Инвестиции в недвижимость vs инвестиций в ценные бумаги.

Yury · Сообщение **Yury** » 17 май 2007, 14:21

ну вот и детали - 200K эквити в своем доме...

кстати, а кто нибудь знает - так, навскидку, а что будет с кредитом при падении эквити?
банк не потребует привести в соответствие?

здравый смысл говорит, что должен, а как в действительности?

Discoverer · Сообщение **Discoverer** » 17 май 2007, 14:24

Gatchinskiy писал(а):ОК, понял , а то немного не ясно было ... но надо не забывать что на второй моргич уже совсем другие проценты будут ...

А это не второй мортгач. Это некий line of credit, с интересом в районе prime rate, а вообще как договоришься, может быть и значитеьлно ниже прайма

Gatchinskiy · Сообщение **Gatchinskiy** » 17 май 2007, 14:27

Discoverer писал(а):
Gatchinskiy писал(а):ОК, понял , а то немного не ясно было ... но надо не забывать что на второй моргич уже совсем другие проценты будут ...
А это не второй мортгач. Это некий line of credit, с интересом в районе prime rate, а вообще как договоришься, может быть и значитеьлно ниже прайма

... не понял, первый дом что ли выкуплен? .... если нет, на него взят моргич - 1, потом взят лоан - это типа лайн оф кредит, и потом на покупку инвестмент проперти (750К) взят моргич-2, так?

Discoverer · Сообщение **Discoverer** » 17 май 2007, 14:32

Yury писал(а):кстати, а кто нибудь знает - так, навскидку, а что будет с кредитом при падении эквити?
банк не потребует привести в соответствие?

здравый смысл говорит, что должен, а как в действительности?

Ну во-первых вам 100% никто и не даст, максимум что вы можете получить - это 75% от вашей доли в стоимости дома. Эти 25% и оставляются банком на случай флуктуаций рынка. Во-вторых, все эти кредиты страхуются.

oblom · Сообщение **oblom** » 17 май 2007, 14:38

кстати, а кто нибудь знает - так, навскидку, а что будет с кредитом при падении эквити?
банк не потребует привести в соответствие?

Your lender may "call" your loan, asking you to pay back any borrowed funds in excess of the new, lower limit.

Yury · Сообщение **Yury** » 17 май 2007, 14:38

Discoverer писал(а):
Yury писал(а):кстати, а кто нибудь знает - так, навскидку, а что будет с кредитом при падении эквити?
банк не потребует привести в соответствие?

здравый смысл говорит, что должен, а как в действительности?

Ну во-первых вам 100% никто и не даст, максимум что вы можете получить - это 75% от вашей доли в стоимости дома. Эти 25% и оставляются банком на случай флуктуаций рынка. Во-вторых, все эти кредиты страхуются.

т.е. банк дальнейшая судьба вашей доли в доме после открытия кредита не волнует?

Yury · Сообщение **Yury** » 17 май 2007, 14:39

oblom писал(а):
кстати, а кто нибудь знает - так, навскидку, а что будет с кредитом при падении эквити?
банк не потребует привести в соответствие?

Your lender may "call" your loan, asking you to pay back any borrowed funds in excess of the new, lower limit.

вот это уже больше похоже

Discoverer · Сообщение **Discoverer** » 17 май 2007, 14:41

Gatchinskiy писал(а):
Discoverer писал(а):
Gatchinskiy писал(а):ОК, понял , а то немного не ясно было ... но надо не забывать что на второй моргич уже совсем другие проценты будут ...
А это не второй мортгач. Это некий line of credit, с интересом в районе prime rate, а вообще как договоришься, может быть и значитеьлно ниже прайма
... не понял, первый дом что ли выкуплен? .... если нет, на него взят моргич - 1, потом взят лоан - это типа лайн оф кредит, и потом на покупку инвестмент проперти (750К) взят моргич-2, так?

Если первый дом не выкуплен, тогда equity вам брать не под что. В этом случае надо рассматривать вариант со вторым мортачem, но надо десять раз переsсчитать, прежде чем залезать в долги по самые уши. Хотя есть примеры, когда такая политика (довольно рисковая надо заметить) помогла людям встать на ноги.

Gatchinskiy · Сообщение **Gatchinskiy** » 17 май 2007, 14:50

Discoverer писал(а):
Gatchinskiy писал(а):
Discoverer писал(а):
Gatchinskiy писал(а):ОК, понял , а то немного не ясно было ... но надо не забывать что на второй моргич уже совсем другие проценты будут ...
А это не второй мортгач. Это некий line of credit, с интересом в районе prime rate, а вообще как договоришься, может быть и значитеьлно ниже прайма
... не понял, первый дом что ли выкуплен? .... если нет, на него взят моргич - 1, потом взят лоан - это типа лайн оф кредит, и потом на покупку инвестмент проперти (750К) взят моргич-2, так?

Если первый дом не выкуплен, тогда equity вам брать не под что. В этом случае надо рассматривать вариант со вторым мортачem, но надо десять раз переsсчитать, прежде чем залезать в долги по самые уши. Хотя есть примеры, когда такая политика (довольно рисковая надо заметить) помогла людям встать на ноги.

... опять не понял вас, теперь причем здесь выкупленный дом? ... даже если он не выкуплен, но достаточно уже денег внесено мне с удовольствие банк выдаст кредит лайн под него под прайм, те же 200К ... если конечно кредит хистори позволит ...

Discoverer · Сообщение **Discoverer** » 17 май 2007, 14:55

Yury писал(а):
Discoverer писал(а):
Yury писал(а):кстати, а кто нибудь знает - так, навскидку, а что будет с кредитом при падении эквити?
банк не потребует привести в соответствие?

здравый смысл говорит, что должен, а как в действительности?

Ну во-первых вам 100% никто и не даст, максимум что вы можете получить - это 75% от вашей доли в стоимости дома. Эти 25% и оставляются банком на случай флуктуаций рынка. Во-вторых, все эти кредиты страхуются.
т.е. банк дальнейшая судьба вашей доли в доме после открытия кредита не волнует?

Если ваша доля уменьшится более чем на 25%, по сравнению с тем, что она была на момент открытия кредита, (что возможно только есть дом подешевеет на четверть), то банк действительно может "call" your loan, asking you to pay back any borrowed funds.

AK · Сообщение AK » 17 май 2007, 14:59

"Если ваша доля уменьшится более чем на 25%, по сравнению с тем, что она была на момент открытия кредита, (что возможно только есть дом подешевеет на четверть), то банк действительно может "call" your loan, asking you to pay back any borrowed funds."

У меня у знакомого именно так и случилось - он имел неосторожность затеять ремонт, и дом выглядел не очень. И зачем-то назначил встрчу в банковким агентом у себя. Nа следуйиший день пришла бумага из банка. Разобрался конечно после ОЦХЕNь болшой беготни.

* перевод с транслита

Discoverer · Сообщение **Discoverer** » 17 май 2007, 15:01

Gatchinskiy писал(а):
Discoverer писал(а):
Gatchinskiy писал(а):
Discoverer писал(а):
Gatchinskiy писал(а):ОК, понял , а то немного не ясно было ... но надо не забывать что на второй моргич уже совсем другие проценты будут ...
А это не второй мортгач. Это некий line of credit, с интересом в районе prime rate, а вообще как договоришься, может быть и значитеьлно ниже прайма
... не понял, первый дом что ли выкуплен? .... если нет, на него взят моргич - 1, потом взят лоан - это типа лайн оф кредит, и потом на покупку инвестмент проперти (750К) взят моргич-2, так?

Если первый дом не выкуплен, тогда equity вам брать не под что. В этом случае надо рассматривать вариант со вторым мортачem, но надо десять раз переsсчитать, прежде чем залезать в долги по самые уши. Хотя есть примеры, когда такая политика (довольно рисковая надо заметить) помогла людям встать на ноги.
... опять не понял вас, теперь причем здесь выкупленный дом? ... даже если он не выкуплен, но достаточно уже денег внесено мне с удовольствие банк выдаст кредит лайн под него под прайм, те же 200К ... если конечно кредит хистори позволит ...

Вы можете получить кредит 75% от вашей выплаченной доли в стоимости дома. В нашем примере, чтобы получить 200К equity лоан, вы должны выплатить 267к.

Yury · Сообщение **Yury** » 17 май 2007, 15:04

Discoverer писал(а):Если ваша доля уменьшится более чем на 25%, по сравнению с тем, что она была на момент открытия кредита, (что возможно только есть дом подешевеет на четверть), то банк действительно может "call" your loan, asking you to pay back any borrowed funds.

считаем: к примеру ваш дом стоит 600K сейчас, ваша доля - 200,
допустим цена снизилась на 15%, новая цена 500K, ваша доля уже 100K (50% снижение) и если вы взяли под нее 150K, то вас попросят вернуть 75K...
так?

AK · Сообщение AK » 17 май 2007, 15:10

Nет, моего знакомого попросили выплатить заем целиком. В течении недели.

* перевод с транслита

Discoverer · Сообщение **Discoverer** » 17 май 2007, 15:25

Yury писал(а):
Discoverer писал(а):Если ваша доля уменьшится более чем на 25%, по сравнению с тем, что она была на момент открытия кредита, (что возможно только есть дом подешевеет на четверть), то банк действительно может "call" your loan, asking you to pay back any borrowed funds.
считаем: к примеру ваш дом стоит 600K сейчас, ваша доля - 200,
допустим цена снизилась на 15%, новая цена 500K, ваша доля уже 100K (50% снижение) и если вы взяли под нее 150K, то вас попросят вернуть 75K...
так?

Считается немного по-другому, хотя с тем же результатом

Формула такая = 75% от (Текущая рыночная стоимость дома - размер мортгача)

Каков мортач в вашем примере? Допустим 400к

Под equity вы можете взять 75% Х (600к-400к)= 150к

Теперь допустим ваш дом подешел и стоит 500к

Под equity вы можете взять 75% х (500к-499к) = 75к

Если 150к уже взято, то 75к могут попросить вернуть.