Kuzya писал(а):
Откинув прочие сентименты, и анализируя сугубо денежные потоки, все сводится к анализу дохода от инвестиций, т.е. темпы роста стоимости жилья против ожидаемого дохода на портфель инвестиций. Для упрощения анализа в домашних условиях не будет делать
Это все замечательно только не забудь вычесть из грязного дохода carrying charges and interest expenses. В случае дома - не забудьте хранить чеки и складывать расходы на бензин для газоносилки и алтернативную стоимость стрижки газона. Считая что за последние 20 лет рост цен на недвижимости составил 6% годовых - сосчитайте полученный чистый доход. Только по честному, включая краску для забора и плату лоеру при закрытии сделки.
Конечно, ежели покраска собственного забора и стрижка газонов является для вас приятным времяпрепровождением - то тогда эти расходы можно провести по статье "recreation and entertainment'. Так что тута все как в Нортеле - занесем в это строку - 30% прибыли. Нет, не в эту - вот в другую - 30% лосс.
Вовчик, не совсем поняла логику рассуждений... Особенно не поняла про Нортель. Вы еще Энрон вспомните, или Пармалат. Хотя с газоном тоже не ясно. Если не нравится его стричь - предлагаю засеять ковылем.
(для уточнения: я не агитирую ни ЗА, ни ПРОТИВ снятия безналоговой суммы с РРСП на покупку недвижимости).
Про забор, газон и юриста - ИМХО, Вы будете нести эти расходы вне зависимости источника финансирования первоначального взноса.
Или Вы против покупки дома в принципе?
Но пример приведенный Вовчиком, доказывает: принятие инвестиционного решения сугубо индивидуально.
Kuzya писал(а):Я вот чувствовала, что где-то есть загвоздка в рассуждения Папы Карло, но мой уставший мозг не осилил проблему. Хотела еще вчера написАть, но не было времени...
Итак, при оплате первоначального взноса за дом за счет РРСП налог НЕ платится дважды по одной простой причине: В сценарии, описанном Папой, вторая уплата налога происходили при погашении моргеджа за счет денег, из которых уже вычтен налог. Так вот, этот самый мортгедж будет гаситься из денег, из которых уже вычтен налог, при любом сценарии, вне зависимости от источника оплаты первоначального взноса (РРСП, кредит или сбережения). Соответственно, на анализ читых денежны потоков это совершенно не влияет.
Налог с РРСП будет уплачен только один раз: когды мы выйдем на пенсию и начнем эти деньги тратить.
Т.е. заплатить первоначальный взнос за счет РРСП представляется довольно-таки выгодным, т.к. это единственный сценарий, при котором подоходный налог, который был бы удержан при других сценариях, инвестируется в недвижимость.
Теперича логически передвигаемся к вопросу об инвестициях, поднятому Юрием. Являются ли "мертвыми" деньги, вложенные в недвижимость?
На мой взгляд - совершенно нет. Даже если это не недвижимость, приобретенная с целью сугубо инвестиций, - это все равно актив. И этот актив обычно растет в цене (за исключением ситуации затяжной девальвации недвижимости). Инвестиции бывают ведь не только в ценные бумаги. Можно инвестировать в ювелирные изделия. Или в книги. Даже если Вы и не имеете теперешних намерений их продавать, стоимость этих инвестиций растет. Как и все инвестиции, у них существует риск обесценивания. В общем, покупка дома - инвестиция, даже если Вы и не собираетесь обналичивать ее в ближайшем будущем.
Теперича снова к вопросу - снимать ли денежку с РРСП на покупку дома? Откинув прочие сентименты, и анализируя сугубо денежные потоки, все сводится к анализу дохода от инвестиций, т.е. темпы роста стоимости жилья против ожидаемого дохода на портфель инвестиций. Для упрощения анализа в домашних условиях не будет делать поправку на риски, связанные с каждой инвестицией, но можем принять во внимание то, что доход от ценных бумаг может быть ре-инвестирован.
В итоге, все сведется к прогнозам и ожиданиям индивидума, с поправкой на подход к принятию риска.
разумеется, что деньги в конечном итоге пошедшие в даунпеймент будут обложены налогом. это очевидная фишка и особой разницы откуда вынуть эти деньги из РССП или других источников в конечном случае осбой роли играть не будет. С другой стороны если ваш работодатель докладывает вам в РССП на каждый вложенный вами доллар, то заплатить за дом с РССП может быть выгодно, потому как деньги на даунпеймент будут "дешевле". а в конечном итоге совет 1: эксел - ваш друг, загоняем цифры и смотрим на вашу конкретную ситуацию.
Kuzya писал(а): Для упрощения анализа в домашних условиях не будет делать поправку на риски, связанные с каждой инвестицией, но можем принять во внимание то, что доход от ценных бумаг может быть ре-инвестирован.
В итоге, все сведется к прогнозам и ожиданиям индивидума, с поправкой на подход к принятию риска.
Это тоже прсто прелестно. Не забудьте только вводить поправку на риск кредитного плеча (leveraging - вы ж не за налик дом берете, вы ж кредит берете так?), риск потери ликвидности (сравним ликвидность официально торгуемой акции на нормальной бирже и ликвидность дома, понятно о чем речь?), портфельный риск за счет уменьшения диверсификации (вы ж не покупаете на все деньги только акции ТД Банка, у вас же портфель так ведь? А домов у вас сколько - один или десять?)
Kuzya писал(а): Для упрощения анализа в домашних условиях не будет делать поправку на риски, связанные с каждой инвестицией, но можем принять во внимание то, что доход от ценных бумаг может быть ре-инвестирован.
В итоге, все сведется к прогнозам и ожиданиям индивидума, с поправкой на подход к принятию риска.
Это тоже прсто прелестно. Не забудьте только вводить поправку на риск кредитного плеча (leveraging - вы ж не за налик дом берете, вы ж кредит берете так?), риск потери ликвидности (сравним ликвидность официально торгуемой акции на нормальной бирже и ликвидность дома, понятно о чем речь?), портфельный риск за счет уменьшения диверсификации (вы ж не покупаете на все деньги только акции ТД Банка, у вас же портфель так ведь? А домов у вас сколько - один или десять?)
Вовчик, ну я ж не о себе говорю... У меня портфеля инвестиций ни от какого банка не может быть, т.к. запрещено мне иметь такой портфель.
И анализ снятия денег с РРСП релевантен только для покупки одного, первого дома. Так что последующий дома выпадают из анализа.
Я совершенно с Вами согласна, что анализ можно корректировать на различные риски. Я предложила упрощенный анализ для домашних условий.
Мне понравился термин "кредитное плечо"
Kuzya писал(а):Или Вы против покупки дома в принципе?
Я не против покупки дома в принципе. Я просто считаю что 'everage joe' в лучшем случае зарабатывает на недвижимости нуль в реальных терминах. В среднем - теряет но немного, процентов 5 -10 за 25 лет.
Kuzya писал(а):Или Вы против покупки дома в принципе?
Я не против покупки дома в принципе. Я просто считаю что 'everage joe' в лучшем случае зарабатывает на недвижимости нуль в реальных терминах. В среднем - теряет но немного, процентов 5 -10 за 25 лет.
Возможно... Если честно - я не анализировала... Вы прогнозируемую инфляцию учли, да?
Для меня вообще покупка собственного дома - предмет сентиментальный
Kuzya писал(а):Возможно... Если честно - я не анализировала... Вы прогнозируемую инфляцию учли, да?
Для меня вообще покупка собственного дома - предмет сентиментальный
На вскидку - за последние там 25 лет в среднем рост цен там в Вакувере составил 6% годовых. Вычтем там проценты по кредиту отданные в банк - там в среднем скажем 10% ставка но считать надо по финансовым потокам, значит уедет уже поди в ноль да инфляция да ремонт да то да се. В общем, поди еще больше лосс вылезет. Вообще очень интересная для грамотного ресеча токма никто делать не будет бо ресеч на тему 'как это клево - вязть моргидж и купить дом' значительно лучше продается чем ресеч на тему 'Кому от недвижимости жить хорошо?" Кто ж такой ресеч купит то? А самое главное - все ж ресечеры знают что на финсовых рынках 'average joe' вообще просрет последние трусы. А с домом - тут он вроде как с деньгами окажется через 25 лет....
Vovchik писал(а): ... Считая что за последние 20 лет рост цен на недвижимости составил 6% годовых - сосчитайте полученный чистый доход. ...
.... а можно поинтересоваться где он составил 6%? ... про всю одессу не скажу, но в 1987 году дом в коквитламе стоил в среднем 160-180К, сейчас этот же дом стоит в среднем 600-650K ... вижу минимум 15% годовых, или не туда смотрю?
Vovchik писал(а): ... Считая что за последние 20 лет рост цен на недвижимости составил 6% годовых - сосчитайте полученный чистый доход. ...
.... а можно поинтересоваться где он составил 6%? ... про всю одессу не скажу, но в 1987 году дом в коквитламе стоил в среднем 160-180К, сейчас этот же дом стоит в среднем 600-650K ... вижу минимум 15% годовых, или не туда смотрю?
Простые проценты считал - даже там 13% а не 15%. А теперь считай сложные проценты. Самый лобовой случай - compounded annually.
Vovchik писал(а): ... Считая что за последние 20 лет рост цен на недвижимости составил 6% годовых - сосчитайте полученный чистый доход. ...
.... а можно поинтересоваться где он составил 6%? ... про всю одессу не скажу, но в 1987 году дом в коквитламе стоил в среднем 160-180К, сейчас этот же дом стоит в среднем 600-650K ... вижу минимум 15% годовых, или не туда смотрю?
Kuzya писал(а):Почему ставка по кредиту - 10%? Это ж не мортгидж, а кредит лайн получается...
Советую посмотреть по чем был моргидж в конце 80х...
При чем здесь 80-й год, если мы кредит сейчас берем? Или мы делаем ретроспективный анализ того, не лоханулась ли наша бабушка, взяв мортгедж?
А это основной принцип финансового анализа - прошлое не гарантирует будущего но будущее не бывает без прошлого ). Можете оценить на следующие 25 лет. Результат по порядку величины окажется похожим.
Kuzya писал(а):Почему ставка по кредиту - 10%? Это ж не мортгидж, а кредит лайн получается...
Советую посмотреть по чем был моргидж в конце 80х...
При чем здесь 80-й год, если мы кредит сейчас берем? Или мы делаем ретроспективный анализ того, не лоханулась ли наша бабушка, взяв мортгедж?
А это основной принцип финансового анализа - прошлое не гарантирует будущего но будущее не бывает без прошлого ). Можете оценить на следующие 25 лет. Результат по порядку величины окажется похожим.
