падение цен на недвижимость - ага - щазз

[Meadie]

По их законам, китайские граждане могут переводить за границу не более 50К в год.

интересно, а китайские корпорации тоже могут инвестировать в заграничные бизнесы не более 50К в год?

Разумеется, могут. Плюс к этому есть множество и других способов обхода лимита в 50К, включая получение моргиджа под залог активов, находящихся на территории Китая.

Ни для кого не секрет, что данный лимит нарушается в массовом порядке, и существует, судя по всему, для того, чтобы при желании можно было привлечь к ответственности любого (коррупционера), кто не понравился китайским властям или попытался скрыться от них с деньгами.

На наш рынок этот договор о выдаче несомненно окажет влияние (наряду с 15% налогом): любой богатый житель Китая, собирающийся выводить оттуда деньги, теперь десять раз подумает перед тем, как решиться купить на них недвижимость в Ванкувере. Да и те, которые купили раньше, задумаются о том, не стоит ли ее слить пока не поздно и перебраться в более безопасное место.

Собственно говоря, недвижимость - это самый неудачный актив с точки зрения возможности сокрытия его от властей, при условии, разумеется, что канадские власти окажут содействие китайским властям в ее поиске и конфискации.

[Meadie]

Мидий победил в неравной борьбе! Кристя его человек в правительстве

Clark said ...

Это вы лидеров НДП еще не слышали:)

[mikei]

Мидий победил в неравной борьбе! Кристя его человек в правительстве

Clark said ...

Это вы лидеров НДП еще не слышали:)

Слышал
Приходили домой, просили подписать повысить мин вэйдж до 15 в час. Послал на, они оторопели от страха, как говорят, ты единственный со всей округи кто не хочет 15. А я говорю, потому что я русский

[Meadie]

...Это вы лидеров НДП еще не слышали:)

Слышал
Приходили домой, просили подписать повысить мин вэйдж до 15 в час. Послал на, они оторопели от страха, как говорят, ты единственный со всей округи кто не хочет 15. А я говорю, потому что я русский

В какой же части Бернаби такая округа, что никого из русских больше не нашлось?

[mikei]

В какой же части Бернаби такая округа, что никого из русских больше не нашлось?

Рядом с Бернаби маунтин школой. Редкие русские там конечно есть, но среди корейцев погоды не делают, и как русские себя не позиционируют, что меня весьма устраивает.

[Биркин]

Собственно говоря, недвижимость - это самый неудачный актив с точки зрения возможности сокрытия его от властей, при условии, разумеется, что канадские власти окажут содействие китайским властям в ее поиске и конфискации

канадским властям такое не интересно - это что ж, нанимать специальных людей "для содействия в поиске и конфискации", конфисковывать, отдавать бабки в Китай, обескровливать свою экономику где эти деньги крутятся, подрывать репутацию Канады как "safe heaven" для капиталов? ну т.е. по-хорошему надо бы искать и конфисковывать но кто ж себе в ногу будет стрелять всем и так удобно, костюмчик сидит, деньги не пахнут

[levak]

Meadie: По их законам, китайские граждане могут переводить за границу не более 50К в год.

Student who flipped Point Grey property for $1.16 million profit prompts new call for stricter oversight for real estate.
Researchers for NDP housing critic David Eby have turned up property documents that show a homebuyer, listed as a student, bought a Point Grey property and within a year flipped it for a $1.16 million profit.
In other cases, Eby said, buyers listed as students secured mortgages on $40 million worth of real estate purchases in the expensive west-side neighbourhood with no indication of whether they reported income to support those loans.
In conjunction with an investigation by the Globe and Mail published Wednesday that uncovered internal documents showing where banks allowed foreign clients to take out mortgages without having to verify income, Eby said the information raises questions about how offshore buyers are influencing metro Vancouver real estate markets.
“Is Canadian banking policy enabling foreign students to flip houses in Point Grey?,” Eby said.
“I think this issue of bank lending is a huge part of the problem in terms of rapidly inflating house prices.”

http://vancouversun.com/news/local-news ... -eby-shows

The B.C. government faces a class-action lawsuit over its tax on foreign home buyers.
The suit has been filed in B.C. Supreme Court on behalf of non-Canadians who pay an extra 15 per cent of the value of a home under the new Property Transfer Tax Act.
If the lawsuit is certified by the court and succeeds, the province could be forced to repay millions of dollars.
Jing Li, a 29-year-old university student from China who lives in Burnaby, is leading the suit. She moved to Canada in 2013 to complete a master’s degree in public administration at the University of Saskatchewan. After completing her degree, she moved to Burnaby but never became a permanent resident of Canada.
On July 13, Li signed a contract to buy property in Langley for $587,895, according to the court documents. Li was required to pay a non-refundable deposit of $55,990 on July 20, just before the tax came into effect in August. She now argues that because of the tax she has to pay an additional $83,850 because of her lack of permanent residency or Canadian citizenship.

http://vancouversun.com/business/real-e ... buyers-tax

[Meadie]

Собственно говоря, недвижимость - это самый неудачный актив с точки зрения возможности сокрытия его от властей, при условии, разумеется, что канадские власти окажут содействие китайским властям в ее поиске и конфискации

канадским властям такое не интересно - это что ж, нанимать специальных людей "для содействия в поиске и конфискации", конфисковывать, отдавать бабки в Китай, обескровливать свою экономику где эти деньги крутятся, подрывать репутацию Канады как "safe heaven" для капиталов? ну т.е. по-хорошему надо бы искать и конфисковывать но кто ж себе в ногу будет стрелять всем и так удобно, костюмчик сидит, деньги не пахнут

Канадским властям, на самом деле, это должно быть БОЛЕЕ чем интересно, поскольку это напрямую влияет на стабильность рынка недвижимости и экономики в целом. Если в какой-то момент поток таких "инвесторов" спадет, то местный рынок недвижимости (полностью выстроенный под их деньги) ожидает абсолютный крах - который вполне может по своим масштабам превзойти Лас Вегасовский. Продавцам, которые собирались продать свои дома иностранным инвесторам (или людям, ранее продавшим свои дома иностранцам), придется искать себе новых покупателей - среди людей, которые планируют оплачивать недвижимость с местных, откровенно небольших зарплат.

Главный удар этого кризиса придется по строительной и смежным индустриям, которые составляют порядка четверти местной экономики. Резкое падение обьемов строительства и продаж недвижимости в сегодняшних условиях может само по себе ввергнуть ВС и всю Канаду в очень серьезную депрессию, со значительной безработицей, снижением курса луни и падением уровня жизни населения. Сотни тысяч, если не миллионы семей окажутся под водой или разорятся: вы помните, что у многих канадцев сегодня рекордные по размерам долги.

ПС: в З.Ванкувере за три недели сентября из более чем 300 домов стоимостью более 2М, продалось только 2. Как уже отмечалось выше, такого ХАРД-лэндинга как в Ванкувере в этом году не было нигде в С.Америке, по-крайней мере, в последние три десятилетия.

[Fedor P.]

Правительство примет программу поддержки. Спишут долги и накачают деньгами экономику.

[Meadie]

Правительство примет программу поддержки. Спишут долги и накачают деньгами экономику.

Вы думаете, что 95% канадцев, проживающих вне Б.Ванкувера, будут настолько хотеть спасти ванкуверских спекулянтов (т.е. списать спекулянтам их долги и/или компенсировать стоимость их домов по ценам максимума пузыря), что пожертвуют ради этого своим жизненным уровнем и своими накоплениями? Вся предыдущая история пузырей на рынке недвижимости в разных провинциях говорит совершенно о другом.

У федеральной власти тоже нет большого стимула спасать нашу провинцию: даже если завтра будут выборы, никто ничего специально для ВС (за счет других провинций) делать не будет. Большим банкам, если у них будут проблемы, может быть и помогут, но рядовых спекулянтов уж точно спасать не будут.

Да и, собственно говоря, почему нужно будет помогать тому, кто сделал неудачную инвестицию (не важно на каком рынке) и потерял на этом все деньги?

Вот в Альберте не так давно пожары были - пострадавшим, я точно не помню, кажется, по несколько тысяч выделили. И больше денег не было. А в Б.Ванкувере речь идет о сотнях тысячах потенциальных пострадавших от обвала рынка недвижимости - и каждому явно не меньше сотни, а то и нескольких сотен тысяч долларов нужно будет... Плюс многие люди останутся без работы или без дохода, который они получали от рынка недвижимости непосредственно или косвенно. Фудбанки, впрочем, никто отменять не будет.

[pin]

Правительство примет программу поддержки. Спишут долги и накачают деньгами экономику.

Вы думаете, что 95% канадцев, проживающих вне Б.Ванкувера, будут настолько хотеть спасти ванкуверских спекулянтов (т.е. списать спекулянтам их долги и/или компенсировать стоимость их домов по ценам максимума пузыря), что пожертвуют ради этого своим жизненным уровнем и своими накоплениями? Вся предыдущая история пузырей на рынке недвижимости в разных провинциях говорит совершенно о другом.

У федеральной власти тоже нет большого стимула спасать нашу провинцию: даже если завтра будут выборы, никто ничего специально для ВС (за счет других провинций) делать не будет. Большим банкам, если у них будут проблемы, может быть и помогут, но рядовых спекулянтов уж точно спасать не будут.

Да и, собственно говоря, почему нужно будет помогать тому, кто сделал неудачную инвестицию (не важно на каком рынке) и потерял на этом все деньги?

Вот в Альберте не так давно пожары были - пострадавшим, я точно не помню, кажется, по несколько тысяч выделили. И больше денег не было. А в Б.Ванкувере речь идет о сотнях тысячах потенциальных пострадавших от обвала рынка недвижимости - и каждому явно не меньше сотни, а то и нескольких сотен тысяч долларов нужно будет... Плюс многие люди останутся без работы или без дохода, который они получали от рынка недвижимости непосредственно или косвенно. Фудбанки, впрочем, никто отменять не будет.

Никакого пузыря нет. Есть спрос и предложение. Цены на дома и квартиры в Ванкувере всё еще "смешные" по сравнению с Гонгконгом, Пекином, Шанхаем, etc. В 21 веке (в 2009 году) в Ванкувере была лишь кратковременная коррекция цен. Хотя про "пузырь" рентовщики воют уже с десяток лет. Вы бы, Миди, хоть бы дохленькое кондо прикупили за эти годы вместо упорного писательства на данном форуме. Глядишь, и повысили бы не только качество своей жизни (где у вас, похоже, пониженная планка), но и свои накопления.

[Meadie]

Никакого пузыря нет. Есть спрос и предложение.

Ross Kay:
#housing #realestate #VanRE Vancouver just set a new RECORD on home sale declines in the history of North American Real Estate.
You can review historical NAR and CREA stats and won't find a 6 mth window of Sales going +36% and then 6 mths later -50% Van Sep

Подобные скачки спроса и предложения наблюдаются разве что на высокоспекулятивных рынках, ну и в понзи-схемах. Говорите, нет пузыря? Ну-ну...

Маятник идет в обратную сторону уже 6 месяцев. Продажи кондо (все еще относительно высокие) тормозятся на глазах. Скоро уже выйдет отчет по сентябрю и передовицы местных газет будут похожи на некрологи...

Добавлю, что в 2009г падение рынка удалось остановить резким (на 2.5%) снижением %% ставок, облегчением процедур получения моргиджей и притоком азиатских денег. Сейчас разговор идет о повышении % ставок в регионах с повышенным риском (читай, Б.Ванкувер), ограничении притока иностранных денег и наведении порядка на рынке (уплата таксов, получение моргиджей и т.п.). В предверии выборов Либералы и НДП открыто соревнуются в том, кто сможет быстрее убить этот спекулятивный рынок, и в любом случае, ничего подобного тому, что было в 2009 не планируется.

И что самое главное, подобные рынки имеют очень сильные механизмы прямой связи. Когда рынок растет, все стараются купить дорожающий товар. Когда рынок падает (через пару месяцев об этом из местной бесплатной газеты узнает последний малограмотный "инвестор"), все стараются слить товар, пока он еще сильнее не подешевел. Замечу, что китайцы, в силу разных причин, особенно склонны повторять то, что делают другие (т.е. толпа).

[pin]

Поживём - увидим.

Замечу, что для владельцев primary residences (не "спекулянтов"), особенно тех, кто расчитал силёнки с мортгиджем, мало чего изменится при ценовых колебаниях. Но на обвале ванкуверской недвижимости не выиграет никто. Включая рентовщиков: ведь вслед неизбежно последует сокращение рабочих мест и тп. За рент-то чем платить будете?

[Ringo]

Миди, RFECORD sales declines пока никак не транслируются даже в умеренное понижение цены на недвижимость в "нижнем" ценовом сегменте. Ваши надежды ведь связаны именно с тем, что обрушатся цены ны самые ходовые у подавляющего большинства людей объекты недвижимости и, образно говоря, дома за 900 тыс станут стоить 200 тыс. Вот именно тут ваши расчеты и не сходятся годами, ибо падение продаж за последние 10 лет были неоднократно и порой весьма значительные.

Пока люди массово не начнут терять работу и процент не вздернут раза в два, отпугивание условных китайцев не окажет заметного вляния на цены в нижнем ценовом сегменте. Ну а верхний - какая большиству разница, что дом, купленный за 2.8 млн, стал стоить, например, 2.2 млн? Падение цены в процентах тут на двузначные значения - просто вожделенный вами Лас Вегас. Только вот 98% людей на рынке от этого никакого эффекта, ибо цены эти для них все равно заоблачные. А чтобы эти верхние цены реально стали давить на цены внизу надо то, что указано выше - массовая потеря работы и очень сильное повышение процентной ставки.

[Meadie]

Замечу, что для владельцев primary residences (не "спекулянтов"), особенно тех, кто расчитал силёнки с мортгиджем, мало чего изменится при ценовых колебаниях.

При снижении цен на жилье, банк может изменить условия моргиджа, потребовать довнести денег или заплатить страховку за моргидж с малым обьемом эквити (у кого ее раньше не было). Про то, что бывает с теми, кто попал "под воду", вы надеюсь тоже знаете. И мы здесь с вами говорим об изменениях цен на десятки %, если не в разы.

В последние годы большинство покупателей-"не спекулянтов" давали минимальные даунпейменты, многие из них для этого брали деньги из RRSP или занимали их другим путем. Чего греха таить: при сегодняшних ценах на жилье и пр., даже на 5% даунпеймент накопить с обычного метрованкуверского дохода - это задача не тривиальная. 20% даунпеймент считался в последниое годы очень большим, и тем кто его клал, давали особые льготы и условия получения моргиджей. А с тех у кого был 35-50+% даунпеймент, могли вообще не требовать данные о доходах и т.п. Если же у кого из обычных людей появлялись деньги (обычно от увеличения размера эквити в имеющейся недвижимости), они часто их снова вкладывали в рынок - покупали второе или третье жилье, в т.ч. под сдачу. При этом эффективным образом происходил релевереджинг.

Но на обвале ванкуверской недвижимости не выиграет никто. Включая рентовщиков: ведь вслед неизбежно последует сокращение рабочих мест и тп. За рент-то чем платить будете?

Выиграют те, кто шортит этот рынок. Я приводил достаточно много примеров людей сделавших такие ставки.

При прочих равных, если сложатся такие обстоятельства, я думаю, любой предпочел бы быть в ренте, а не в "своем" жилье (с моргиджем). Потери при вынужденном переезде из рента в более дешевое жилье несоизмеримо меньше, чем при вынужденной продаже жилья. А если владелец жилья под водой, то продать его вообще не сможет.