падение цен на недвижимость - ага - щазз

Форум посвящен инвестированию в ценные бумаги, недвижимость. Идеи, стратегии, управление рисками, и прочими быками с медведями....
Аватара пользователя
3ABXO3
Графоман
Сообщения: 12597
Зарегистрирован: 10 сен 2012, 18:07
Откуда: Qikiqtarjuaq

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение 3ABXO3 »

Stanislav писал(а): 20 июл 2022, 10:31 Получается, что даже при наличии фиксированного пеймента, если значение синуса достигнет 4-х, то банк просто скажет - в гробу я видал все агрименты - дэнга давай, да?
У постера не фиксированный рейт, а вариабле. Просто до некоторого уровня при повышении рейта компанией, пеймент не увеличиваетца, а просто меньше из пеймента идёт на выплату принципала. При определённом повышении это уже невозможно и повышаетца пеймент.

Все это прописано в агриментах, просто пока рейты шли вниз этого никто не читал и наслаждались низкими процентами.
Аватара пользователя
deim
Завсегдатай
Сообщения: 273
Зарегистрирован: 31 авг 2011, 06:25
Откуда: Норильск→Toronto→Vancouver

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение deim »

Stanislav писал(а): 20 июл 2022, 10:31
deim писал(а): 20 июл 2022, 09:26
Оказывается что у меня уже следующее увеличение рейта на 0.8% достигнет моего триггер-рейта :(
Интересно...
Получается, что даже при наличии фиксированного пеймента, если значение синуса достигнет 4-х, то банк просто скажет - в гробу я видал все агрименты - дэнга давай, да?
Экзактли! :)
Я думаю, где-то в той пачке моргидж бумажек, которые подписываются при получении моргиджа, есть какой-нть файн-принт про это. Просто обычно настолько сильный подъем интереса сильно растянут во времени. А сейчас в пару месяцев втиснули подъем рэйта за пару лет.
И это еще далеко не конец. Только что статейка попалась, дескать, BOC рэйт будет подниматься как минимум до 6%, что значит - вариабельные моргиджи становятся порядка 7.5%. Сейчас вариабельный моргидж порядка 4%, то есть еще на +3.5% следует ожидать подъем.

Неприятно это. Это прямой и резкий забор дополнительных денег из моего кармана - у меня получается порядка +2к/мес дополнительного интереса от сегодняшнего.
Аватара пользователя
Stanislav
Mr. Minority Report
Сообщения: 41677
Зарегистрирован: 19 окт 2005, 16:33
Откуда: Moscow - Richmond - New Wesт - Burnaby

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Stanislav »

deim писал(а): 20 июл 2022, 10:44
Stanislav писал(а): 20 июл 2022, 10:31
deim писал(а): 20 июл 2022, 09:26
Оказывается что у меня уже следующее увеличение рейта на 0.8% достигнет моего триггер-рейта :(
Интересно...
Получается, что даже при наличии фиксированного пеймента, если значение синуса достигнет 4-х, то банк просто скажет - в гробу я видал все агрименты - дэнга давай, да?
Экзактли! :)
Я думаю, где-то в той пачке моргидж бумажек, которые подписываются при получении моргиджа, есть какой-нть файн-принт про это.
3ABXO3 писал(а): 20 июл 2022, 10:41 Все это прописано в агриментах, просто пока рейты шли вниз этого никто не читал и наслаждались низкими процентами.
Панятна...
Подозреваю, что даже если пытливый юзер обнаружит это, банк говорит - ой, да не беспокойтесь - такого никогда не было...
deim писал(а): 20 июл 2022, 10:44 у меня получается порядка +2к/мес дополнительного интереса от сегодняшнего.
Фигассе!
Нет, даже не так -
Фуяссе!!!
Аватара пользователя
deim
Завсегдатай
Сообщения: 273
Зарегистрирован: 31 авг 2011, 06:25
Откуда: Норильск→Toronto→Vancouver

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение deim »

Stanislav писал(а): 20 июл 2022, 11:53
deim писал(а): 20 июл 2022, 10:44 у меня получается порядка +2к/мес дополнительного интереса от сегодняшнего.
Фигассе!
Нет, даже не так -
Фуяссе!!!
Ну, это еще не наступило. Так что "Фуяссе!" будет когда Центробанк доведет свою ставку до 6%. Вот тогда да - будет именно "Фуяссе!!!".
Пока - терпимо.

Очень грубо, на пальцах:
+1% дает увеличение платежа интереса по $100 на каждые $100k моргиджа.
То есть как пример: если есть небольшой моргидж на 500к, то если Центробанк поднимет сегодняшний 2.5% до 6.5%, это даст увеличение интереса по моргиджу на (6.5-2.5)*100*5=$2000/мес. Это не совсем точно, но порядок примерно такой.
Аватара пользователя
3ABXO3
Графоман
Сообщения: 12597
Зарегистрирован: 10 сен 2012, 18:07
Откуда: Qikiqtarjuaq

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение 3ABXO3 »

Stanislav писал(а): 20 июл 2022, 11:53 Подозреваю, что даже если пытливый юзер обнаружит это, банк говорит - ой, да не беспокойтесь - такого никогда не было...
Ну, это лотерея. Когда рейты были стабильные или вниз шли, то люди с вариабле были в выигрыше а с фиксами люди переплачивали, щас наоборот ...

Я думаю я все ещё в выигрыше за все годы когда я брал вариабле, а не фикс, посмотрим что дальше будет.
Аватара пользователя
deim
Завсегдатай
Сообщения: 273
Зарегистрирован: 31 авг 2011, 06:25
Откуда: Норильск→Toronto→Vancouver

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение deim »

3ABXO3 писал(а): 20 июл 2022, 13:02 Ну, это лотерея. Когда рейты были стабильные или вниз шли, то люди с вариабле были в выигрыше а с фиксами люди переплачивали, щас наоборот ...

Я думаю я все ещё в выигрыше за все годы когда я брал вариабле, а не фикс, посмотрим что дальше будет.
Я тоже так думаю.
Фикс скачком будет расти в момент продления. Причем каждый раз резко становясь дороже вариабельного. Например сейчас вариабл 4%, а фикс 5.14%
Единственное, когда вариабельный хуже - если рейт растет очень шустро. Как раз то что мы сейчас и имеем. Но спрыгивать на фикс сейчас скорее всего смысла нет.
Аватара пользователя
Waterbyte
Графоман
Сообщения: 47453
Зарегистрирован: 10 авг 2007, 13:43

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Waterbyte »

надо же, все вокруг такие умные, рейты обсуждают, типы мортгиджей, сцылкаме друг с другом деляццо... один я, дурак, так и не понял, каким образом рейты на цены на недвижимость влияют... чем выше, тем ниже, или наоборот?
Аватара пользователя
deim
Завсегдатай
Сообщения: 273
Зарегистрирован: 31 авг 2011, 06:25
Откуда: Норильск→Toronto→Vancouver

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение deim »

Waterbyte писал(а): 20 июл 2022, 15:07 надо же, все вокруг такие умные, рейты обсуждают, типы мортгиджей, сцылкаме друг с другом деляццо... один я, дурак, так и не понял, каким образом рейты на цены на недвижимость влияют... чем выше, тем ниже, или наоборот?
Ну дык вроде все предельно очевидно.

Скажем, решил какой-нть Джон Дое купить домик за 1.3 мильёна. На даунпеймент у него штук 300 в закромах припасена, итого моргидж он собирается брать на 1 мильён.
Еще несколько месяцев назад, в начале года, на такой моргидж ему бы насчитали месячный платеж в $2,900 из которых $1,060 идет как интерес а $1,840 гасит принципал.
Прошло несколько месяцев, и сегодня за тот-же моргидж ему насчитают месячный платеж в $3,900 то есть ровно на штуку денег больше чем было в начале года. Причем эта дополнительная штука денег просто сгорает в интересе.
А в перспективе ближайших месяцев еще рост на пару процентов, и все тот-же самый моргидж превращается в $4,700 в месяц. Доп деньги, очевидно, идут в интерес.
То есть 2900 превращаются в 4700 ежемесячно.
Многие скажут - да ну нах, дороговато. Либо подождем пока цены опустятся, либо еще что. Но покупок резко становится меньше, и цены помаленьку идут вниз.
Аватара пользователя
Waterbyte
Графоман
Сообщения: 47453
Зарегистрирован: 10 авг 2007, 13:43

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Waterbyte »

deim писал(а): 20 июл 2022, 16:30Ну дык вроде все предельно очевидно.
...
Но покупок резко становится меньше, и цены помаленьку идут вниз.
ага, понятно: чем выше рейт, тем ниже цены. но неужели рейт за последние двадцать лет всё время снижался, коли цены всё это время "помаленьку" росли?
Аватара пользователя
deim
Завсегдатай
Сообщения: 273
Зарегистрирован: 31 авг 2011, 06:25
Откуда: Норильск→Toronto→Vancouver

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение deim »

Waterbyte писал(а): 20 июл 2022, 16:46
deim писал(а): 20 июл 2022, 16:30Ну дык вроде все предельно очевидно.
...
Но покупок резко становится меньше, и цены помаленьку идут вниз.
ага, понятно: чем выше рейт, тем ниже цены. но неужели рейт за последние двадцать лет всё время снижался, коли цены всё это время "помаленьку" росли?
~20 лет назад моргидж интерес был 6.5%-6.9%. Очень долго стоял практически без изменения, пока лет 10 назад не начал медленно снижаться. И только в последние два года он рухнул до уровня 1%-1.5%.
Большая часть роста цент произошла как раз в последние 10 лет.
Откатить назад на цены 10-летней давности нереально. Но шоковое снижение активности на рынке недвижимости таки приключится, что мы и видим сейчас.
Я не знаю что будет когда интерес на моргидж дойдет до уровня 6%-7%. Будет ли стагнация на рынке, в смысле - активность упадет до уровня что был в 2010-х годах? Вряд ли. Но то что активность уменьшится - это железобетонно.
Платить за моргидж 2.5тыс/мес или 5тыс/мес это две большие разницы. Если первое могли себе позволить практически все, то второе - уже тяжко многим будет.
Meadie2
Маньяк
Сообщения: 1302
Зарегистрирован: 17 фев 2020, 20:14

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Meadie2 »

deim писал(а): 20 июл 2022, 17:07
Waterbyte писал(а): 20 июл 2022, 16:46
deim писал(а): 20 июл 2022, 16:30Ну дык вроде все предельно очевидно.
...
Но покупок резко становится меньше, и цены помаленьку идут вниз.
ага, понятно: чем выше рейт, тем ниже цены. но неужели рейт за последние двадцать лет всё время снижался, коли цены всё это время "помаленьку" росли?
~20 лет назад моргидж интерес был 6.5%-6.9%. Очень долго стоял практически без изменения, пока лет 10 назад не начал медленно снижаться. И только в последние два года он рухнул до уровня 1%-1.5%.
Большая часть роста цент произошла как раз в последние 10 лет.
Откатить назад на цены 10-летней давности нереально. Но шоковое снижение активности на рынке недвижимости таки приключится, что мы и видим сейчас.
Я не знаю что будет когда интерес на моргидж дойдет до уровня 6%-7%. Будет ли стагнация на рынке, в смысле - активность упадет до уровня что был в 2010-х годах? Вряд ли. Но то что активность уменьшится - это железобетонно.
Платить за моргидж 2.5тыс/мес или 5тыс/мес это две большие разницы. Если первое могли себе позволить практически все, то второе - уже тяжко многим будет.
Шок уже давно начался. Пишут, что во всем Торонто в мае, в одном из самых активных месяцев года, только 2 (прописью - ДВА) новых дома продали - еще задолго до того как рейт на 1% подняли.

How Slow Is Toronto Real Estate? Developers Only Sold 2 Single-Family Homes In May
https://betterdwelling.com/how-slow-is- ... es-in-may/
Аватара пользователя
3ABXO3
Графоман
Сообщения: 12597
Зарегистрирован: 10 сен 2012, 18:07
Откуда: Qikiqtarjuaq

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение 3ABXO3 »

:s3:
Аватара пользователя
Waterbyte
Графоман
Сообщения: 47453
Зарегистрирован: 10 авг 2007, 13:43

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Waterbyte »

deim писал(а): 20 июл 2022, 17:07~20 лет назад моргидж интерес был 6.5%-6.9%. Очень долго стоял практически без изменения, пока лет 10 назад не начал медленно снижаться. И только в последние два года он рухнул до уровня 1%-1.5%.
Большая часть роста цент произошла как раз в последние 10 лет.
Откатить назад на цены 10-летней давности нереально. Но шоковое снижение активности на рынке недвижимости таки приключится, что мы и видим сейчас.
Я не знаю что будет когда интерес на моргидж дойдет до уровня 6%-7%. Будет ли стагнация на рынке, в смысле - активность упадет до уровня что был в 2010-х годах? Вряд ли. Но то что активность уменьшится - это железобетонно.
Платить за моргидж 2.5тыс/мес или 5тыс/мес это две большие разницы. Если первое могли себе позволить практически все, то второе - уже тяжко многим будет.
по моим наблюдениям, всё было не настолько драматично. вот данные с 2004 по 2021 год:

Код: Выделить всё

Year	Rate	Value
2004	4.00%	100%
2005	4.63%	108%
2006	5.50%	119%
2007	6.08%	135%
2008	4.63%	151%
2009	2.50%	151%
2010	2.75%	147%
2011	3.00%	171%
2012	3.00%	174%
2013	3.00%	174%
2014	3.00%	155%
2015	2.78%	179%
2016	2.70%	237%
2017	2.95%	333%
2018	3.64%	365%
2019	3.95%	413%
2020	3.45%	326%
2021	2.45%	369%
		
correl(rate,value) = -0.3		
рейт - это средний за год прайм, велью - по ассессменту. то есть, в принципе, корреляция между изменениями рейта и изменениями величины оценки по ассессменту действительно отрицательная, но не так уж чтобы очень сильная. и если сечас мой джон до не может позволить себе купить эту (или такую же) проперть, то это вовсе не из-за рейта, а из-за того, что если в далёком 2004-м она стоила 5 - 5.5 его годовых (весьма тогда скромных) семейных доходов, то в последние годы она стоит 7 - 7.5, и это отнюдь не из-за того, что его доходы за эти годы так сильно упали. а вот праймом в 6-7 процентов (шок, ага!) его уже давно не напугать...
Аватара пользователя
deim
Завсегдатай
Сообщения: 273
Зарегистрирован: 31 авг 2011, 06:25
Откуда: Норильск→Toronto→Vancouver

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение deim »

Waterbyte писал(а): 20 июл 2022, 22:20
deim писал(а): 20 июл 2022, 17:07~20 лет назад моргидж интерес был 6.5%-6.9%. Очень долго стоял практически без изменения, пока лет 10 назад не начал медленно снижаться. И только в последние два года он рухнул до уровня 1%-1.5%.
Большая часть роста цент произошла как раз в последние 10 лет.
Откатить назад на цены 10-летней давности нереально. Но шоковое снижение активности на рынке недвижимости таки приключится, что мы и видим сейчас.
Я не знаю что будет когда интерес на моргидж дойдет до уровня 6%-7%. Будет ли стагнация на рынке, в смысле - активность упадет до уровня что был в 2010-х годах? Вряд ли. Но то что активность уменьшится - это железобетонно.
Платить за моргидж 2.5тыс/мес или 5тыс/мес это две большие разницы. Если первое могли себе позволить практически все, то второе - уже тяжко многим будет.
по моим наблюдениям, всё было не настолько драматично. вот данные с 2004 по 2021 год:

Код: Выделить всё

Year	Rate	Value
2004	4.00%	100%
2005	4.63%	108%
2006	5.50%	119%
2007	6.08%	135%
2008	4.63%	151%
2009	2.50%	151%
2010	2.75%	147%
2011	3.00%	171%
2012	3.00%	174%
2013	3.00%	174%
2014	3.00%	155%
2015	2.78%	179%
2016	2.70%	237%
2017	2.95%	333%
2018	3.64%	365%
2019	3.95%	413%
2020	3.45%	326%
2021	2.45%	369%
		
correl(rate,value) = -0.3		
рейт - это средний за год прайм, велью - по ассессменту. то есть, в принципе, корреляция между изменениями рейта и изменениями величины оценки по ассессменту действительно отрицательная, но не так уж чтобы очень сильная. и если сечас мой джон до не может позволить себе купить эту (или такую же) проперть, то это вовсе не из-за рейта, а из-за того, что если в далёком 2004-м она стоила 5 - 5.5 его годовых (весьма тогда скромных) семейных доходов, то в последние годы она стоит 7 - 7.5, и это отнюдь не из-за того, что его доходы за эти годы так сильно упали. а вот праймом в 6-7 процентов (шок, ага!) его уже давно не напугать...
Может быть и так. Единственное что хочу добавить - прайм это не рейт для моргиджа. Сейчас прайм 2.5, а моргидж, даже низкий вариабельный - 3.5%-4%. То есть +1%/+1.5% к прайму. В какой-то из годов в вашей табличке у меня был моргидж под 6.9%. Давно это было :)

Ну а если нашего Джона не напугать праймом в 6-7% (и моргиджем в 7-8%) то значит рынок после периода шока выправится.
Но я думаю что такого дикого роста цен как был еще недавно, под +30% в год, скорее сейчас не будет довольно долго.
Аватара пользователя
Waterbyte
Графоман
Сообщения: 47453
Зарегистрирован: 10 авг 2007, 13:43

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Waterbyte »

deim писал(а): 20 июл 2022, 23:37Единственное что хочу добавить - прайм это не рейт для моргиджа. Сейчас прайм 2.5, а моргидж, даже низкий вариабельный - 3.5%-4%. То есть +1%/+1.5% к прайму.
рейт для мортгиджа - это вообще очень индивидуальная вещь. например, мой был с 2004 по 2009 прайм -0.25%, потом с 2009 по 2013 - 3.44% (средний прайм в это время - 2.85), с 2013 по 2018 - 2.88% (средний прайм - 3.01%), а с 2018 по 2023 - 3.32% (какой будет средний прайм я предсказывать не берусь, но пока он был чуть выше). так что год на год не приходится, когда-то лучше, а когда-то и хуже, посему и сравнивать поведения рейта и цен лучше именно по прайму, а не по частным мортгиджам. однако я вообще не вижу смысла в таком сравнении, ибо мне совсем не очевидна не только обратная зависимость цен от величины рейта, но и вообще наличие между этими вещами какой-либо зависимости.
deim писал(а): 20 июл 2022, 23:37Но я думаю что такого дикого роста цен как был еще недавно, под +30% в год, скорее сейчас не будет довольно долго.
такого роста я не помню, всё ползёт вверх в среднем где-то на 9% в год. вот и ждём уже пятнадцать с лишним лет, когда ползти наконец перестанет...

пыс. сейчас прайм 4.7%, а не 2.5, коли мне мои глаза не изменяют. поправьте, если я неправ.
Ответить