падение цен на недвижимость - ага - щазз

[Gatchinskiy]

Конечно, перетирать можно сколько угодно. Но если по простому, что заложено в цену и ее динамику:

1. Текущее соотношение среднего заработка домохозяйства к стоимости кватратного метра/фута (где и уровень текущего долга самого домохозяйства)
2. Уровень безработицы (он же индикатор здоровья экономики).
3. Приток иностранного капитала (может существенно зависеть от фактора 2).

.

еще один пункт забыли: 1. Location

Можно сколько угодно спорить по этому пункту, но человек с деньгами выбирает Нью-Йорк, Лондон, Москву, Ванкувер, но не Детроит, Урюпинск или Whitehorse... и это тоже диктует цену на маркете и будет вечно диктовать. Все здесь присутствующие, наверняка, тоже не случайно здесь оказались, а сделали определенный ресерч перед приездом, и выбрали лучшее из имеющихся

[Meadie]

Конечно, перетирать можно сколько угодно. Но если по простому, что заложено в цену и ее динамику:

1. Текущее соотношение среднего заработка домохозяйства к стоимости кватратного метра/фута (где и уровень текущего долга самого домохозяйства)
2. Уровень безработицы (он же индикатор здоровья экономики).
3. Приток иностранного капитала (может существенно зависеть от фактора 2).

По пункту 1 выбран практически весь потенциал: в Ванкувере соотношение составляет, в среднем, по Статкану свыше 90% ежегодных затрат домохозяйства на домовладение, если отталкиваться от текущей цены. Уровень долга уже за пределами того, что был в США перед обрушением 2008-го.

Пункт 2 удается удерживать в приемлемых рамках 7-8%. Именно на него, в основном, ссылаются приверженцы постоянного роста цены на недвижимость - мол люди работают, значит будут платить какие угодно деньги. Какие угодно не будут платить - нечем просто с определенного момента, даже если нулевой будет процент по кредиту.

Пункт 3 вне досягаемости для местной публики, хотя, как показывает практика, именно он сейчас является определяющим - нет иностранных инвесторов - и рынок садится на 30% по объему продаж. Только этот пункт может обеспечить стабильный рост цен на некоторое время. Но если это невыгодно компартии Поднебесной - они свой счетчик на 60% на второй объект недвижки в Китае не выключат еще сколь угодно долго. Плюс тамошних инвесторов сейчас прельщают в разы более дешевые предложения в более климатически благоприятных местах мира.

Замечу, что уровень безработицы в США, когда там произошел обвал, был рекордно низким. На рынке недвижимости США был классический пузырь, когда ни от доходов населения, ни от успехов экономики, ни от желаний и активности спекулянтов ничего не зависело. Пузырь жил и развивался по своим собственным законам, и в определенный момент, когда цены стали слишком большими - он лопнул. В Канаде и, в частности, в Ванкувере мы имеем точно такой же пузырь как и американский, да и конец у него будет точно такой же.

[Meadie]

Конечно, перетирать можно сколько угодно. Но если по простому, что заложено в цену и ее динамику:

1. Текущее соотношение среднего заработка домохозяйства к стоимости кватратного метра/фута (где и уровень текущего долга самого домохозяйства)
2. Уровень безработицы (он же индикатор здоровья экономики).
3. Приток иностранного капитала (может существенно зависеть от фактора 2).

.

еще один пункт забыли: 1. Location

Можно сколько угодно спорить по этому пункту, но человек с деньгами выбирает Нью-Йорк, Лондон, Москву, Ванкувер, но не Детроит, Урюпинск или Whitehorse... и это тоже диктует цену на маркете и будет вечно диктовать. Все здесь присутствующие, наверняка, тоже не случайно здесь оказались, а сделали определенный ресерч перед приездом, и выбрали лучшее из имеющихся

Да, только средние доходы на душу населения, даже с учетом всех этих "людей с деньгами", почему-то в результате оказываются ниже чем в Детройте, если только они, конечно, не нелегалы...

[lavep]

Вроде бы и двухлетний ребенок понимает, что лучше иметь конфетку (или в нашем случае, несколько лишних десятков тысяч долларов), чем не иметь ее

вооот, наконец-то первый проблеск. Как человек живущий на ренте, вы где конфету держите? Ваша конфета у вашего лендлорда остается и он вам ее назад не отдаст

Начнем с того, что квартира будет вам обходиться не в 2К, а минимум в 2.5К - с учетом проперти такса, кондо-фи и пр.

начнем с того, что мы взяли в примере 2К, а не 1.5К как за рент, потому что заложили уже таксы и фииз. Или вы собрались по два раза за все платить?
Вам уже неоднократно тут люди говорили, что их моргидж не чуть не выше той платы за рент, что они платили. А вы все придумываете себе страшилки
Хотя исходя их ваших примеров домов за миллион и выше, вы по моему не совсем осознаете, что не по Сеньке шапка. По крайней мере в качестве первой недвижимости

Во-вторых, я совершенно не собираюсь жить в одной и той же квартире все 20+ лет.
Ну и, наконец, циклы роста и падения цен на жилье намного короче чем 20 лет. Сдутие пузырей в современных условиях не занимает более 3-5 лет - это наглядно демонстрирует опыт различных стран.

Пункт 2 и три противоречат сами себе. Не находите? Если пузырь за 3-5 лет сдуется и вновь надуется, то вам врядли придется жить 20 лет в одной квартире, так она вынырнет высоко наверх, после "под воды". И сможете не только все свои деньги вернуть, ну и сверху чего-нить получить, что вам абсолютно не светит ни при каких раскладах на ренте

то я в первую очередь не буду покупать это жилье сегодня за полную стоимость - мне ведь тогда, в кризис, придется обслуживать в 4 раза больший моргидж!

с какого перепоя? Вам моргидж останется том же размере, что вы его взяли за минусом уже выплаченной суммы. Единственной, что в этой формуле может поменяться - это процентная ставка. Которая 1. совсем не собирается расти в ближайшее время 2. легко залочивается на 10 лет, если вы опасаетесь стремительного роста ставок.
Пока вы просто продлеваете уже существующий моргидж никто вам переоценку имущества делать не будет. Когда надумаете перезаложить дом, чтобы взять второй моргидж и заапгрейдить жилье или купить второе, то переоценят. Но вас же с пистолетом никто не заставляет это делать

[lavep]

У меня создается такое впечатление, что для вас важен скорее не финансовый результат операций с недвижимостью, а что то другое.

если финансовым результатом вы называете пересчет прибыли или убытков при малейшем колебании рынка в любую сторону, то у меня в самом деле другое. Ваш способ, доведет до инфаркта и банкротства. Цыплят считают когда они народятся. В нашем случае когда домовладелец надумает продать свое имущество. Исходя из адекватности домовладельца, продавать себе в убыток он не будет. А значит будет ждать качелей в другую сторону. Все остальные движения совершенно не релевантны

[lavep]

да и конец у него будет точно такой же

а через 6-7 лет от него и следа не останется, как и происходит в Штатах

[Meadie]

то я в первую очередь не буду покупать это жилье сегодня за полную стоимость - мне ведь тогда, в кризис, придется обслуживать в 4 раза больший моргидж!

с какого перепоя? Вам моргидж останется том же размере, что вы его взяли за минусом уже выплаченной суммы. Единственной, что в этой формуле может поменяться - это процентная ставка. Которая 1. совсем не собирается расти в ближайшее время 2. легко залочивается на 10 лет, если вы опасаетесь стремительного роста ставок.
Пока вы просто продлеваете уже существующий моргидж никто вам переоценку имущества делать не будет. Когда надумаете перезаложить дом, чтобы взять второй моргидж и заапгрейдить жилье или купить второе, то переоценят. Но вас же с пистолетом никто не заставляет это делать

По вашему, цены на недвижимость в Б.Ванкувере могут падать только вследствие повышения %% ставок, т.е. таким образом, что ежемесячные платежи будут оставаться неизменными?
Может быть они и росли с 2002г только из за понижения %% ставок?

[Meadie]

да и конец у него будет точно такой же

а через 6-7 лет от него и следа не останется, как и происходит в Штатах

"Следа не останется" - это вы подобное изменение имеете в виду?

[Alusya]

[Meadie]

...

По ванкуверским меркам этот пузырь надо под микроскопом рассматривать: цены возрасли за 6-7 лет на 25%, потом снизились на 20%, и снова возрасли на 15%.

Сравните с аналогичным графиком для Ванкувера, где цены выросли в 2.5-3 раза (в Вегасе было чуть больше 2 раз). Как вы думаете, по какому сценарию будет лопаться и "восстанавливаться" пузырь в Ванкувере?

http://www.chpc.biz/uploads/9/7/9/5/979 ... 9_orig.jpg

[Gatchinskiy]

еще один пункт забыли: 1. Location

Можно сколько угодно спорить по этому пункту, но человек с деньгами выбирает Нью-Йорк, Лондон, Москву, Ванкувер, но не Детроит, Урюпинск или Whitehorse... и это тоже диктует цену на маркете и будет вечно диктовать. Все здесь присутствующие, наверняка, тоже не случайно здесь оказались, а сделали определенный ресерч перед приездом, и выбрали лучшее из имеющихся

Да, только средние доходы на душу населения, даже с учетом всех этих "людей с деньгами", почему-то в результате оказываются ниже чем в Детройте, если только они, конечно, не нелегалы...

Ага, "У Пети 10 яблок, а у Васи 0. В среднем у обоих по 5 яблок"... из детройта почему-то бегут, наверное от "высоких средних доходов", а в ванкувер мечтают попасть.

[Gatchinskiy]

...

По ванкуверским меркам этот пузырь надо под микроскопом рассматривать: цены возрасли за 6-7 лет на 25%, потом снизились на 20%, и снова возрасли на 15%.

Сравните с аналогичным графиком для Ванкувера, где цены выросли в 2.5-3 раза (в Вегасе было чуть больше 2 раз). Как вы думаете, по какому сценарию будет лопаться и "восстанавливаться" пузырь в Ванкувере?

http://www.chpc.biz/uploads/9/7/9/5/979 ... 9_orig.jpg

это правда, что в ване средний дом стоит $1.100.000? ...от корнер кейсов отталкиваемся?

[Meadie]

...
Ага, "У Пети 10 яблок, а у Васи 0. В среднем у обоих по 5 яблок"... из детройта почему-то бегут, наверное от "высоких средних доходов", а в ванкувер мечтают попасть.

Если посмотреть на миграцию между различными провинциями Канады, то из ВС уехало в прошлом году на 10К человек больше чем приехало.
Т.е. люди больше "мечтают", чем приезжают - и, в том числе, и из-за дороговизны жилья.

Можно только представить себе, что будет после выборов, когда (если) к власти придет НДП...

[Waterbyte]

Можно только представить себе, что будет после выборов, когда (если) к власти придет НДП...

думаете, пора валить?

[Meadie]

это правда, что в ване средний дом стоит $1.100.000? ...от корнер кейсов отталкиваемся?

Разумеется, это правда. Это цена среднего SFH в Ванкувере (западная сторона + восточная сторона) на пике, в апреле прошлого года.
При этом средний доход населения в Ванкувере, вы знаете, какой. Но, впрочем, никакого отношения к ценам на жилье он не имеет.

Добавлю, что если цена на подобный средний дом скорректируется хотя бы до уровня 2007г (550К), вы можете себе представить, что произойдет с ценами в окрестностях Ванкувера.
За средний дом в Бернаби уже никто не даст больше 450-500К - какой смысл, если можно добавить еще немного денег и купить аналогичный дом в Ванкувере?
За дома в более удаленных городах будут давать еще меньше денег.
Для многих людей это будет очень серьезным потрясением, особенно, для владельцев дорогих домов "на отшибе".
И хорошо, если они будут относиться к этому как lavep - т.е. считать, что жилье стоит столько денег, за сколько они его купили...