падение цен на недвижимость - ага - щазз

[Waterbyte]

цены в З.Ванкувере устанавливают определенную верхнюю планку ценам по региону. Соответственно, если цены на дома в З.Ванкувере упадут, то упадут и цены на недвижимость в других районах Б.Ванкувера, включая трай-ситиз. Если приличные дома в З.Ванкувере, которые сегодня стоят 3-5М, упадут в цене до 2-3М, то ни один человек в здравом уме не отдаст больше 1.2-1.5М за аналогичный дом в трай-ситиз. При подобном раскладе обычные дома в трай-ситиз будут стоить до миллиона, а за собачьи будки будут давать 0.5М, ну и т.д.

во-первых, полмиллиона за собачью будку не очень похоже на падение цен. во-вторых, я вас спрашивал про то, как количество продаж домов в западном ванкувере может повлиять на цены в трайситях, а вы мне отвечаете на вопрос, который я не задавал. и, в-третьих, людям в здравом уме ещё надо где-то работать, а ездить на работу в какой-нть ленгли, например, гораздо удобней из трайситей, нежели с северного берега.

[Meadie]

цены в З.Ванкувере устанавливают определенную верхнюю планку ценам по региону. Соответственно, если цены на дома в З.Ванкувере упадут, то упадут и цены на недвижимость в других районах Б.Ванкувера, включая трай-ситиз. Если приличные дома в З.Ванкувере, которые сегодня стоят 3-5М, упадут в цене до 2-3М, то ни один человек в здравом уме не отдаст больше 1.2-1.5М за аналогичный дом в трай-ситиз. При подобном раскладе обычные дома в трай-ситиз будут стоить до миллиона, а за собачьи будки будут давать 0.5М, ну и т.д.

во-первых, полмиллиона за собачью будку не очень похоже на падение цен. во-вторых, я вас спрашивал про то, как количество продаж домов в западном ванкувере может повлиять на цены в трайситях, а вы мне отвечаете на вопрос, который я не задавал. и, в-третьих, людям в здравом уме ещё надо где-то работать, а ездить на работу в какой-нть ленгли, например, гораздо удобней из трайситей, нежели с северного берега.

Разжевываю. Падение продаж в дорогих районах приводит к падению цен в этих районах, а резкое падение продаж с еще более худшим прогнозом приводит к обвалу цен. Снижение цен в более дорогих районах приводит к снижению цен в менее дорогих районах т.к.:
- меньше денег на рынке (средние цены х кол-во продаж)
- покупатели с деньгами, которые выбирают между дорогим районом и дешевым районом могут сделать выбор в пользу более дорогого района (люди планирующие купить дом в Бернаби начинают смотреть на Ванкувер; планирующие купить дом в Коквитламе - на Бернаби и т.д.)
- понижаются ожидания спекулянтов/инвесторов, которые покупают недвижимость в дешевом районе
- меняется настроение на рынке - покупатели занимают выжидающую позицию. Местные газеты выходят с заголовками во всю первую страницу что рынок обвалился. В подобной атмосфере покупатели жилья выглядят уж совсем конченными идиотами...
Я где-то прочитал, что каждый час непокупки среднего дома в Торонто+ в последние месяцы экономил потенциальному покупателю около 100 долларов!

Есть еще и другие факторы, но более замедленного действия. Типа что строительные компании увольняют сотрудников и они вынуждены уезжать из города/освобождать рент/продавать жилье и т.п.

[Stanislav]

Разжевываю. Падение продаж в дорогих районах приводит к падению цен в этих районах

Допустим, в дорогом районе, где у меня дорогой дом, продавалось 100 домов в месяц. И я решил его продать за 5 млн. (хорошая цена!)
И тут.... буууум! Продажи рухнули в два раза - до 50 домов в месяц. Ну и ква? Я могу подождать с продажей два месяца вместо одного

[Waterbyte]

Разжевываю. Падение продаж в дорогих районах приводит к падению цен в этих районах, а резкое падение продаж с еще более худшим прогнозом приводит к обвалу цен. Снижение цен в более дорогих районах приводит к снижению цен в менее дорогих районах т.к.:

чем-то вы не тем жуёте, коли продажи в западном ванкувере упали, а цены в трайситях и не думали даже.

[Meadie]

Разжевываю. Падение продаж в дорогих районах приводит к падению цен в этих районах

Допустим, в дорогом районе, где у меня дорогой дом, продавалось 100 домов в месяц. И я решил его продать за 5 млн. (хорошая цена!)
И тут.... буууум! Продажи рухнули в два раза - до 50 домов в месяц. Ну и ква? Я могу подождать с продажей два месяца вместо одного

На сегодняшний день в "дорогих" районах порядка 20-30 месячных запасов домов на продажу. Грубо говоря, из 1000 домов в месяц продается 30-50. Плюс, каждый месяц выставляется 150-200 новых домов на продажу. Так что ваш пример с "подождать с продажей" лишний месяц - не слишком удачный.

[Meadie]

Разжевываю. Падение продаж в дорогих районах приводит к падению цен в этих районах, а резкое падение продаж с еще более худшим прогнозом приводит к обвалу цен. Снижение цен в более дорогих районах приводит к снижению цен в менее дорогих районах т.к.:

чем-то вы не тем жуёте, коли продажи в западном ванкувере упали, а цены в трайситях и не думали даже.

Для этого требуется определенное время. Кстати говоря, вполне может оказаться, что снижение цен в дорогих районах и не станет ключевым фактором, который вызовет значительное падение цен в трай-ситиз. Вполне вероятно, что стресс-тест сделает это еще раньше. Замечу, что несколько дней назад Гарт обсуждал вероятность того, что стресс-тест будет или не будет принят. Некоторые брокеры/риэлторы, особенно в ВС, прямо заявили, что стресс-тест разорит их. Однако, крупные банки (в том числе RBC) однозначно высказались в поддержку стресс-теста. Несложно догадаться, какое решение будет принято правительством...

[Waterbyte]

Разжевываю. Падение продаж в дорогих районах приводит к падению цен в этих районах, а резкое падение продаж с еще более худшим прогнозом приводит к обвалу цен. Снижение цен в более дорогих районах приводит к снижению цен в менее дорогих районах т.к.:

чем-то вы не тем жуёте, коли продажи в западном ванкувере упали, а цены в трайситях и не думали даже.

Для этого требуется определенное время. Кстати говоря, вполне может оказаться, что снижение цен в дорогих районах и не станет ключевым фактором, который вызовет значительное падение цен в трай-ситиз. Вполне вероятно, что стресс-тест сделает это еще раньше. Замечу, что несколько дней назад Гарт обсуждал вероятность того, что стресс-тест будет или не будет принят. Некоторые брокеры/риэлторы, особенно в ВС, прямо заявили, что стресс-тест разорит их. Однако, крупные банки (в том числе RBC) однозначно высказались в поддержку стресс-теста. Несложно догадаться, какое решение будет принято правительством...

другими словами, как бы там ни было, но цены упадут, ибо они не могут не упасть. всего лишь вопрос времени. ну и того, от какого уровня они "упадут". но главное - гарт же сказал, значит, так оно и есть.

[Meadie]

...другими словами, как бы там ни было, но цены упадут, ибо они не могут не упасть. всего лишь вопрос времени. ну и того, от какого уровня они "упадут". но главное - гарт же сказал, значит, так оно и есть.

У местного рынка недвижимости не осталось уже ни одного обьективного фактора способствующего росту цен:
- в прошлом осталось снижение % ставок по моргиджам (с конца года все будут квалифицироваться под 5-6% годовых)
- уже нет того потока горячих денег из Китая, который был в 2016г
- иностранные спекулянты уже не могут так легко спекулировать канадской недвижимостью
- у власти в провинции уже нет партии, откровенно поощряющей рост цен на недвижимость
- существенно возрос обьем строящегося и вводимого жилья (строительные краны)

Один фактор, правда, сугубо субьективный, пока еще остался - т.н. спекулятивный угар...
Впрочем, это лечится - банкротствами и foreclosures.

[Waterbyte]

...другими словами, как бы там ни было, но цены упадут, ибо они не могут не упасть. всего лишь вопрос времени. ну и того, от какого уровня они "упадут". но главное - гарт же сказал, значит, так оно и есть.

У местного рынка недвижимости не осталось уже ни одного обьективного фактора способствующего росту цен:
- в прошлом осталось снижение % ставок по моргиджам (с конца года все будут квалифицироваться под 5-6% годовых)
- уже нет того потока горячих денег из Китая, который был в 2016г
- иностранные спекулянты уже не могут так легко спекулировать канадской недвижимостью
- у власти в провинции уже нет партии, откровенно поощряющей рост цен на недвижимость
- существенно возрос обьем строящегося и вводимого жилья (строительные краны)

Один фактор, правда, сугубо субьективный, пока еще остался - т.н. спекулятивный угар...
Впрочем, это лечится - банкротствами и foreclosures.

ни один из перечисленных "факторов" не имеет, на мой взгляд, никакого отношения к поведению цен на жильё. цены будут расти до тех пор, пока предложение не начнёт превышать спрос, а из перечисленного только строительные краны влияют, и то только на предложение, но никак не на спрос. про спекуляции жильём мне лень с вами спорить - смешно.

[Meadie]

...ни один из перечисленных "факторов" не имеет, на мой взгляд, никакого отношения к поведению цен на жильё. цены будут расти до тех пор, пока предложение не начнёт превышать спрос, а из перечисленного только строительные краны влияют, и то только на предложение, но никак не на спрос. про спекуляции жильём мне лень с вами спорить - смешно.

Для большинства участников рынка, недвижимость в Б.Ванкувере - это спекулятивный ассет. Обьем предложения мало влияет на цены подобных ассетов - ни в билетах МММ, ни в тюльпанных луковицах в свое время особого дефицита не было:) С ванкуверской недвижимостью их обьединяет то, что их покупатели не особо заморачивались их абсолютной стоимостью: их заботило только то, чтобы цены продолжали расти...

Более того, если цены продолжают демонстративно расти, то по определению никакое увеличение предложения само по себе не может изменить этот тренд. Просто сбежится со всего света еще большее количество спекулянтов, плюс местные скупят каждый по "пять домов и кондо"... Что бывает дальше - вы, надеюсь, знаете. Вроде бы десятки, если не сотни раз все это в том или ином виде проходили...

[Waterbyte]

Для большинства участников рынка, недвижимость в Б.Ванкувере - это спекулятивный ассет.

это ваша точка зрения, моя - иная, и вы её знаете: инвестиции в недвижимость имеют внутренний ретёрн близкий к нулю. посему спекулятивным ассетом по определению быть ну никак не могут, ежели инвестор, конечно, всё ещё в здравом уме :)

[Stanislav]

Разжевываю. Падение продаж в дорогих районах приводит к падению цен в этих районах

Допустим, в дорогом районе, где у меня дорогой дом, продавалось 100 домов в месяц. И я решил его продать за 5 млн. (хорошая цена!)
И тут.... буууум! Продажи рухнули в два раза - до 50 домов в месяц. Ну и ква? Я могу подождать с продажей два месяца вместо одного

На сегодняшний день в "дорогих" районах порядка 20-30 месячных запасов домов на продажу. Грубо говоря, из 1000 домов в месяц продается 30-50. Плюс, каждый месяц выставляется 150-200 новых домов на продажу. Так что ваш пример с "подождать с продажей" лишний месяц - не слишком удачный.

Ну год подожду
И чего, правда каждый месяц 150-200 новых домов? Зап.Ван что резиновый?

[Meadie]

Разжевываю. Падение продаж в дорогих районах приводит к падению цен в этих районах

Допустим, в дорогом районе, где у меня дорогой дом, продавалось 100 домов в месяц. И я решил его продать за 5 млн. (хорошая цена!)
И тут.... буууум! Продажи рухнули в два раза - до 50 домов в месяц. Ну и ква? Я могу подождать с продажей два месяца вместо одного

На сегодняшний день в "дорогих" районах порядка 20-30 месячных запасов домов на продажу. Грубо говоря, из 1000 домов в месяц продается 30-50. Плюс, каждый месяц выставляется 150-200 новых домов на продажу. Так что ваш пример с "подождать с продажей" лишний месяц - не слишком удачный.

Ну год подожду
И чего, правда каждый месяц 150-200 новых домов? Зап.Ван что резиновый?

Ну, я привел такие числа, чтобы можно легче было % list/sale/active listings вычислить (дорогие районы я уже называл - это З.Ванкувер, Вестсайд, некоторые части Бернаби, Ричмонда, С.Ванкувера и т.п).
Если вас интересует именно З.Ванкувер, то zolo.ca дает сегодня следующие цифры за Jul 29 - Aug 26:
list = 93
sale = 21
active listings = 454

[Meadie]

Для большинства участников рынка, недвижимость в Б.Ванкувере - это спекулятивный ассет.

это ваша точка зрения, моя - иная, и вы её знаете: инвестиции в недвижимость имеют внутренний ретёрн близкий к нулю. посему спекулятивным ассетом по определению быть ну никак не могут, ежели инвестор, конечно, всё ещё в здравом уме

Безусловно, каждый человек имеет право на свою точку зрения, пусть, даже, мягко говоря, и не слишком очевидную.

Тем не менее, господствующая точка зрения по поводу недвижимости в Б.Ванкувере отнюдь не такая как у вас. Вот, например, г-н Stinger в соседнем топе учитывает ожидаемое подорожание недвижимости, которую он рассчитывает купить в Б.Ванкувере, при планировании месячного семейного бюджета и анализе "выгодности" переезда в другой город. Что может быть более явным индикатором того, что недвижимость здесь воспринимается именно как спекулятивный ассет?

[Waterbyte]

Тем не менее, господствующая точка зрения по поводу недвижимости в Б.Ванкувере отнюдь не такая как у вас.

а я и не претендую на господство. просто считать умею и немного устройством экономики интересовался, в отличие от господствующих.