Сдать апартмент в доме: грамотный подход vs интуиция

[Waterbyte]

Вы, скорее всего, не были в таком бизнесе и говорите по цифрам или по наслышке.

про наслышку не знаю, а цифры я видел, да. и их уже достаточно, чтобы оценить [бес]прибыльность этого бизнеса. для того, чтобы убедиться, что огонь горячий, вовсе не обязательно самому в него совать руку. вполне достаточно увидеть, как это делают другие.

[VladS]

Вопрос к бывалым, опытным и просто удачливым лендлордам. Решили сдать двухбедрумный апартмент в своем доме, а т.к. делаем это в первый раз, то интересует вопрос подхода к поиску хороших квартиросьемщиков. Может кто подскажет, как лучше спросить о референсах, доходах. Как определить, что люди надежные. Может есть волшебный способ ?

Обьявление планируем подать на крейглист. Есть ли еще какой полезный ресурс?

Заранее спасибо за советы

А просветите чайника , как платятся налоги со сдачи такого юнита физиком.

...налоги платятся очень просто.
все что на кеш - можно прятать, с остального все что заплатили жильцы - прибыль, все что потратили на Моргич интерес, проперти такс, ремонты, суды, менеджеров, и т. д. уходит в расходы.
Доходы минус расходы - все что осталось - ваше, заплатите налог.

[VladS]

Вы, скорее всего, не были в таком бизнесе и говорите по цифрам или по наслышке.

про наслышку не знаю, а цифры я видел, да. и их уже достаточно, чтобы оценить [бес]прибыльность этого бизнеса. для того, чтобы убедиться, что огонь горячий, вовсе не обязательно самому в него совать руку. вполне достаточно увидеть, как это делают другие.

Точно - посмотрите на других, кто купил недвижимость последние 2-3 года и спросите сколько они заработали. Врядли вам скажут правду, разве что те, кто уже от нее избавились, но поверьте - не так все сладко как вы думаете.
Страшна и тяжка жизнь Лендлорда.
Велком ту рентал бизнес !

[goose]

Вопрос к бывалым, опытным и просто удачливым лендлордам. Решили сдать двухбедрумный апартмент в своем доме, а т.к. делаем это в первый раз, то интересует вопрос подхода к поиску хороших квартиросьемщиков. Может кто подскажет, как лучше спросить о референсах, доходах. Как определить, что люди надежные. Может есть волшебный способ ?

Обьявление планируем подать на крейглист. Есть ли еще какой полезный ресурс?

Заранее спасибо за советы

А просветите чайника , как платятся налоги со сдачи такого юнита физиком.

...налоги платятся очень просто.
все что на кеш - можно прятать, с остального все что заплатили жильцы - прибыль, все что потратили на Моргич интерес, проперти такс, ремонты, суды, менеджеров, и т. д. уходит в расходы.
Доходы минус расходы - все что осталось - ваше, заплатите налог.

Т.е. выгодно делать всё время ремонт, доходы - расходы =0 И след-но налогов 0

[VladS]

...можно даже в минус попадать, это не запрещено !

[levak]

Я Влад исхожу от противного...Раз квартирки сдаются, значит это кому-нибудь надо и это приносит доход...
Вон на ист сайде, возле вокзала, отельчики без слез не взглянешь, а не продают их на слом девелоперам, а продолжают наркоманам здавать..

[JuliaR]

...можно даже в минус попадать, это не запрещено !

Как и в любом другом бизнесе.

Проще всего сдавать хорошее кондо в хорошем месте. Согласна со Станиславом. Такое обычно снимают приличные люди, поэтому проблемы с неоплатой и ремонты минимальны.

Проверить кредитную историю можно с согласия тенанта. Можно ее даже не проверять, просто разрешение спросить. У кого плохая будут находить много причин, чтобы не дать вам это разрешение.

Удачи!

[Waterbyte]

Раз квартирки сдаются, значит это кому-нибудь надо и это приносит доход...

эксплуатационный доход приносит, эксплуатационную прибыль - нет. в принципе, у этого бизнеса цель - не прибыль, а самоокупание. то есть покрытие доходами затрат на содержание проперти, пока та растёт сама собой в цене. вся прибыль уходит в капитал гейнз, когда эту проперть в конце концов продают. а с капитал гейнз налогов платиццо только половина, так что вот и дополнительный мотив.

[VladS]

Я Влад исхожу от противного...Раз квартирки сдаются, значит это кому-нибудь надо и это приносит доход...
Вон на ист сайде, возле вокзала, отельчики без слез не взглянешь, а не продают их на слом девелоперам, а продолжают наркоманам здавать..

Конечно приносят, а как же. 85% всего уже выплачено и люди живут без бедно на то, что капает. Только сразу не забываем, что еще 70 - 80 % этих квартирок было купленно по цене в 3 - 4 раза ниже чем сейчас они стоят.
Небольшая часть " умников " покупают сейчас, думая - пусть постоит лет 25 - 30 и квартираны выплатят мне моргич, даже думают, что это выгодно, доплачивая со своего кармана ( о чистом выйгрыше я вообще не говорю ) 300 - 600 баксов в месяц. Они еще не понимают, что как взлет, есть и падения, а что через 25 лет этот апартмент будет старый ? ? ?
да, инфляция и в больших годовых разбросах все это растет и вырастет в цене ( скорее всего ), но сложив ежемесячные потери, головную боль и т. д. - НЕ РЕНТАБЕЛЬНО ! Поверьте, я хорошо знаю математику и этот бизнес.
Многие держут - еще не забываем, что половину этих проперти людям досталось вообще по наследству.
Цены на недвижимость за посление 10-12 лет выдосли в трое, а рент всего в полтора раза. Простая покупка апартментов хороша для тех кому вообще некуда девать бабки, главное пусть в банке не лежат и им по барабану сколько с этого капает.
Единственный прибыльный путь в недвижимости Ванкувера - Дом с бейсментом и разбить на 3 - 4 юнита, некоторые умудряются даже на 4. Вот только тогда начинает капать ежемесячная прибыль.
Если ее нет - мне это не интересно, как и многим здравомыслящим, не очень богатым, нашим согражданам.

В любом случае - удачи !

Как говорят - не падал тот кто не разбивался.

[VladS]

Раз квартирки сдаются, значит это кому-нибудь надо и это приносит доход...

эксплуатационный доход приносит, эксплуатационную прибыль - нет. в принципе, у этого бизнеса цель - не прибыль, а самоокупание. то есть покрытие доъодами затрат на содержание проперти, пока та растёт сама собой в цене. вся прибыль уходит в капитал гейнз, когда эту проперть в конце концов продают. а с капитал гейнз налогов платиццо только половина, так что вот и дополнительный мотив.

5 + - не хотел так далеко залазить...

[levak]

Влад я с вами не спорю..Вы во фсем правы..Даже золотой жиле приходит конец..
Но доходных домов никто не отменял..

[goose]

Ecть первонеобходимые вещи без кот. человек не может обойтись - и самая первая крыша над головой. Поэтому тем у кого есть недвига бояться нечего, поднялось в цене, упало в цене, неважно - она есть и есть, и спрос на неё всегда будет. Вот только фанера сгнить может, а бетон не сгниёт. Инвестировать в жильё - спокойно и надёжно, что китайцы и делают.

[goose]

...можно даже в минус попадать, это не запрещено !

Как и в любом другом бизнесе.

Проще всего сдавать хорошее кондо в хорошем месте. Согласна со Станиславом. Такое обычно снимают приличные люди, поэтому проблемы с неоплатой и ремонты минимальны.

Проверить кредитную историю можно с согласия тенанта. Можно ее даже не проверять, просто разрешение спросить. У кого плохая будут находить много причин, чтобы не дать вам это разрешение.

Удачи!

Ну хорошо пусть вы пустили человека с плохой кредитной историей, вас это колышет? ну не заплатил он, вы его выселили и всё . Стоит ли вообще об этом сильно задумываться.

[JuliaR]

...можно даже в минус попадать, это не запрещено !

Как и в любом другом бизнесе.

Проще всего сдавать хорошее кондо в хорошем месте. Согласна со Станиславом. Такое обычно снимают приличные люди, поэтому проблемы с неоплатой и ремонты минимальны.

Проверить кредитную историю можно с согласия тенанта. Можно ее даже не проверять, просто разрешение спросить. У кого плохая будут находить много причин, чтобы не дать вам это разрешение.

Удачи!

Ну хорошо пусть вы пустили человека с плохой кредитной историей, вас это колышет? ну не заплатил он, вы его выселили и всё . Стоит ли вообще об этом сильно задумываться.

Выселить небыстро и хлопотно. Если человек об истории не беспокоится, больше вероятность, что он и о вашей проперти беспокоиться не будет, и на соседей ему может быть наплевать. А вам ремонты, жалобы. Пока выселяете неплательщика, деньги будете терять. А как тут уже написали, прибыль у вас и так небольшая - вылетаете в убыток.

[PIX]

Я имею в виду вложить по минимуму и вытаскивать, как минимум 10% чистой прибыли в год.

- А прости ты прибыль как считаешь? От вложеных денег или от цены покупки?