Как заработать на дом?

[тортикабысейчас]

одно дело - пытаться заработать 750К на дом сегодня, другое - 350К на тот же самый дом 10 лет назад . При том, что средние зп за это время не менялись, а стоимость жизни выросла значительно. Я б, например, сейчас (на пике цен и в преддверии полной ж.пы в экономике) ни за что не подписался на такой хомут... Лучше уж тогда - в Калгари или Монреаль.

Если б у тебя было 750к и лежали в банке(cash).....в предверии полной жопы (скорее всего ты ее проморгал бы )больше трусился и глубоко сожалел что не вложил в солид рил эстэйт маркет ванеувера!....дом за 750к прогнулся бы на -100-150к живя в нем это не заметно и не важно если ге продавать в период жопы, а вот испаряющийся кэш может довести до инфаркта!

ты мой пост прочитай внимательно, там - не о том как потратить 750К. Во-первых, если у человека есть 750К кэшом - он не станет спрашивать "как их заработать".

Тот рост цен на жильё, который с 2000 года здесь был он реально замедляется и возможно близок к полной остановке. Вон в соседней ветке рапортуют о 5% снижении средней sale price. Посему, идея потратить 750К на дом, реальное value которого не больше 350К - она сомнительна.

[Gatchinskiy]

пройдет так еще десяток лет, и будешь бить по лбу, вот дурак в 2012 не купил за 750К... аналогично бил себя по лбу в 2004 проклиная, что не купил дом пару лет назад за 250К в коквитламе, а ведь уже тогда все кричали, что красная цена ему 150K и вот-вот все рухнет...

[akela]

С точки зрения бабочки-однодневки, в 9 утра, солнышко на небе выше чем в 7 утра. А в 12 оно, смотри-ка, ещё выше поднялось.

Из этого она, конечно, сделает вывод, что оно и дальше будет идти только вверх. Логика, фигле.

[Waterbyte]

дом, реальное value которого не больше 350К

а какие способы оценки "реального value" вы предлагаете использовать?

[Gatchinskiy]

С точки зрения бабочки-однодневки, в 9 утра, солнышко на небе выше чем в 7 утра. А в 12 оно, смотри-ка, ещё выше поднялось.

Из этого она, конечно, сделает вывод, что оно и дальше будет идти только вверх. Логика, фигле.

не поверишь, один в один получил ответ в 2004 когда спрашивал что дальше будет, может даже от тебя или от облома...

[akela]

дом, реальное value которого не больше 350К

а какие способы оценки "реального value" вы предлагаете использовать?

ты хочешь чтобы тебе кто-нибудь объяснил как считать NPV? :)

[akela]

не поверишь, один в один получил ответ в 2004 когда спрашивал что дальше будет, может даже от тебя или от облома... :)

в 2004 меня ещё не было в Канаде.
А тот факт, что ты слышал подобный аргумент от облома, несомненно, доказывает его неверность.

[Waterbyte]

ты хочешь чтобы тебе кто-нибудь объяснил как считать NPV? :)

да. меня особенно интересует модель расчёта нынешней оценки будущих кеш ин-флоз. с аут-флозами и так всё ясно.

кстате, не понял, что именно тебя развеселило. по-моему, вполне логично, прежде чем спорить, договориться о том, в рамках каких моделей мы собираемся это делать. а то в этом топике кто в лес, а кто по дрова...

[lavep]

пройдет так еще десяток лет, и будешь бить по лбу, вот дурак в 2012 не купил за 750К.

+писот мульенов

В начале 90х говорили мне покупай хотя бы однокомнатную в Тель Авиве, не глупи. 80-100 тысяч и у тебя есть жилье. Я всем рассказывал, что не хочу обязательств, что за те же деньги месячного платежа сниму себе 3х комнатную в гораздо лучшем районе, а когда захочу или прижмет съеду куда подешевле. И вообще 100 штук за старую однокомнатную в разваливающейся четырехэтажке - это дорого

Сейчас такая однокомнатная квартирка стоит около 500штук, ее можно сдавать за 1000-1200 долларов в месяц, причем съемщик в Израиле платить налоги и все остальное, а из апплаинсов в квартире в лучшем случае есть печка, так что у квартировладельце вообще расходов нет. Ну разве что если стена упадет, да раз в надцать лет красочку на стенках освежить, хотя многие и это на съемщики скидывают. Типа оставь квартиру как была. Была со свежей краской - сам покрась на выезде.

За то время, что прошло с начала 90х, я бы эту квартиру уже 5 раз выплатил и все что получал бы от рента было бы чистым моим доходом

Но я же был самым умным Я знал, что рынок упадет, что дорого, и дом старый. Вместо этого платил 15 лет рент (около 600-700 долларов в месяц)
А сейчас себя пяткой в грудь, но поздно

Так что чтобы не говорил великие экономисты, покупать свое жилье надо

[akela]

ты хочешь чтобы тебе кто-нибудь объяснил как считать NPV? :)

да. меня особенно интересует модель расчёта нынешней оценки будущих кеш ин-флоз. с аут-флозами и так всё ясно.

ну я не доктор, не бухгалтер то есть.
Но думаю, что считать надо в реальных долларах, т.е. в сегодняшних.
Тогда можно принять, что будущий рент равен настоящему (а ин-фло это рент и есть). И цена продажи равна цене покупки.

ЗЫ: кейс получается совсем вырожденным. То есть придётся всего лишь поделить нет инкам на рикваед ретурн. Вся сложность в том, чтобы аккуратно посчитать net income.

[тортикабысейчас]

дом, реальное value которого не больше 350К

а какие способы оценки "реального value" вы предлагаете использовать?

это сложный вопрос

"реальное value" среднестатистического дома так или иначе завязано на годовой доход среднестатистической семьи, причём без учёта подогрева рынка банками. Согласны? Т.е. если семья берёт моргидж на 500К под завязку и тянет еле-еле при %2.5 интереса, то этот конкретный дом для этой конкретной семьи overpriced, потому что при ситуации с интересами раза в два выше сегодняшних - эти семьи первым делом побегут продавать свои дома. И чего будет с рынком (читай ценами) тогда? Вот тогда эта реальная цена и нарисуется.

[Waterbyte]

ты хочешь чтобы тебе кто-нибудь объяснил как считать NPV? :)

да. меня особенно интересует модель расчёта нынешней оценки будущих кеш ин-флоз. с аут-флозами и так всё ясно.

ну я не доктор, не бухгалтер то есть.
Но думаю, что считать надо в реальных долларах, т.е. в сегодняшних.
Тогда можно принять, что будущий рент равен настоящему (а ин-фло это рент и есть). И цена продажи равна цене покупки.

бухгалтерия тут никаким боком.

объясни, пожалуйста, как из твоих предположений вытекает, что неотрицательная NPV для проперти с PV 750,000 получаеццо только при расчёте ин-фло как от проперти с PV 350,000. другими словами, какие ещё предположения лежат в основе этой модели, о которых никто пока не упомянул? я не шаман, чужие мысли читать не умею...

[Waterbyte]

"реальное value" среднестатистического дома так или иначе завязано на годовой доход среднестатистической семьи, причём без учёта подогрева рынка банками. Согласны?

нет, конечно не согласен. из того, что A = B, никак не вытекает, что C <> D. какие есть ещё альтернативы FMV?

[akela]

бухгалтерия тут никаким боком.

объясни, пожалуйста, как из твоих предположений вытекает, что неотрицательная NPV для проперти с PV 750,000 получаеццо только при расчёте ин-фло как от проперти с PV 350,000. другими словами, какие ещё предположения лежат в основе этой модели, о которых никто пока не упомянул? я не шаман, чужие мысли читать не умею...

Я там выше написал - задача, по-моему, легко вырождается в более простую. Почему бы не посчитать его как perpetuity?

[Гусар в отставке]

Я там выше написал - задача, по-моему, легко вырождается в более простую. Почему бы не посчитать его как perpetuity?

Переводя на великий и могучий - имеем пожизненный рент с правом выкупа, которое навряд ли будет реализовано.

За последние 15 лет цены на жильё в развитых странах росли повсеместно. Куда же движется рынок и есть ли предел роста цен? ИМХО Япония нам показала куда. Там ипотечные ссуды дают уже на 90 лет. Не знаю, сколько лет может прослужить японское жильё, но у канадского срок жизни где-то около этого или даже может быть короче. То есть через 90 лет повзрослевшие внуки первого владельца жилья, наконец, станут полными хозяевами развалюхи, которой грош цена. В общем, ипотека на 90 лет - это скрытая форма рента. Далее считаем, сколько средний житель может платить за такой кредит. Обычная норма - до 1/3 дохода после налогов. Далее выполняем обратный пересчёт с учётом 90-летней амортизации и получаем максимальную цену недвижимости, выше которой она не поднимется.

Вот пример расчёта при допущении нулевой инфляции, процента по кредиту 4% и фиксированного дохода после налогов $90К в год. Такой доход в Канаде имеют примерно 25%-30% семей. В течение года такой владелец жилья может заплатить $30К проценты+тело кредита. Откуда находим сумму 90-летнего кредита с процентами $2700К. Из этой суммы на проценты приходится 0.04*90=3.6 долей и на тело кредита 1.0 доля. То есть цена дома (тело кредита) будет $2700/(3.6+1.0)=$587К.

Я не специалист в финансах, а просто неплохо знаю школьную арифметику. Надеюсь, мои оценочные расчёты правильные. Из них следует, что максимум, что может потянуть семья, зарабатывающая $90К после налогов и взявшая ипотечный кредит на 90 лет под 4 процента годовых, - около $600К. Это и есть потолок, выше которого цены не поднимутся - если семья, которую я привёл в качества примера, является типичным потенциальным покупателем дома в данной местности.