Про пузырь недвижимости, ипотечный кризис и вообще кризис.
Краткий, но очень хороший обзор и прогноз.
"хороший" - в смысле умный и квалифицированный. На самом деле прогноз плохой.
Похоже, мировую экономику будет сильно "колбасить".
Они-то выживут, им ничего, а вот в России, по-моему, очередной дефолт будет весьма суровым.
...
Это пишет некий andrey_a, живущий сейчас в Аризоне. Очень толково и исчерпывающе.
(взято отсюда:
http://www.gday.ru/phorum/viewtopic.php?t=36285" target="_blank)
:
1. После доткомовского бубля инвесторы по всему миру стали искать куда бы вложить свои денюшки.
2. Во время рецессии ставки по государственным облигациям США упали ниже некуда,
соответственно в качестве инвестиций стали не слишком привлекательны.
3. Ввиду отсутствия лучших вариантов инвесторы стали вкладывать капиталы в недвижимость.
Схема примерно такая:
- При классическом подходе кредиты на дом дает банк из денег, вложенных клиентами.
Банк полностью несет ответственность за вложенные деньги, соответственно старается
держать риски под контролем - проверяет доходы, кредитную историю, оценивает
стоимость дома скорее консервативно, требует положить 20% downpayment (первый взнос - avla) или
купить страховку (которая тоже недешева). Размер кредита ограничен 3-мя подтвержденными
стабильными годовыми доходами. Максимум 4-мя в дорогих местах.
- Что случилось с приходом инвесторов? Как грибы выросли небанковские компании
по выдаче кредитов. Они брали деньги в долг, выдавали кредиты, потом паковали эти кредиты
в пакеты и продавали на бирже в виде ценных бумаг. То есть такие компании ответственности за
эти деньги не несут и могут давать кредиты даже тем, кому по-хорошему и рубль до получки
занимать не стоит. Ценные бумаги эти покупали инвестиционные компании по всему миру - Европа,
Китай, Россия, Австралия та же.
- Итак на рынке появилось огромное количество дешевых денег. Цены на дома стали расти как на
дрожжах. Самой популярной схемой стала покупка домов, чтобы потом их продать дороже
(так называемые флипперы). "Инвесторы" переползали из стата в штат и загоняли цены под небеса.
Калифорния-Невада-Аризона-Вашингтон (штат). Это на западе. На востоке примерно та же картина.
В это время родились (или возродились) утверждения "недвижимость может только расти",
"новой земли не делают", "сюда переезжает много людей - всем надо где-то жить".
- Кредиты стали выдаваться кому попало - плохая кредитная история, недостаточный доход
или вообще не принесли никаких документов о доходе. Даже нелегалам стали давать кредиты.
Люди покупали дома за 200-300К при семейном доходе 30-40-50К. Поскольку наскрести
downpayment и выплачивать нормальный кредит на такие дома они не могут, то большое
распространение получили ARM (adjusted rate mortgage с низким начальным рейтом на
1-2 года и повышением рейта потом), interest-only и другие виды "creative financing".
Поскольку "недвижимость может только расти" людям говорили что они возьмут такой
кредит, а к моменту изменения рейта дом вырастет настолько, что они смогут перефинансировать
на нормальный кредит.
- Многие стали перефинансировать свои дома и вынимать эквитм, образовавшуюся в результате
роста цен, покупать машины, ездить в отпуска. В общем использовали дом как личный банкомат.
- С приходим "инвесторов" и возможностью брать кредиты для кого ни попадя началось
сумасшествие на рынке недвижимости - bidding wars, люди ночевали в палатках
около строительных площадок чтобы при открытии записи на дома, которые будут еще
только строиться, быть в первых рядах. Строители начали разыгрывать дома в лотерею
и запрещать "инвесторам" участвовать. В это время появилось утверждение "если не купить
дом сейчас, то мы не сможем купить никогда" (will be priced out forever).
- Строители, увидев как выгодно продавать дома, стали строить их в невероятных количествах,
в основном на окраинах (да и качество соответствующее).
- В какой-то момент стало тяжело и на рынке рента - владельцы рентуемых домов и
апартмент-комплексов решили что продать их выгоднее. Множество апартментов
конвертировались в кондо. Соответственно жильцов нужно было выселить, а это
могло занять до года, потом провести ремонт и наконец распродать. Соответственно
количество жилья резко уменьшилось, но по мере продвижения этого процесса
ситуация изменилась - бывшие жильцы осели на новом месте или купили свое жилье,
"инвесторы" выставили свои вторые-третьи-... дома для сдачи в рент. Получилось
огромное количество пустого жилья, найти желающих рентовать которое было очень
большой удачей.
- Но ничего не бывает вечно. Пирамида не может расти бесконечно. Цены на дома
перестали рости, дома перестали продаваться еще до появления их в списке домов на
продажу, время домов на рынке стало исчисляться месяцами и росло,
количество домов, выставленных на продажу тоже стало расти. "Инвесторы" естественно
перестали скупать дома, поскольку быстро заработать стало невозможно. Цены потихоньку
поползли вниз. Покупатели, увидев такое дело, тоже решили не спешить. Вроде не страшно?
Небольшой отдых перед новым рывком, как утверждали агенты. Идем дальше.
- Подошло время изменения рейта у тех, кто брал ARM и interest-only на пике рынка.
Рейты вдруг выросли чуть ли не до 9-11-13% (начальные рейты были в пределах
4-5-6%, я видел и 1%). Естественно платеж вырос до такого размера, что эти люди платить
его не могут. Им тогда говорили, что они смогут перефинансировать. Но вот незадача -
для перефинансирования нужно 20% эквити в доме, а ввиду прекращения роста цен
ее то как раз и нет. Все. Платить не могут, перефинансировать тоже не могут, продать тяжело,
да и многие должны больше чем стоит этот дом. Начинаются foreclosures (банк отнимает дом - avla). Пик изменения рейтов
будет где-то в ноябре 2007 и продолжится где-то в первой половине 2008. Соответственно
массовые foreclosures - 2008 год ввиду запаздывания этого процесса где-то на 3-6 месяцев.
Кстати банк может согласиться на сумму меньше долга за дом и простить остальное. Но разница
автоматически становится доходом, на который нужно заплатить налог. При foreclosures
законы многих штатов запрещают (при некоторых условиях) требовать недостающее.
Причем часто банки на аукционах выкупают дома сами за сумму долга если никто не купит дороже
чтобы не записывать убыток. То есть этой разницы как бы и нет. Но foreclosure попадает в
кредитную историю.
- Инвестиционные компании увидели это дело и перестали покупать ценные бумаги, обеспеченные
недвижимостью. Соответственно компании, выдающие кредиты, не могут расплатиться со своими
кредитами, которые они взяли для выдачи кредитов, и банкротятся. Удар по банкам. Ценные бумаги под
обесспечение недвижимостью обесцениваются - удар по инвестиционным компаниям. Никто не знает,
кто завалится следующий и соответственно даже банки друг другу не дают кредитов - кризис ликвидности -
центробанки начинают вливать деньги в систему. Вопрос - доколе? И чем это закончится?
- Все это происходит на фоне сильной экономики (DOW бьет все рекорды), низкой безработицы - в
июле средняя безработица по стране была где-то 4.5%, у нас в штате (Аризона - один из тех,
где положение самое тяжелое) порядка 3.5%. И никого еще не увольняли, как там выше говорили.
Увольнять стали уже конгда начали банкротиться лендеры. И то пока еще не настолько массово.
Теперь выводы и прогнозы.
1. Пока удар пришелся по финансовой системе - банкам и инвестиционным компаниям, причем по
всему миру - Америка, Европа, Китай, Россия, Австралия...
2. Поток денег в недвижимость иссяк. Причем не только в Америке. Выдача кредитов возвращается
к классической схеме.
3. На недвижимость завязана очень большая часть экономики - до 30%. Плюс закончилась возможность
использовать дом в качестве банкомата. Соответственно население будет меньше тратить.
То есть удар по экономике, который вполне может закончиться рецессией. Тем более что
рецессии происходят регулярно и время следующей подходит.
4. Рецессия в Америке ударит по экономикам многих стран.
5. Недвижимость. В виду массовых foreclosures и недоступных кредитов на рынке будет
очень много домов и мало покупателей. То есть цены будут падать. Видел прогнозы, что
местами на 30-40-50%. Особенно ударит по новым районам на окраинах. Уже видел,
как во Флориде на аукционе строителя дома уходили за меньше чем полцены. Причем
я так понимаю что проблемы с недвижимостью будут не только в Америке. Видел статью,
что в UK цены тоже перестали рости, в Москве вроде как не растут... По недоступности
жилья Америка далеко не впереди всех.
Возможен конечно и вариант с инфляцией, если государство(-ва) начнет активно вмешиваться.
Вот такое мое (и не только и даже не столько) видение происходящего.
LJ (C)
могут в корне изменить догмы и постулаты современной 
