Как заработать на дом?

[Paladin]

То что ипотека есть скрытая форма рента -так и есть. В принципе человек покупает housing services либо через рент либо через кредит.
Однако ваши расчеты Гусар не совсем верны так как в случае ипотеки используются немного другие расчеты и в случае выплаты семьей $30к в год на обслуживание ипотеки в течение 90 лет под 4% начальная сумма морг дежа (тело кредита) будет ~$734к. С учетом даунпеймента хотя бы в 5% стоимость недвижимости будет в районе $774к согласно вашей концепции.
Концептуально я с вами согласен в плане того что максимальная стоимость недвижимости должна быть привязана к доходу семьи и выплаты по ипотеке должны составлять его определенную часть принятую на конкретном рынке. 1/3, 1/4, 4/5 - в зависимости от
Социально-экономических норм. Хотя есть какое то максимальное соотношение выплат к доходу выше которого выжить семья просто не сможет. Например логика подсказывает что не более 100% от дохода (иначе будет непросто:-)). Т.е в данном случае это будет $774к х 3 = $2,322к. Очевидно что 100% платить невозможно, поэтому искомая цена будет лежать ниже этого предела. Где именно - никто не знает.

[Waterbyte]

Вот пример расчёта при допущении нулевой инфляции, процента по кредиту 4% и фиксированного дохода после налогов $90К в год. Такой доход в Канаде имеют примерно 25%-30% семей. В течение года такой владелец жилья может заплатить $30К проценты+тело кредита. Откуда находим сумму 90-летнего кредита с процентами $2700К. Из этой суммы на проценты приходится 0.04*90=3.6 долей и на тело кредита 1.0 доля. То есть цена дома (тело кредита) будет $2700/(3.6+1.0)=$587К.

Я не специалист в финансах, а просто неплохо знаю школьную арифметику. Надеюсь, мои оценочные расчёты правильные.

берём калькулятор типа екселя (я предлагал намедни лавепу, но он гордо отказалсо, так что у меня теперь есть лишний), вбиваем в первую попавшуюся ячейку =PV(0.04,90,-30000,0), и надежда умирает последней...

пыс. доходы в 90 штук после налогов - оч неплохие, даже для 25-30% семей.

пыспыс. развалюхе грош цена? это тут-то? дайте две...
то есть умел судить о том, чем государство богатеет, и чем живёт, и почему не нужно золота ему, когда простой продукт имеет...

[Waterbyte]

Я там выше написал - задача, по-моему, легко вырождается в более простую. Почему бы не посчитать его как perpetuity?

мне это ни о чём в плане NPV не говорит. ещё раз: как в твоей вырожденной NPV-модели считается рыночная цена актива? проиллюстрируй тупому, хотя бы на примере тех же 750,000 и 350,000.

[Гусар в отставке]

Надеюсь, здесь найдётся знаток, который выполнит более корректные расчёты. В частности, включит первоначальный взнос, которым я пренебрёг.

Пара замечаний.

Насчёт 1/3 дохода после налогообложения, идущeгo на обслуживание кредита, то это норматив, который ИМХО повсеместно установлен в финансовых организациях в США и Канады. Вам не выдадут кредит, если его обслуживание требует более высокoй платы.

Насчёт ценности 90-летнего дома. Мне довелось пожить в рентованном 30-летнем доме довольно современной каркасной конструкции, обложенном камнем. Уже в этом возрасте дом требовал среднего ремонта. Например, полной замены окон, системы отопления и кондиционирования и ремонта кровли. Нетрудно себе представить, что станет с таким домом ещё через 60 лет. В моём городе почти все дома сносят после 60-80 лет службы. Видимо, ценности они не представляют.

[Waterbyte]

В моём городе почти все дома сносят после 60-80 лет службы. Видимо, ценности они не представляют.

а землю под домами сносят после 60-80 лет вместе с ними, надо так понимать... гусар, вы давно не были в биси и, вероятно, не в курсе, что тут оценочная стоимость дома составляет от 10 до 25 процентов от оценочной собственности проперти... если это не кондо, конечно...

[Гусар в отставке]

В моём городе почти все дома сносят после 60-80 лет службы. Видимо, ценности они не представляют.

а землю под домами сносят после 60-80 лет вместе с ними, надо так понимать... гусар, вы давно не были в биси и, вероятно, не в курсе, что тут оценочная стоимость дома составляет от 10 до 25 процентов от оценочной собственности проперти... если это не кондо, конечно...

Я имел в виду ценность строения. Когда я жил в Суррее, стоимость земли под моим таунхаусом была в два раза выше стоимости строения. Это я хорошо помню. Пожалуй, этот фактор следует как-то учесть в предложенной мною схеме расчётов. ИМХО должен существовать верхний предел роста цен на недвижимость.

[Waterbyte]

ИМХО должен существовать верхний предел роста цен на недвижимость.

так он и так существует. просто мы его не знаем. на любой спрос всегда найдёццо какое-то предложение в этом пределе. а точка баланса (точка пересечения кривых) между предложением и спросом и есть текущая рыночная цена. она умеет двигаццо как по кривой предложения, так и по кривой спроса. но опять же всё в тех же пределах...

[polkov]

Я там выше написал - задача, по-моему, легко вырождается в более простую. Почему бы не посчитать его как perpetuity?

Переводя на великий и могучий

я б перевел по известной поговорке: *Если вы такие умные то почему такие ...*

(на которую при нормальном раскладе в данной профессии очень мало шансов), что человек готов заниматься нелюбимым делом, работать с овертаймами, плохими людьми, ехать заграницу и т.п.,
загубив здоровья
работает по 15 часов в сутки

сплошные голословные утверждения.
Больше похожи на мантру в оправдание *Почему лично я не хочу заработать больше*.

Вы сами лично пробовали хоть что-нибудь сделать что бы значительно заработать больше чем имеюшиеся 80К в год?
Работать интенсивнее в течении хотя бы тех же 8 часов? а не постить 10К-15К-20К постов только на этой конфе?
У меня знакомых программистов как минимум 9 человек имеют от 180К и выше в год работая интенсивно но не более 10 часов в день (иногда правда захватывая выходные).
По 2-4-6-8 лет (может и больше - но ето период сколько я их знаю).
У них есть все шансы заработать 4М за 20 лет до налогов.
И остаться живыми и здоровыми, в здравом уме и твердой памяти. И еше и с деньгами.

Кстати, несколько знакомых пытаются заработать на бирже уже по нескольку лет (2-3-4 года) - но ни одному пока не удалось получить что-то сушественное.

Кстати, все эти знакомые занимаются любимым делом - программированием.
Не работают с плохими людьми - они могут себе позволить встать и уйти из скандальной компании.
Не ездят по командировкам, не ездят *на севера* (в США и в Наннавут).
При поиске компаний они обрашают внимание в первую очередь на свои критерии, зарплата/рейты повыше не входят в высшие прооритеты ...

[S.G.]

У меня знакомых программистов как минимум 9 человек имеют от 180К и выше в год работая интенсивно но не более 10 часов в день (иногда правда захватывая выходные).

Это $75 в час при таком графике. Обычный рейт для хорошего программита. Надо только ещё учесть отсутсвие мед. страховок и неоплаченный отпуск. И не забыть выплатит налоги в конце года. Для Канады неплохо, но всё же не густо.
Для меня лично такой график работы неприемлем.

[akela]

мне это ни о чём в плане NPV не говорит. ещё раз: как в твоей вырожденной NPV-модели считается рыночная цена актива? проиллюстрируй тупому, хотя бы на примере тех же 750,000 и 350,000.

я имел в виду нечто совсем-совсем простое.

рассмотрим perpetuity, т.е. источник бесконечной последовательности регулярных выплат, индексируемых от инфляции.

Пусть размер выплаты (т.е. income, генерируемый этим активом) A = 12к в год, а интерест-рэйт (required return) r = 6% = 0.06. Тогда present value всех последующих бесконечных выплат, определяем как (детали тут и тут):
PV = A/r = 200k
что и является честной ценой этого актива.

все цифры только для примера и ни на что не намекают ;)

[Stanislav]

Например логика подсказывает что не более 100% от дохода (иначе будет непросто:-))

Да, если только не получаешь зарплату под столом (что очень любят китайцы).

[Проф. Преображенский]

Просмотрел этот тред и, имхо, здесь не прозвучало то, чем хотелось бы поделиться:
1. Наблюдения и личный опыт:
а. стоимость рента как правило выше месячных выплат по моргиджу (+утилитиз, таксы, ремонт и пр.) равноценного жилья. А если учесть погашение принципала - то и подавно.
б. цена жилья все же растет. Несмотря на южного соседа, злопыхателей, горе-аналитиков и пр. Тем более растет в долгосрочной перспективе. Исключения подтверждают.
в. цена жилья - рыночная категория. Это не стоимость строения (стройматериалы + лэйбор), не стоимость полезных ископаемых на территории. Это спрос. Решив для себя вопрос "кто покупает и зачем" - получим спрос и цену. И ни к чему приплетать высокие бухгалтерские материи, инфляцию и пр.
г. жилье покупается не для того, чтобы выплатить его и завещать детям - скорее всего детям оно, старое и далекое, не нужно будет. Здесь мы не работаем поколениями в одном колхозе или фабрике. Здесь не надо ждать лайфтайм жилье, как милость государства и лично тов.Мутлера. Здесь вы (или дети) просто продадут его за рыночную цену. Жилье тут покупается, чтобы жить в нем. Или как инвестмент - для любителей.
д. жилье как правило растет в цене в быстрее, чем вы выплачиваете его. Если ваша выплата зависит от вашей зарплаты минус ваши потребности, то жилье растет в цене пропорционально спросу.


Выводы:
1. Моргидж - великое благо. Моргидж вам позволяет купить посильное жилье как только у вас появился предсказуемый доход. Не считайте деньги в карманах у банка. Исходите из своих интересов - иначе большую часть жизни проведете в накоплении суммы и мечтах о покупке.
2. как только вы купили жилье - вы на руках у рынка. Вы выплачиваете помаленьку стоимость долга, а жилье тем временем растет в цене. Через некоторое время вы обнаружите себя собственником небольшого состояния - вы можете использовать имеющееся жилье, как фундамент для более лучшего и дорогого. Вы можете продать старое жилье или сдать его в рент.
3. исходя из д.) можно сказать, что принципал нет особого смысла выплачивать. Берите моргидж на максимальный срок амортизации (?) - 30 лет например. Не путать с термом, плиз. Или даже кредит лайн (как они там называются) - но это не для первого дома. Это уменьшает сумму месячной выплаты. Найдите более приятное применение деньгам.

[akela]

г. жилье покупается не для того, чтобы выплатить его и завещать детям ... Здесь вы (или дети) просто продадут его за рыночную цену.

а можно поинтересоваться, профессор. Вы продадите жильё, и что дальше? Когда примерно вы предполагаете продать жильё, где после этого будете жить, и как распорядитесь деньгами?

[Waterbyte]

я имел в виду нечто совсем-совсем простое.

рассмотрим perpetuity, т.е. источник бесконечной последовательности регулярных выплат, индексируемых от инфляции.

Пусть размер выплаты (т.е. income, генерируемый этим активом) A = 12к в год, а интерест-рэйт (required return) r = 6% = 0.06. Тогда present value всех последующих бесконечных выплат, определяем как (детали тут и тут):
PV = A/r = 200k
что и является честной ценой этого актива.

все цифры только для примера и ни на что не намекают ;)

а, я теперь понял твою мысль, резонна, но она никакого отношения к NPV не имеет, зря ты меня только путал своим проинтегрированным вторым законом :)

так вот, согласно твоей концепции, рентуя проперть честной ценой в 350,000, ты платишь честную цену рента в 1,750 в месяц. пойди попробуй найти такой рент в проперти ценой 750,000 - тогда будет подтверждение "раздутости" этой цены в разы при помощи твоей ценовой модели.

[Проф. Преображенский]

г. жилье покупается не для того, чтобы выплатить его и завещать детям ... Здесь вы (или дети) просто продадут его за рыночную цену.

а можно поинтересоваться, профессор. Вы продадите жильё, и что дальше? Когда примерно вы предполагаете продать жильё, где после этого будете жить, и как распорядитесь деньгами?

Дальше что? Дальше все. Это называется даунсайзинг. Вы поселяетесь в квартиру, где удобно жить. Дом вам больше не нужен. Некоторые покупают яхту и отправляются в кругосветку.