хто на плавающем рэйте, тот получается что да.Alenka писал(а): а сейчас что, моргидж надо каждый квартал ренью?
Я думаю что ягодки еще впереди... а so far, это были довольно бледные цветочки. Ессно, это мое личное ИМХО.Alenka писал(а): Аффордабильный - это не только рейт на моргилже, но и цена на недвижемость.
А цены в первом полугодее были упавшими.
кто же сейчас будет брать вэрибэл, если фикированый ниже некуда?akela писал(а):хто на плавающем рэйте, тот получается что да.
а через 5 лет, чем те, кто покупает сейчас будут отличаться от тех кто купил 4-5 лет назад?akela писал(а):Ну а если зафиксировался на 3 или 5 лет, то что? Это ж всего 10-15% от срока амортизации, а потом будет тот рэйт который будет.
тем что у вторых большая часть моргиджа выплачена и легче перефинансираавть?
ну-ну. когда я свое первое жилье покупала 5 лет назад, мне тоже говорили что это глупо и что цены взвинчены и дальше нукуда и скоро обвал... с тех пор жилье выросло более чем на 65%...akela писал(а):Я думаю что ягодки еще впереди... а so far, это были довольно бледные цветочки. Ессно, это мое личное ИМХО.Alenka писал(а): Аффордабильный - это не только рейт на моргилже, но и цена на недвижемость.
А цены в первом полугодее были упавшими.
мотивы брать вариэйбл, сейчас, те же что и в любой другой момент: он выгоднее и в кратковременной, и в долговременной перспективе (хотя несет больше риска в средне-срочной). Вполне обычный risk-return trade-off.Alenka писал(а): кто же сейчас будет брать вэрибэл, если фикированый ниже некуда?
Сильный аргумент. Подобное можно было слышать от покупателей акций АО МММ (или любой другой пирамиды): мне еще (месяц, год, пять лет) назад говорили, что оно обвалится, а оно, видишь, растет и растет.Alenka писал(а): ну-ну. когда я свое первое жилье покупала 5 лет назад, мне тоже говорили что это глупо и что цены взвинчены и дальше нукуда и скоро обвал... с тех пор жилье выросло более чем на 65%...
А по мне, глупо рассматривать текущий интерест рэйт как первостепенный фактор аффордабилити недвижимости... Цена, вот основгой фактор, а рэйт - дело третьестепенное. Представьте, в следующем квартале рэйт будет 0.01%, а цена 10 миллионов. Купите? А уж если включать в уравнение интерест-рэйт, то надо не лукавить и взять средневзвешенное значение на весь срок амортизации.Alenka писал(а): по мне так, пока ежемесячные выплаты по моргиджу равны плате за рент, то глупо рентовать....вот и вся арифметика
Вообще-то из посыла, что рент дешевле моргиджа следует, что все лэндлорды сдают себе в убыток. Или я что-то упускаю?akela писал(а):...
И если сравнивать стоимость владения жильем "рент vs моргидж", то опять-таки надо не лукавить и честно включить и проперти таксы, и транзакционные издержки про покупке-продаже, и все мэйнтенансы и ремонты, в том числе капитальные. В том числе полную перестройку дома через тот срок, когда он придет в негодность.
Я думаю, что не "все", но "очень многие" (куда больше, чем отдают себе в этом отчет). А с другой стороны, есть те кто купили не в последние несколько лет, а раньше, во времена когда цены были более человеческими. Есть те кто купили не одиночные юниты, а "оптом", т.е. многоквартирные комплексы. Или построили их на доставшейся недорого земле. Мало ли сколько всяких частных случаев.Slav писал(а): Вообще-то из посыла, что рент дешевле моргиджа следует, что все лэндлорды сдают себе в убыток. Или я что-то упускаю?
Есть такие противные словечки типа "при прочих равных" или "в общем случае", которые, тем не менее, очень упрощают ситуацию.akela писал(а):Я думаю, что не "все", но "очень многие" (куда больше, чем отдают себе в этом отчет). А с другой стороны, есть те кто купили не в последние несколько лет, а раньше, во времена когда цены были более человеческими. Есть те кто купили не одиночные юниты, а "оптом", т.е. многоквартирные комплексы. Или построили их на доставшейся недорого земле. Мало ли сколько всяких частных случаев.Slav писал(а): Вообще-то из посыла, что рент дешевле моргиджа следует, что все лэндлорды сдают себе в убыток. Или я что-то упускаю?
что-то вот мне в голову мысль пришла, что для того, чтобы сдавать было не в убыток, достаточно чтобы рент был выше процентов по моргиджу (плюс налогов на недвижимость, обслуживания, ...), а не всей суммы выплат... это если цены на недвижимость будут стоять на местеSlav писал(а):Вообще-то из посыла, что рент дешевле моргиджа следует, что все лэндлорды сдают себе в убыток. Или я что-то упускаю?akela писал(а):...
И если сравнивать стоимость владения жильем "рент vs моргидж", то опять-таки надо не лукавить и честно включить и проперти таксы, и транзакционные издержки про покупке-продаже, и все мэйнтенансы и ремонты, в том числе капитальные. В том числе полную перестройку дома через тот срок, когда он придет в негодность.
Таки прав.Yury писал(а): что-то вот мне в голову мысль пришла, что для того, чтобы сдавать было не в убыток, достаточно чтобы рент был выше процентов по моргиджу (плюс налогов на недвижимость, обслуживания, ...), а не всей суммы выплат... это если цены на недвижимость будут стоять на месте
прав?
Да. Но, проценты, по-хорошему, должны быть фиксированные на длительный срок (иначе ситуация будет неравной: у рентующего отсутствует interest rate risk). Даунпэймент должен быть зеро (иначе нужно включать в уравнение пресловутую "упущенную выгоду"). Амортизация. Транзакционные издержки. Ну и затраты личного времени, нервов и усилий на то, чтобы быть парт-тайм-лэндлордом, тоже чего-нибудь стоят.Yury писал(а): что-то вот мне в голову мысль пришла, что для того, чтобы сдавать было не в убыток, достаточно чтобы рент был выше процентов по моргиджу (плюс налогов на недвижимость, обслуживания, ...), а не всей суммы выплат... это если цены на недвижимость будут стоять на месте
прав?
- Хыхы, Вы это расскажите владельцам акций ЛемонБразерз, Нортел, ЖМ итд итп. Вы покажите мне человека который вкладывал в более чем 10% годовых и не проиграл за последний год? Все продулись, теории - чушь ибо они уже не работают.akela писал(а):но ведь есть еще и другая возможность - продать за 500, и вложить деньги в другие активы - в те которые на сегодняшний день более прибыльны, чем риал истейт.
Это не специфика ВС - делать полный капремонт нужно в любом жилье раз в 30 лет. Даже в России есть подобные нормативы. Другое дело, что их там мало кто соблюдает и значительная часть старого жилья становится плохо пригодным для жизни.PIX писал(а):Недвижимость в ВС имеет свою специфику ака дома нужно перестраивать каждые 25-35 лет по хорошему, квартирные дома тоже приходят в негодность довольно быстро. Тем не менее я не вижу достойных альтернатив недвижимости.
эй Пикс, алтернатива есть всегда! продал бы ты свою недбвиж-ь (если она у тебя есть,или была )прошлой осенью и купил санкор стокс символ SU за 21-22$ то сегодя продал бы за 34$ или баррик голд ABX on TSX or NYSE за$26-28 и продал за 38.5,наварил свои +30% и выкупил своу же недвижимость сегодня на 30% дешевле!!! чем не GREAT DEAL!!!просто не у всех хватает гатс и знаний оценить состояние маркета и принять верное для себя решение and pull a trigger.....а кто тогда делает бабки на маркете каждий день? незадумивался? даже когда маркет или сток идеть в низ !!!PIX писал(а):- Хыхы, Вы это расскажите владельцам акций ЛемонБразерз, Нортел, ЖМ итд итп. Вы покажите мне человека который вкладывал в более чем 10% годовых и не проиграл за последний год? Все продулись, теории - чушь ибо они уже не работают.akela писал(а):но ведь есть еще и другая возможность - продать за 500, и вложить деньги в другие активы - в те которые на сегодняшний день более прибыльны, чем риал истейт.
Недвижимость в ВС имеет свою специфику ака дома нужно перестраивать каждые 25-35 лет по хорошему, квартирные дома тоже приходят в негодность довольно быстро. Тем не менее я не вижу достойных альтернатив недвижимости.
- В Англии дома строят на сотни лет без всяких проблем, например. Я не хочу озвучивать причины такого некачественного жилья а то опять заведемся. Кому они не понятны - так тому и надо.Это не специфика ВС - делать полный капремонт нужно в любом жилье раз в 30 лет
- Значит Вы в состоянии показать мне альтернативу куда среднестатестический человек может внести свои денежки без особых проблем и рисков?алтернатива есть всегда
- смешно даже.купил санкор стокс символ SU за 21-22$ то сегодя продал бы за 34$ или баррик голд ABX on TSX or NYSE за$26-28 и продал за 38.5,
- Это те кто стреляюца или кто из дворцов в бараки переезжает, ну его нах.а кто тогда делает бабки на маркете каждий день?
как раз наоборот в дворци в Англии которие на сотни лет без всяких проблем построилиPIX писал(а):-[*] [*][*]Это не специфика ВС - делать полный капремонт нужно в любом жилье раз в 30 летПих пишешь какбудто у тебя нет проперти или здесь никогда некупишь!В Англии дома строят на сотни лет без всяких проблем, например. Я не хочу озвучивать причины такого некачественного жилья а то опять заведемся. Кому они не понятны - так тому и надо.
-уже показал,!а для ТАКИХ Как ты тут Акела есть -investment adviser!Значит Вы в состоянии показать мне альтернативу куда среднестатестический человек может внести свои денежки без особых проблем и рисков-купил санкор стокс символ SU за 21-22$ то сегодя продал бы за 34$ или баррик голд ABX on TSX or NYSE за$26-28 и продал за 38.5,смешно что? бабки делать? так смейся дальшесмешно даже.
- Это те кто стреляюца или кто из дворцов в бараки переезжает, ну его нах.а кто тогда делает бабки на маркете каждий день?
