падение цен на недвижимость - ага - щазз

[Waterbyte]

Если вы планируете владеть недвижимостью 20+ лет, то не забудьте включить в свои расчеты расходы на капитальный ремонт.

расходы на капитальный ремонт уже включены в стоимость мортгиджа. никто не собирается владеть одной и той же недвижимостью 20+ лет.

Если вы планируете, что будете продавать старое и покупать новое (или хорошо отремотированное) жилье, чтобы ничего с ним не делать, скажем, каждые 5 лет, то будьте готовы, что продажная цена жилья в конце срока будет меньше чем в начале (при прочих равных). И не забудьте добавить еще 4 раза все расходы на оформление покупки/продажи/переезда и т.п - сколько это будет в сумме, 100+К, которые никак в расчетах не учитываются?

всё учтено (кроме переезда, как нерелевантного расхода); вы не поняли постановку задачи, поэтому судорожно пытаетесь притянуть за уши то, что давно уже там. задача состоит в том, чтобы сравнить расходы на рент и владение в течение сравнительно длинного промежутка времени, а не суммы выплат на то и на другое.

[Meadie]

всё учтено (кроме переезда, как нерелевантного расхода); вы не поняли постановку задачи, поэтому судорожно пытаетесь притянуть за уши то, что давно уже там. задача состоит в том, чтобы сравнить расходы на рент и владение в течение сравнительно длинного промежутка времени, а не суммы выплат на то и на другое.

тогда дайте, пожалуйста, ссылку на эти расчеты.
меня все-таки смущает то, как можно сравнить расходы, не сравнивая соответствующие суммы?

[Waterbyte]

тогда дайте, пожалуйста, ссылку на эти расчеты.
меня все-таки смущает то, как можно сравнить расходы, не сравнивая соответствующие суммы? :roll:

не дам, следить за руками надо было :)
в двух словах: расходы - это безвозвратно потраченные суммы. среди потраченных сумм есть те, что потрачены небезвозвратно. как в случае рента, так и в случае владения. сравнивая "соответствующие суммы", будьте готовы, что часть из них может оказаться небезвозвратной, при прочих равных.

[lavep]

то есть в первый год, вы заплатите из своего кармана 6к, и на эти деньги приобретёте 3-4к эквити (т.е. выплаченного принципала). Doesn't it ring the bell?

первые несколько лет в плане генерации эквити они самые сложные и не важно дом куплен как основное жилье или в качестве инвестиций. Огромная сумма моргиджа накручивает нехилые проценты. Но если я рассматриваю это как накопительную программу по которой я ежемесячно вкладываю на свой сейвинг аккаунт 500 долларов, то все не так уж плохо. А уже через 5-7-10 лет ситуация начнет существенно улучшаться, т.к рент все больше и больше будет выплачивать принципал
Я это говорил уже, повторюсь при данном раскладе я по истечении 20+ лет приобретаю собственность стоящую 550К, заплатив за это только половину. Остальное оплатит съемщик
Плюс к этому, я уверен, что стоимость квартиры за это время вырастет и продам я ее выше изначальных 550К (ну это уже холи вор, поэтому по этому конкретному пункту спорить не будем

И, я надеюсь, вы не рассчитываете к концу срока "инвестирования" получать за него такой же по величине рент как и в начале срока?

Миди, мой вам совет перестаньте теоретизировать. Прогуляйтесь по вест энду например и посмотрите за сколько сдают жилье и сколько лет домам
Если вы не в курсе, то рент ежегодно индексируется и подрастает процента на 2. Так что начав с 1350 вы постепенно эту сумму увеличите.
несомненно через 20 лет придется менять апплаисы и кухню, ну вычтем 10К еще, покрасить свежей краской стены раз в 5 лет, еще 1К, перетянуть ковер раз в 7 лет, еще 1К-1.5К (расходы на это можно покрыть из отложенной части ваших 500 долларов, которые вы стали закрывать лет после 10 выплат принципала, когда квартплата стала оплачивать не только проценты, но и сам принципал)

Теория про тотальное переделывание всего и всех и затрат 30К+ в год на содержания дома, она работает только, извините, для шизоидов. Ни один вменяемый человек не делает столько ремонтов и апгрейдов в своеv доме, я уже не говорю про съемное жилье

Причем обратите внимание я изначально говорил, что надо покупать квартиру на рент в ПРАВИЛЬНОМ месте, т.е в таком, которое держит высокие цены на съем, где текучка большая, и народ все время ищет что-то в этом же районе. Можно, конечно по дешевле найти что-то в Мепл ридж или Чиливаке, но никто это не будет снимать, а вот тот же вест энд, метротаун, кицилано, районы вполне затребованные и гарантированно обеспечат вас квартиросъемщиками.

[Alusya]

Покупать сейчас надо в Бэй Арии, это я вам точно говорю.

По теме топика. У меня все чаще возникает набивший оскомину вопрос - если такой умный, то почему такой бедный?

[Meadie]

несомненно через 20 лет придется менять апплаисы и кухню, ну вычтем 10К еще, покрасить свежей краской стены раз в 5 лет, еще 1К, перетянуть ковер раз в 7 лет, еще 1К-1.5К (расходы на это можно покрыть из отложенной части ваших 500 долларов, которые вы стали закрывать лет после 10 выплат принципала, когда квартплата стала оплачивать не только проценты, но и сам принципал)

Если вы собираетесь покупать 2б квартиру за 500К и получать за нее на протяжение длительного времени порядка $2000 рента (состояние нового жилья), то редкими косметическими ремонтами вам не удастся ограничиться. Конечно, если вы настроены получать за нее через некоторое время $1000-1500 (в сопоставимых деньгах), то тогда можно вообще ремонтами не заморачиваться, но все ваши долгосрочные расчеты уже не будут валидны.

Или вы расчитываете найти богатеньких квариросъемщиков, которые не в состоянии будут увидить разницу между новым жильем, и жильем в котором 15-20 лет не менялась кухня? Обычно, те люди которые снимают жилье за 2К очень хорошо видят разницу между новым жильем (где никто раньше не жил) и даже 1-2 летним:)

Ну и, наконец, в случае 20-25 летнего жилья, страта в любой момент может выкатить вам счет на 50-100К.

[akela]

Алуся, присоединяюсь к вашему вопросу ;)

А вот как душевно пишут читатели Великому Дураку:

We’ve lived through a bubble, and survived, but barely. We happened to live in California for a few years, where we bought a house for $500K a few years ago. Ended up walking away from it when the value dipped to the low $200′s only three years later. This is not a typo.

You cannot image the stress of watching your home value decline by about $10,000 every month, for months and months and months, and years and years. You lose sleep. You drink. You start putting numbers into spreadsheets trying to make sense of it all. You hear rumours of neighbours disappearing in the middle of the night, And then you start to google strange things like “how to walk away from your home”. You become very familiar with terms like “strategic default”, “recourse vs non-recourse”. “foreclosure timelines”, etc.

You do more math, fill out more spreadsheets. The numbers always work out the same, and they’re not pretty.

You bought the house for $500K.
You put 10% down ($50K).
You made three years of payments (mortgage + taxes, etc), to the tune of $120K
You replaced the flooring, put in some landscaping, spruced up the kitchen, painted the entire joint. Another $30K.

There are other things, but I’ll spare you the details (I have the spreadsheets). The punchline is, that it at the end of year three, we had put in about $200,000 into a house that was now worth maybe $220,000, but that we still owed about $430,000 on. Feel free to read that last sentence one more time.

And so we walked away. Just like that. The silver lining? We were in California, a non-recourse state. So we were able to just walk away.

We’re back in Canada now. Our families and friends here tell us it’s different here. They’re urging us to buy a house. My mother-in-law sends us weekly listings of homes she thinks we would like. Some are lovely and shiny and new, but a little pricey. Others are a bargain at only around $500K — all they need is just some new flooring, a little landscaping, perhaps a little work in the kitchen, and a paint job. – Fool Me Once

[mypka]

where we bought a house for $500K a few years ago. Ended up walking away from it when the value dipped to the low $200′s only three years later

we had put in about $200,000 into a house that was now worth maybe $220,000, but that we still owed about $430,000 on. Feel free to read that last sentence one more time.

big quesion mark!

[Alusya]

Алуся, присоединяюсь к вашему вопросу

Я и не сомневалась в вашем ответе вопросом на вопрос. Мы можем посоревноваться.
Ни на один вопрос о реальных цифрах зарабатываемых здесь и сейчас ни один "инвестор" так и не смог мне ответить. Видимо не все так шоколадно, как описывается.

[Victoria]

Алуся, присоединяюсь к вашему вопросу ;)

Я и не сомневалась в вашем ответе вопросом на вопрос. Мы можем посоревноваться.
Ни на один вопрос о реальных цифрах зарабатываемых здесь и сейчас ни один "инвестор" так и не смог мне ответить. Видимо не все так шоколадно, как описывается.

и по всей же видимости, процессы взаимосвязаны, I mean, инвестиции в акции и инвестиции в недвижимость -- когда одно растёт, другое падает :)

[akela]

Я и не сомневалась в вашем ответе вопросом на вопрос. Мы можем посоревноваться.
Ни на один вопрос о реальных цифрах зарабатываемых здесь и сейчас ни один "инвестор" так и не смог мне ответить. Видимо не все так шоколадно, как описывается.

Действительно. Вот есть люди, которые не любят когда заглядывают к ним в карман. Странные люди, не правда ли? Если всё шоколадно, то чего скрывать-то, здесь же все свои?

[Alusya]

Я и не сомневалась в вашем ответе вопросом на вопрос. Мы можем посоревноваться.
Ни на один вопрос о реальных цифрах зарабатываемых здесь и сейчас ни один "инвестор" так и не смог мне ответить. Видимо не все так шоколадно, как описывается.

Действительно. Вот есть люди, которые не любят когда заглядывают к ним в карман. Странные люди, не правда ли? Если всё шоколадно, то чего скрывать-то, здесь же все свои?

Я спрашивала элементарно о процентах. Не о конкретных суммах. Вы же спрашиваете о конкретных суммах на ремонт, ютилитес, таксы, выплаты по ссуде и т.д.
Насчет шоколадности я и сомневаюсь, т.к. факты говорят об обратном.

[Alusya]

Алуся, присоединяюсь к вашему вопросу

Я и не сомневалась в вашем ответе вопросом на вопрос. Мы можем посоревноваться.
Ни на один вопрос о реальных цифрах зарабатываемых здесь и сейчас ни один "инвестор" так и не смог мне ответить. Видимо не все так шоколадно, как описывается.

и по всей же видимости, процессы взаимосвязаны, I mean, инвестиции в акции и инвестиции в недвижимость -- когда одно растёт, другое падает

А так значит это было очень умнО, вкладывать в инвестиции когда недвижимость росла сумасшедшими темпами.

[Marmot]

Интересно, а этот форум топики на 200 страних потянет ?

[akela]

Вы же спрашиваете о конкретных суммах на ремонт, ютилитес, таксы, выплаты по ссуде и т.д.

не знал, что вам это неприятно. Больше не буду вас об этом спрашивать :)

Насчет шоколадности я и сомневаюсь, т.к. факты говорят об обратном.

сомневайтесь, I'm ok with that.

Вы ж, надеюсь, понимаете, что глупо базировать какие-либо важные решения (в области финансов) на том, что кто-то сказал, что с помощью таких-то инвестиций заработал столько-то процентов годовых, за последние 5 лет. "Anecdotal evidence" недорогого стоит, у инвесторов-то.