Подводя итоги домовладения

[paw]

Почитайте соседний топик (в котором 308 страниц) - думаю, что вы очень много интересного для себя там найдете...

Получается, Вы на 308 страницах (утрирую) растекались мыслью по древу исключительно как теоретик

[Meadie]

Лендлорд человеку друг:) ...

Вам наверно повезли с лендлордом. У меня их было много, были и хорошие, были и не очень. Однажды месяц ждали когда стиралки починят - приходилось с охапками трусов бегать за два квартала. Некоторые вещи по идеи чинить надо было, но лендлорд тянул сколько мог надеясь что мы отстанем. В большинстве случаев все приходилось делать самому чтобы не ждать пока раскрутитца и когда он жабу заборет. Вообщем никаких чики-поки.

Когда свое купили - прям свобода. Что надо - сразу сам чиню, никому звонить не надо, не напоминать, не просить. Лендлорды идут в ж$%у

Вы от процесса, похоже, еще и удовольствие получаете:)

Кондо, в котором живу уже 6-ой год, искал в течение почти 2 месяцев. Оно было 17-ое в списке просмотров. Были варианты и более интересные, в т.ч. и с меньшей ценой - но там были плохие лендлорды.

[Meadie]

... Ну, к примеру, лет через 10, мы заканчиваем платить мортгидж, продаём дом за 650 тыс. Покупаем себе квартиру за 350 тыс. кэшем. Оставшиеся деньги кладём на сберегательный счёт, и берём оттуда по мере необходимости. Если быть половчее и по-храбрее, то можно, наеврное, эти деньги вложить по-интереснее, но это уже к Миди за советом.

В подобных рассуждениях люди всегда исходят из того, что жилье может только дорожать. Опыт Канады (за исключением последнего десятилетия - в нескольких городах) да и многих других стран показывает, что это совсем не так. Замечу, что в некоторых странах мира многие люди уже успели свыкнуться с мыслью что их жилье уже никогда не будет даже близко стоить таких денег, которые они за него выложили на пике предыдущего пузыря (с учетом инфляции).

Разумеется, при любых ценах на жилье и любой власти, продав полностью выплаченный дом, квартиру вы себе купить сможете. Вопрос состоит только в том, сколько денег у вас останется - и не окажется ли так, что несмотря на то, что ваши долгосрочные планы окажутся полностью реализованными, реальная эквити, которой вы будете обладать, снизится в несколько раз. Например, сегодня вы рассчитываете на то, что через 10 лет ваша эквити будет соответствовать 10 годовым (чистым) доходам (округлим для примера - реальные цифры здесь не важны). Однако, если цены на недвижимость упадут в 2 раза по отношению к среднему доходу (с учетом инфляции), то вы, находясь полностью "в недвижимости", через 10 лет будете иметь эквити в размере только 5 годовых доходов. Если в Б.Ванкувере реализуется "лас-вегасовский" сценарий, то может оказаться, что вы останетесь с 2-3 годовыми доходами. А после покупки квартиры у вас останется денег меньше, чем вы зарабатываете за год - и их уже никак не хватит на всё то, на что вы их планируете потратить...

Добавлю, что американский опыт последнего десятилетия показывает, что тот тип жилья, которым вы владете, потенциально подвержен наибольшему относительному падению в цене в случае "сдутия" пузыря.

[3ABXO3]

Кондо, в котором живу уже 6-ой год, искал в течение почти 2 месяцев. Оно было 17-ое в списке просмотров. Были варианты и более интересные, в т.ч. и с меньшей ценой - но там были плохие лендлорды.

Хорошие лендлорды есть, хорошие билдинги тоже есть, совсем не спорю. Я жил в Китцилано, там местный дедуля все решал до конца дня - люди приходили, чинили, да и все здание было хоть старенькое но вылизанное. Но это - исключение из правил. Средний лендлорд - жадный, ленивый, и ничего не хочет делать потому что денег стоит, а уж депозит зажать - любимое хобби. Поэтому рассказывать что житье в сьемной кватире это прям как отеле где за тобой бегают и мух отгоняют - ыгм... не корректно.

[Meadie]

... дык вот, стоимость их услуг на сегодня в даунтауне ванкувера равняется примерно 4-6 процентов от стоимости снимаемого жилья. 4-6 это уже чистыми после всех физ которые они платят стратам, праперти таксы и сервис(моргидж не учтен). знаю это достаточно достоверно, потому что имею контакт в компании которая управляет 50+ квартирами в даунтауне, некоторыми они сами владеют, а некоторые обслуживают для лендлордов. таким образом, если говорить о деньгах, то на сегодня в даунтауне немного выгоднее иметь праперть в собственность, чем платить 4-6 процентов сверху.

ну если с квартирами понятно, то вот те люди кому дом нужен, у них выбора практически нет, потому что дома компаниями сдаются редко, а если и сдаются, то это инвестиционные прапертиз, из которых вас попросят когда захотят выйти в кеш, не так ли? очень сомнительное удобство проживания в таком доме, наживанием барахла и потом метаниями в поисках нового пристанища. проще купить и жить, а не париться.

Надеюсь, что вы не будете спорить с тем, что стоимость рента определяется рынком и никакого отношения к стоимости соответствующего жилья не имеет.

За последние годы по всему Б.Ванкуверу были построены десятки если не сотни новых многоквартирных домов, и значительная часть их покупателей - "инвесторы", и по совместительству лендлорды. Согласен, что с домами ситуация другая - за желание жить в доме, который большинсто видит как объект инвестиции, приходится либо переплачивать, либо смеряться с временными неудобствами от возможных переездов.

[Meadie]

... житье в сьемной кватире это прям как отеле где за тобой бегают и мух отгоняют - ыгм... не корректно.

В данном случае, это скорее вопрос аттитьюда:)

[Speedline]

Надеюсь, что вы не будете спорить с тем, что стоимость рента определяется рынком и никакого отношения к стоимости соответствующего жилья не имеет.

Это к цене жилья она отношения не имеет, а к стоимости владения этим жильём она имеет самое непосредственное отношение: она ей практически равна.

[конь в пальто]

Надеюсь, что вы не будете спорить с тем, что стоимость рента определяется рынком и никакого отношения к стоимости соответствующего жилья не имеет.

рынок рента и рынок продаж это совсем не независимые друг от друга рынки, потому как инвесторы сначала покупают дом, а потом уже его сдают в рент

[levak]

лет через 10, мы заканчиваем платить мортгидж, продаём дом за 650 тыс.

Лет через 10 такой дом можно будет продать за 950 тыс. или больше..

[letchik]

https://www.youtube.com/watch?v=wcAMtvNfp78

[nonn]

https://www.youtube.com/watch?v=wcAMtvNfp78

Это круто
Уже видел 10 вариантов, но этот хорош идеей

[Kiseta]

А что лучше как вы думаете?
При условии что осталась невыплаченной четверть моргиджа. Так же, есть сумма равная остатку моргиджа.
Инвестировать эту сумму, TFSA, стоки, бонды фонды, шмонды.
Выплатить моргидж.
Использовать эту сумму на даунпэймент и купить еще одну проперти, сдавать ее в рент, выплачивая второй моргидж тенантами?

[Speedline]

Инвестировать эту сумму, TFSA, стоки, бонды фонды, шмонды.

Вполне резонно.

Выплатить моргидж.

Ни в коем случае. Доходы от инвестиций будут в разы выше расходов на мортгидж.

Использовать эту сумму на даунпэймент и купить еще одну проперти, сдавать ее в рент, выплачивая второй моргидж тенантами?

Не очень разумно, хотя и можно, если очень хочется вторую проперть. Тенанты не будут выплачивать второй мортгидж, они будут только оплачивать расходы на владение этой пропертью, включая проценты по мортгиджу. Принципал в любом случае будет выплачивать владелец.

[Victoria]

Выплатить моргидж.

Ни в коем случае. Доходы от инвестиций будут в разы выше расходов на мортгидж.

Почему? Моргидж выплачен -- нет и расходов по его обслуживанию. Кстати, знакомые так и поступили: были у них инвестиции в ценных бумагах, и они решили от них избавиться и выплатить кредит за дом. Довольны вполне сейчас.

[Speedline]

Доходы от инвестиций будут в разы выше расходов на мортгидж.

Почему?

По определению цены денег. В принцпе, там весьма простая арифметика: оцениваются "проекты", включающие все возможные денежные потоки, и выбирается тот, который по своей оценке будет максимальным. Но можно и без арифметики: деньги, которые нужны на выплату мортгиджа, дешевле денег, нужных на инвестиции. То есть за более дешёвые деньги выгоднее приобрести более дорогие деньги, чем наоборот.