Meadie писал(а):2921 W 41ST AV - MLS # V926271 Property Value $1,680,000
Square Feet 2400 sqft.
Bedrooms 2 Bathrooms 1½
Lot Size Area 7375 sqft.
Est. Property Tax $4,983
Type House/Single Family
Style 2 Storey Presently tenanted for $1,430 per month.
ну и сразу видно, что 670 метров земли в западной части ванкувера недалеко от юбиси стоят полтора миллиона. а на них стоит стоит старинная развалюшка, не реновированная уже сто лет, и сдаваемая за полторы тысячи в месяц. причём тут дом нам с алусей за 800 тыщ за 2 в месяц?
Gatchinskiy писал(а):не смеши, дом - 2 бедрум с одной ванной, 100 лет олд... ты видел его фотографию? ...я удивляюсь что этот сарай еще кто-то рентует, мы вообще здесь про средние нормальные дома говорим, edge cases смысла нет рассматривать, хотя если крыть нечем то...
Согласен, что это корнер кейс, но ведь показателен по соотношению рента к стоимости - не так ли:)?
Хотя опять же, встает вопрос о том, что такое нормальные средние дома. В Северном Бернаби, с которого началось обсуждение, "нормальные" 2-3б дома - которые там каждый второй, и стоящие на сегодняшний день порядка 800-1000К, сдаются за 1700-2000 в зависимости от состояния.
Meadie писал(а): Согласен, что это корнер кейс, но ведь показателен по соотношению рента к стоимости - не так ли:)?
Хотя опять же, встает вопрос о том, что такое нормальные средние дома. В Северном Бернаби, с которого началось обсуждение, "нормальные" 2-3б дома - которые там каждый второй, и стоящие на сегодняшний день порядка 800-1000К, сдаются за 1700-2000 в зависимости от состояния.
не показателен ни разу, потому что это корнер кейс и тененатов найти на этот сарай я думаю и 1К нелегко будет найти, ну а для тех кто хочет например или прикидывается что хочет
Meadie писал(а):У тех кто в ренте, вариант более простой - переехать в новый дом/кондо, где все с иголочки.
интересно, на этом форуме есть люди, сдающие свой дом за 3000-3500? Или это только теоретизирования и ссылки на "знакомых" (или, ещё лучше, на объявы на крэйгслисте)?
Думаю, что не зная рынка (и/или не зная счёта деньгам), можно без проблем снять и за 5к и за 6к... Поэтому более интересен личный опыт сдачи (долговременной), а не съёма.
тортикабысейчас писал(а):---- Покупка -----
Квартира 1 bedroom в Норс Ване, в бетонном здании: $230,000;
Расходы:
- выплата по интересу за 25 лет составит: $124,000;
- maintenance fee 200 в месяц. Всего за период: $60,000 (См. примечание *)
- такс 100 в месяц. Всего за период $30,000 (См. примечание *)
- замена аплаенсов пару раз за период: $5000
Итого, получаем $219,000 за 25 лет. После 25-и лет моргидж полностью выплачен и владельцы продолжают платить только $300 в месяц.
------ Рент -----
эквивалентная квартира в таком же здании сдаётся за $1200. Итого $360,000 за 25 лет. При этом рентер продолжает платить свои 1200 и после 25 лет.
Т.е., после 25 лет, рентер потратил на 141,000 больше владельца и что самое главное - продолжает платить ту же сумму и далее.
Вы не планируете за эти 25 лет не только капитальных ремонтов, но даже и косметических? А также не учитываете вероятность больших единовременных расходов страты? Конечно, многое зависит от начального состояния жилья, и от того, на каком уровне вы хотите поддерживать его в течении 25 лет, но в любом случае, дополнительных расходов или потерь при продаже порядка 150-250К вам вряд ли удастся избежать.
Косметический ремонт - это копейки. В кап. ремонтах необходимости может и не оказаться если изначально жильё в хорошем состоянии. Освежить стены, молдинги, замазку вокруг раковины раз в 5 лет - это не напряг совершенно. Я это регулярно в доме делаю, хотя бы для того, чтобы не забыть из какого места руки растут. От единовременных больших расходов страты никто не застрахован, но это и на value этой квартиры скажется весьма положительно (скажем, новая крыша или окна).
Meadie писал(а):
ПС. Соотношение рента к цене у вас странное. Сложно сказать, чем это вызвано - возможно, приближением большого ремонта в доме:)?
Ничего странного. В Норс Ване рент на 1 bedroom начинается от штуки. Причём, как правило, это будет старый деревянный дом. В бетонном билдинге - 1200 и выше.
Jou-Jou писал(а):Meadie, Вы извините что я тут со своим фактом. На сегодняшний день выплата по мортгиджу нашего жилья на 200 долларов ниже чем рент который мы платили до покупки. Рентованная площадь была как минимум в 2 раза меньше чем имеем сейчас. Возраст рентованного жилья - в 4 раза старше. И рент, и нынешнее жильё - оба в Бёрнаби, сейчас локейшен лучше.
Давайте будем все же сравнивать апельсины с апельсинами. Согласитесь, что если сравнивать различное жилье, брать рент сегодняшний, а цену жилья надцатилетней давности, да еще и при неизвестном даунпейменте, то результат может любой получится. За вас лично я, разумеется, очень рад, но к рассматриваемому в данном треде вопросу ваши данные не имеют никакого отношения.
Сравнивать покупку с рентом уместно только тогда, когда говорится об одном и том же жилье, причем покупаемом/рентуемом в одно и то же время, и с одинаковыми начальными условиями - т.е. без даунпеймента (даунпейментом с кредитной линии/карты). Вы можете мне показать что при этих условиях покупка будет выгоднее? Я очень сильно сомневаюсь...
Боюсь Вас опять огорчить, но сравниваются таки апельсины (с естественно некоторыми погрешностями). Покупка жилья была произведена 5.5 лет назад, и с тех пор расценки на рент практически не изменились, как известно. Первые три года выплаты по мортгиджу были несколько выше того что мы платили по ренту (при намного более лучших условиях проживания!), ну а последние два с половиной года - я написала выше. Даунпеймент - да, был, но далеко не в пол-стоимости дома, и даже не 20%. И это, кстати, уже к теме "зарабатывать надо больше".
Детали (цифры) показывать не буду, извините. Придётся Вам верить мне на слово Ну а не поверите, Ваше дело, я не настаиваю.
Жужу, а можно вопрос. вы все говорите о выплатах по моргиджу - т.е. это не включает страта фи, налога на собственность, спешиал ассессментов?
а вообще Мидины цифры вполне реальные. у нас примерно такие же выходят, снимаем новый дом, выплатить его с наших рент-платежей лендлорду займет лет 35, если не все 40. при условии что не поднимутся рейты и что в дом вкладывать не придется
Биркин писал(а):а вообще Мидины цифры вполне реальные. у нас примерно такие же выходят, снимаем новый дом, выплатить его с наших рент-платежей лендлорду займет лет 35, если не все 40. при условии что не поднимутся рейты и что в дом вкладывать не придется
Цены на рент жилья определяются своим собственным рынком, который не всегда коррелирует с рынком продажи жилья. Например, как уже упоминалось в этом треде, рент квартиры за 400К в Бернаби стоит 1500 в месяц, а дома по соседству за 800К могут сдаваться за 1800 в месяц. Очевидно, что те, кто сдают подобные дома, не покупали их в последние несколько лет с целью выплатить с рент-платежей. А если дома все равно простаивает, то лучше получить с них хотя бы 1800 - чтобы налоги заплатить и расходы на мейнтенанс, хотя бы частично:). Почему люди не продают эти дома и не вкладывают деньги в другие места - наверное, расчитывают что цены будут расти, и доход будет именно от роста цены дома, а не от рент-платежей.
Биркин писал(а):Жужу, а можно вопрос. вы все говорите о выплатах по моргиджу - т.е. это не включает страта фи, налога на собственность, спешиал ассессментов?
Jou-Jou писал(а):Детали (цифры) показывать не буду, извините. Придётся Вам верить мне на слово Ну а не поверите, Ваше дело, я не настаиваю.
Детали здесь не нужны. Но если бы перед вами сейчас, при теперешнем рынке, стояла дилемма - покупать или снимать, то что бы вы выбрали?
Я жильё не для инвестиции покупала, а для того чтобы в нём жить.
И потому и при теперешнем рынке, я бы сделала то, что сделала 6 лет назад - села бы и посчитала, хватит ли дохода на "ненапряжённые" выплаты по мортгиджу. Если ДА, то купила бы.
Подумалось: сравнивая rent and ownership, мы имеем дело с типичным "risk vs return trade-off".
Покупка, по сравнению с рентом, несет куда больше рисков: падение цены, рост интерест-рэйтов. Этот риск должен быть вознаграждён большей выгодностью - поэтому, при нормальных (не раздутых) ценах, покупка будет ощутимо выгоднее рента. Это относится не только к недвижимости, но и к автомобилям, музыкальным инструментам, и разному прочему.
Но чем больше раздут пузырь, тем больше ажиотаж, тем меньше рациональности. Тогда всё бывает перевёрнуто с ног на голову - временно, конечно.
тортикабысейчас писал(а):Освежить стены, молдинги, замазку вокруг раковины :) раз в 5 лет - это не напряг совершенно. Я это регулярно в доме делаю, хотя бы для того, чтобы не забыть из какого места руки растут.
это точно. я это регулярно не делаю ровно с противоположной целью.
раз в 5 лет - это не напряг совершенно. Я это регулярно в доме делаю, хотя бы для того, чтобы не забыть из какого места руки растут. От единовременных больших расходов страты никто не застрахован, но это и на value этой квартиры скажется весьма положительно (скажем, новая крыша или окна).