естественно, мелкими буквами написано, что об изменении условий банк может предупредить за сколько-то, по-моему за месяц. Что и пугает, т.к. не знаю местной legal practice.

Сейчас посмотрела свой счет, там написано secured credit line rate 4%.
как я понимаю, если беру сейчас какую-то сумму, то этот rate так и остается, или могут в любой момент в одностороннем порядке заявить, что мы подумали и решили с сегодняшнего дня сделать тебе rate=prime+10%, а ты уж дальше как хочешь, хочешь плати, хочешь закрывай долг?

....

в том то и дело, что он плавает и уже совсем другой, сейчас проверил онлайн в своем банке на свою secured credit line, действительно 5% (prime +1%) ... так что смысла уже не имеет... дешевле вериабле взять

[Mr. Trump]

Если брать variable rate, как большинство сейчас делает, то непонятно, чем это лучше secured credit line?

чем она у вас секюред? другой недвижимостью? золотом? ценными бумагами?

[Mr. Trump]

так что смысла уже не имеет... дешевле вериабле взять

я мож чего то не понимаю. разговор идет о том чтобы снять на покупку дома эдак $400-500K со своей секурид лайн оф кредит?

[bella]

Прямо сейчас посмотрела свой счет line of credit (home equity) interest rate 4%.
Повторю, у меня договор год назад, на prime. Когда заключала, этот самый interest rate=prime был 4.75 или 5%, сейчас уже не помню. Возможно, у вас это prime+1%, еще в начале лета был prime. Вы когда ХЕЛОК открывали?
Prime упал и возможно будет еще падать. Published Open variable mortgage rate = prime+0.85% v TD. HELOC v TD sejchas prime+1% (published), может реальный меньше.
Когда я оформляла, то published HELOC был prime, но если бы я брала немедленно не меньше 35000 на не меньше чем 6 месяцев, то получила бы prime-05%.
Повторю, вопрос в том, что даже если получил хороший HELOC rate, не сможет ли банк поднять rate или потребует вернуть HELOC когда банку вздумается?

[Gatchinskiy]

как я понимаю, сценарий мог бы быть такой: например куплен дом за 500К, 400К уже выплачено и осйтался аустендинг моргидж на 100К, берется секуред лайн под гарантию выплаченных 400К в банке, гасится моргидж и потихоньку начинаеш ь выплачивать свой долг по линии, платежи уже зависят от тебя за исключение минимального... но тоже, ведь все зависит от прайма, поэтому куча ньюансов которые надо предусмотреть..

[Gatchinskiy]

Повторю, вопрос в том, что даже если получил хороший HELOC rate, не сможет ли банк поднять rate или потребует вернуть HELOC когда банку вздумается?

это лучше у банка спросить или в договоре посмотреть...

[Mr. Trump]

вопрос в том, что даже если получил хороший HELOC rate, не сможет ли банк поднять rate или потребует вернуть HELOC когда банку вздумается?

а, так речь все таки о HELOC идет.

ну тогда все просто - банк сможет поднять процент в любой момент по своему усмотрению и сократить размер линии с уменьшением эквити.

[Mr. Trump]

как я понимаю, сценарий мог бы быть такой: например куплен дом за 500К, 400К уже выплачено

таких сценариев отнюдь не большинство.

[bella]

Ну, у меня квартира, речь о таких больших суммах не идет.
Если банк таки может в любой момент нарисовать мне prime+10% вместо prime по договору, то тогда конечно, мортгаж закрывать нельзя. А соблазн был, у меня mortgage rate>4%

[Mr. Trump]

Ну, у меня квартира, речь о таких больших суммах не идет.

вот вам и ответ на вопрос почему большинство берет моргиджи на покупку недвижимости вместо того, чтобы воспользоваться своими секюред лайнами.

[Gemini]

Если банк таки может в любой момент нарисовать мне prime+10% вместо prime по договору, то тогда конечно, мортгаж закрывать нельзя. А соблазн был, у меня mortgage rate>4%

Да, банк может, НО что вам мешает сразу тогда перейти обратно на мортгидж?

Я собираюсь сделать иммено так как вы говорите и собственно тоже говорила об этом некоторое время назад
http://forum.kamorka.com/viewtopic.php? ... 7&start=45

В пятницу имела разговор с представителем банка, он мне звонил на предмет реньювал и предлагал "очень выгодные рейты" - вариебл прайм + 0,35 или фикс 5 с чем-то (не помню, т.к. меня это не интересовало). Я ему сказала что собираюсь погасить мортгидж с кред. линии (хелок), вместо реньювал. Он согласился что сейчас это может быть выгоднее. Зачем мне платить 4,35, если я могу платить 4?
Так же он подтвердил, что в любой момент я могу перескочить обратно на мортгидж.
Т.е. я считаю что для меня сейчас это выгоднее.
Выгодно ли это для вас bella - это вам решать.

Насчет того почему так никто не делает - исторически интерес на мортгидж был всегда ниже чем прайм, (по-крайней мере вариебл последние 5 лет). Т.е. было не выгодно. Однако на данный момент - ситуация обратная.
Mr. Trump и другие, убедите меня пожалуйста что я не права, на данный момент. А то я собираюсь так сделать через 2 недели.

[Mr. Trump]

Да, банк может, НО что вам мешает сразу тогда перейти обратно на мортгидж?

если у вас можно свободно перемещать деньги туда-назад, то имеет полный смысл. честно говоря, никогда лично с таким не сталкивался. т.е. например сценарий -дом куплен за 500, выплачено 100. банк дает HELOC на 80. 80 идут на погашение моргиджа. долг по моргиджу 320, по хелок 80. цена на дом падает до 400К. эквити снижается на 20%. банк снижаетлимит по хелок на те же 20% и просит вернуть 16 тыс. вы опять сможете автоматически увеличить свой моргидж на эту сумму?

[ova]

цена на дом падает до 400К. эквити снижается на 20%. банк снижаетлимит по хелок на те же 20% и просит вернуть 16 тыс. вы опять сможете автоматически увеличить свой моргидж на эту сумму?

А эквити остается при падении цены дома до 400?