падение цен на недвижимость - ага - щазз

Форум посвящен инвестированию в ценные бумаги, недвижимость. Идеи, стратегии, управление рисками, и прочими быками с медведями....
Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 7703
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Meadie » 29 июн 2019, 21:06

Housing affordability still ‘dreadful’ in Vancouver despite slight easing: RBC

It’s still grey skies for housing affordability in Greater Vancouver despite some relief in the first quarter of the year, according to the Royal Bank of Canada. RBC’s affordability measure calculates the proportion of median pre-tax household income required to cover the cost of mortgage payments, property taxes and utilities based on the average market price for single-family detached homes and condos.

The latest measure, released June 27, found that during the first three months of the year Metro Vancouver residents would on average have to devote 82% of their household income to afford a home. That’s down 1.9 percentage points from the previous quarter and the third straight time the measure has eased.

A single-family detached home in the Vancouver market comes in at 112.2% of household income — down 2.3% on a quarterly basis. “Affordability is still dreadful in Vancouver,” the report from RBC Economic Research states.

“Only one in eight families earns the income necessary to manage ownership costs in the Vancouver area.”

The report acknowledged that policy-engineered market downturns have succeeded at reversing some of the earlier affordability issues in the region, but the authors emphasized the market still not close to levels ordinary Canadian households can afford.

Аватара пользователя
mikei
Графоман
Сообщения: 33237
Зарегистрирован: 27 мар 2010, 23:37
Откуда: Burnaby, BC

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение mikei » 29 июн 2019, 21:19

Meadie:
При этом, чтобы цены обвалились - совершенно не нужно чтобы все или даже большинство из них переоценили свои силы. Достаточно относительно небольшого процента, например, людей чья работа связана с рынком недвижимости, кто потеряет эту работу, или чей доход существенно снизится.

Миди, вы догматик)
Если доходы у одной части населения (99%) падают, то у другой части (1%) соответственно вырастают.
99 избавляются от излишков квадратных метров в пользу 1, или отъезжают в ебеня типа Сурея. Но что я знаю точно, никто из 99 не уйдет в рент.

Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 7703
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Meadie » 29 июн 2019, 21:44

mikei:
Meadie:При этом, чтобы цены обвалились - совершенно не нужно чтобы все или даже большинство из них переоценили свои силы. Достаточно относительно небольшого процента, например, людей чья работа связана с рынком недвижимости, кто потеряет эту работу, или чей доход существенно снизится.

Миди, вы догматик)
Если доходы у одной части населения (99%) падают, то у другой части (1%) соответственно вырастают.
99 избавляются от излишков квадратных метров в пользу 1, или отъезжают в ебеня типа Сурея. Но что я знаю точно, никто из 99 не уйдет в рент.

В 90-е годы люди в массовом порядке отдавали ключи банку и съезжали в рент (я писал на форуме про опыт моих знакомых).

Представьте ситуацию, что платежи по вашему моргиджу/проперти такс и т.п. заметно больше рента того же самого жилья, и с каждым годом (неважно, что вы выплачиваете какую-то крохотульку от принципала) - ваша эквити на глазах уменьшается и/или вы все глубже и глубже уходите под воду. Вместо того, чтобы помогать увеличивать ваше благосостояние, ваша недвижимость, наоборот, отнимает те деньги, которые вы с большим трудом зарабатываете сегодня или заработали (и вложив в свою недвижимость - отложили на пенсию) в предыдущие годы. И это не какие то сотни или тысячи долларов, а многие десятки и даже сотни тысяч в год - деньги сопоставимые со средним годовым доходом жителя Б.Ванкувера. При этом, со временем ваша недвижимость не только обесценивается, но и стареет, требует мелкого, среднего и крупного ремонта - т.е. значительных дополнительных расходов. На сколько месяцев или лет хватило бы вашего терпения в подобной ситуации?

Аватара пользователя
mikei
Графоман
Сообщения: 33237
Зарегистрирован: 27 мар 2010, 23:37
Откуда: Burnaby, BC

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение mikei » 29 июн 2019, 22:16

Meadie:
mikei:
Meadie:При этом, чтобы цены обвалились - совершенно не нужно чтобы все или даже большинство из них переоценили свои силы. Достаточно относительно небольшого процента, например, людей чья работа связана с рынком недвижимости, кто потеряет эту работу, или чей доход существенно снизится.

Миди, вы догматик)
Если доходы у одной части населения (99%) падают, то у другой части (1%) соответственно вырастают.
99 избавляются от излишков квадратных метров в пользу 1, или отъезжают в ебеня типа Сурея. Но что я знаю точно, никто из 99 не уйдет в рент.

В 90-е годы люди в массовом порядке отдавали ключи банку и съезжали в рент (я писал на форуме про опыт моих знакомых).

Представьте ситуацию, что платежи по вашему моргиджу/проперти такс и т.п. заметно больше рента того же самого жилья, и с каждым годом (неважно, что вы выплачиваете какую-то крохотульку от принципала) - ваша эквити на глазах уменьшается и/или вы все глубже и глубже уходите под воду. Вместо того, чтобы помогать увеличивать ваше благосостояние, ваша недвижимость, наоборот, отнимает те деньги, которые вы с большим трудом зарабатываете сегодня или заработали (и вложив в свою недвижимость - отложили на пенсию) в предыдущие годы. И это не какие то сотни или тысячи долларов, а многие десятки и даже сотни тысяч в год - деньги сопоставимые со средним годовым доходом жителя Б.Ванкувера. При этом, со временем ваша недвижимость не только обесценивается, но и стареет, требует мелкого, среднего и крупного ремонта - т.е. значительных дополнительных расходов. На сколько месяцев или лет хватило бы вашего терпения в подобной ситуации?

Если переехать в хрущевку в Сурей, то всё не так плохо, как вы расписали. Моргидж при этом можно снизить до нуля, или даже уйти в плюс. С чем я с вами могу согласились, из этих 99 может быть большой процент упертых и слабых в арифметике, которые доведут себя до форкложа.

Биркин
Графоман
Сообщения: 11830
Зарегистрирован: 26 июл 2006, 19:58

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Биркин » 29 июн 2019, 22:47

pin:
Биркин:
pin:они скоро будут здесь: и конец затишью :)

Риэлторский нарратив детектед. Покупай, а то опоздаешь, вечное как мир, они это всегда пихают к месту и не к месту ))

понимаю, что вы только что из политики, грудью защищающий бандитов и убийц, что сбили мирный лайнер. Однако я не понял, как из возможного завершения затишья на местном рынке недвижимости следует риэлторский нарратив? Скорее наоборот, как рекомендует дедушка Ворен Баффет, покупать надо, когда стадо продает и наоборот.

Так риэлторы всегда говорят - выгодное предложение, покупай сейчас, а то позже будет ажиотаж и все дороже. Причины ажиотажа называются любые и от балды - скупят китайцы, гонконгцы, интернешнл студенты, или примут новые правила и все кинутся покупать, короче любое лыко в строку лишь бы потенциальный покупатель побыстрее покупал и много не думал

Зачем далеко ходить, 2 недели назад зашел на опен хауз в Ричмонде, риэлторша совершенно дежурно, признавая падение продаж и цен, сказала что вот в последнем месяце продажи чуть повысились и "рынок покупателя" может и перестать быть таковым (а.к.а. затишье кончится)

Факт тот что рынок разучился "жить на свои" т.е. на обычный местный спрос со стороны среднего класса. Без притока богатых китайцев, без притока грязных денег которые надо отмывать, без "emergency low rates" (кто нибудь помнит в честь какой такой эмердженси ввели низкие рейты 10 лет назад, да так и оставили), без всяких сомнительных фокусов когда ссуды дают креативно, веря на слово о доходах итд итп. Потому и небольшая ломка, сопровождающаяся надеждой на скорую очередную "дозу", на этот раз от бегущих из Китая гонконгцев

pin
Маньяк
Сообщения: 2758
Зарегистрирован: 18 мар 2007, 03:37
Откуда: SPb - North Van

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение pin » 29 июн 2019, 23:02

Биркин:Факт тот что рынок разучился "жить на свои" т.е. на обычный местный спрос со стороны среднего класса

Биркин - вы социалист-утопист :D Замечу вам, что рынок жыл на свои, разве что до 1986го, или ещё раньше. Не забываем, что Ванкувер - лучший город в иммиграционной Канаде. И двукратное увеличение численности Метро Ванкувера, ожидаемое при нашей жизни, это што: дуплицирование местного среднего класса? Не думаю(ц) :D

Биркин
Графоман
Сообщения: 11830
Зарегистрирован: 26 июл 2006, 19:58

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Биркин » 29 июн 2019, 23:30

pin:
Биркин:Факт тот что рынок разучился "жить на свои" т.е. на обычный местный спрос со стороны среднего класса

Биркин - вы социалист-утопист :D Замечу вам, что рынок жыл на свои, разве что до 1986го, или ещё раньше. Не забываем, что Ванкувер - лучший город в иммиграционной Канаде. И двукратное увеличение численности Метро Ванкувера, ожидаемое при нашей жизни, это што: дуплицирование местного среднего класса? Не думаю(ц) :D

Причем тут социализм и прочие измы. Более менее на свои рынок жил еще в начале 2000х, даже в 2003-2004 когда на инкам обычного инженера спокойно покупался нормальный детачд в Бернаби. Возвратиться в такую ситуацию (ну или хотя бы приблизиться) большинство местных вполне не против, поэтому и поддерживает линию партии. Налоги на пустующее, борьба с отмывом бабла, налоги на "спекуляции" (это тут так называется, ок? Не говорите мне что я использую коммунистичнеские термины )) ), вот это вот все

pin
Маньяк
Сообщения: 2758
Зарегистрирован: 18 мар 2007, 03:37
Откуда: SPb - North Van

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение pin » 29 июн 2019, 23:55

Биркин:даже в 2003-2004 когда на инкам обычного инженера спокойно покупался нормальный детачд в Бернаби
вы, наверно, имели ввиду минимальный припеймент, а остальное мортгидж с амортизацией в 35 лет? Рейт тогда был более чем вдвое больше нынешнего, так что про простого инженера и дом в Бернаби - все-таки не совсем это было так. Ежели измерять аффордабилити, то таки да: тогда было проще саффордить, но не инженеру.

Мы саффордили немного позже, в конце 2007-начале 2008. Благодаря русскоговорящей риэлторше, купили задорого... дом с ремонтом. Потом еще вложили 70 тыс в ремонт. :? После такого экспериенса появилось стойкое неприятие любого местного херитаджа с тухлыми стенами и прочего реновейшн лохотрона.

Аватара пользователя
levak
Графоман
Сообщения: 15601
Зарегистрирован: 15 июл 2009, 15:42
Откуда: Москва, Франкфурт, Ричмонд.

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение levak » 30 июн 2019, 00:21

Meadie:
levak:
Надеюсь, вам не нужно объяснять, что цены на недвижимость в Б.Ванкувере абсолютно не соответствуют доходам населения, т.е. людям, которые владеют этим жильем и живут в нем
Миди в Москве соответствуют? :roll:


Не знаю (и знать не хочу:).
Что я знаю, так это то, что жилье в Москве совершенно другого типа
чем в Б.Ванкувере, и что в среднем там совершенно другое количество кв.метров приходится на человека. Также знаю, что многие вещи, которые здесь привычны даже для людей с низкими доходами - там доступны разве что для богатых и т.д.

Б.Ванкувер нужно сравнивать с другими канадскими городами, с небольшой поправкой на "курортность" города - процентов 10-15, но не более.


Странно :roll: За каким же вы нам 500 страниц втираете мозги про Лас-Вегас ?? :s2:
У вас чего там проперти не проданная? Или доля в казино? :lol:

Аватара пользователя
Stanislav
Mr. Minority Report
Сообщения: 34364
Зарегистрирован: 19 окт 2005, 16:33
Откуда: Moscow - Richmond - New Wesт - Burnaby

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Stanislav » 30 июн 2019, 10:28

Meadie:Надеюсь, вам не нужно объяснять, что цены на недвижимость в Б.Ванкувере абсолютно не соответствуют доходам населения

А почему они должны соответствовать?
Цены соответствуют спросу и предложению. Если цены в Ванкувере не соответствуют доходам ванкуверского населения, значит спрос формируется "внешним" населением, а не ванкуверским.

Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 7703
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Meadie » 30 июн 2019, 11:25

Stanislav:
Meadie:Надеюсь, вам не нужно объяснять, что цены на недвижимость в Б.Ванкувере абсолютно не соответствуют доходам населения

А почему они должны соответствовать?
Цены соответствуют спросу и предложению. Если цены в Ванкувере не соответствуют доходам ванкуверского населения, значит спрос формируется "внешним" населением, а не ванкуверским.

Все верно. Однако, для "внешнего" населения - ванкуверская недвижимость это такой же финансовый/спекулятивный ассет, как некоторые стоки или биткойн, для которых intrinsic values либо не определены, либо существенно ниже market price. Intrinsic value для недвижимости - эта та цена, по которой покупка недвижимости будет в долгосрочном плане настолько же выгодна как ее рент, т.е. в несколько раз ниже сегодняшних цен.

Разумеется, к ванкуверской недвижимости можно точно также относиться и живя в этом городе, и, кстати говоря, я ничего плохого в этом не вижу. Проблема состоит в том, что если вы относитесь к ванкуверской недвижимости как к спекулятивному ассету (цена на которых может в несколько раз возрасти и в несколько раз упасть в зависимости от сентимента рынка, строгости контроля вывода денег из Китая и т.п.), то в этом случае, вы должны были слить всю детатчед недвижимость в 2016-17г, а все свои конды в 2018г (в зависимости от локейшена). На рынке было более чем достаточно красных флагов, чтобы понять что цены достигли максимума и могут пойти только вниз.

Да, при этом возможны определенные бытовые неудобства, что вам приходится в какой то момент расставаться со своим жильем и переезжать в другое (в рент). Но в большинстве случаев, тот финансовый выигрыш, который вы получите ликвидировав токсичный ассет, с лихвой окупит все это неудобства. Но, насколько я знаю, никто из основных участников форума ничего подобного не сделал.

Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 7703
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Meadie » 30 июн 2019, 11:33

mikei:
Meadie:...Представьте ситуацию, что платежи по вашему моргиджу/проперти такс и т.п. заметно больше рента того же самого жилья, и с каждым годом (неважно, что вы выплачиваете какую-то крохотульку от принципала) - ваша эквити на глазах уменьшается и/или вы все глубже и глубже уходите под воду. Вместо того, чтобы помогать увеличивать ваше благосостояние, ваша недвижимость, наоборот, отнимает те деньги, которые вы с большим трудом зарабатываете сегодня или заработали (и вложив в свою недвижимость - отложили на пенсию) в предыдущие годы. И это не какие то сотни или тысячи долларов, а многие десятки и даже сотни тысяч в год - деньги сопоставимые со средним годовым доходом жителя Б.Ванкувера. При этом, со временем ваша недвижимость не только обесценивается, но и стареет, требует мелкого, среднего и крупного ремонта - т.е. значительных дополнительных расходов. На сколько месяцев или лет хватило бы вашего терпения в подобной ситуации?

Если переехать в хрущевку в Сурей, то всё не так плохо, как вы расписали. Моргидж при этом можно снизить до нуля, или даже уйти в плюс. С чем я с вами могу согласились, из этих 99 может быть большой процент упертых и слабых в арифметике, которые доведут себя до форкложа.

Вы думаете, что "хрущевка в Сурей" не будет снижаться в цене? Возможно, в абсолютных значения она это будет делать и не так быстро, как более дорогое жилье в более приличных локейшенах, но все равно, вашу эквити она увеличивать явно не будет.

Аватара пользователя
Stanislav
Mr. Minority Report
Сообщения: 34364
Зарегистрирован: 19 окт 2005, 16:33
Откуда: Moscow - Richmond - New Wesт - Burnaby

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Stanislav » 30 июн 2019, 13:15

Meadie:
Stanislav:
Meadie:Надеюсь, вам не нужно объяснять, что цены на недвижимость в Б.Ванкувере абсолютно не соответствуют доходам населения

А почему они должны соответствовать?
Цены соответствуют спросу и предложению. Если цены в Ванкувере не соответствуют доходам ванкуверского населения, значит спрос формируется "внешним" населением, а не ванкуверским.

Все верно. Однако, для "внешнего" населения - ванкуверская недвижимость это такой же финансовый/спекулятивный ассет, как некоторые стоки или биткойн, для которых intrinsic values либо не определены, либо существенно ниже market price. Intrinsic value для недвижимости - эта та цена, по которой покупка недвижимости будет в долгосрочном плане настолько же выгодна как ее рент, т.е. в несколько раз ниже сегодняшних цен.

Разумеется, к ванкуверской недвижимости можно точно также относиться и живя в этом городе, и, кстати говоря, я ничего плохого в этом не вижу. Проблема состоит в том, что если вы относитесь к ванкуверской недвижимости как к спекулятивному ассету (цена на которых может в несколько раз возрасти и в несколько раз упасть в зависимости от сентимента рынка, строгости контроля вывода денег из Китая и т.п.), то в этом случае, вы должны были слить всю детатчед недвижимость в 2016-17г, а все свои конды в 2018г (в зависимости от локейшена). На рынке было более чем достаточно красных флагов, чтобы понять что цены достигли максимума и могут пойти только вниз.

Да, при этом возможны определенные бытовые неудобства, что вам приходится в какой то момент расставаться со своим жильем и переезжать в другое (в рент). Но в большинстве случаев, тот финансовый выигрыш, который вы получите ликвидировав токсичный ассет, с лихвой окупит все это неудобства. Но, насколько я знаю, никто из основных участников форума ничего подобного не сделал.

Ну... я к недвижимости не отношусь (с) Поэтому ничего сливать мне не надо. :D
Мой поинт только в том, что цена на недвижимость не должна соответствовать доходам населения.
В случае Ванкувера - население просто попало под каток маркета - ну... такова селява :D

pin
Маньяк
Сообщения: 2758
Зарегистрирован: 18 мар 2007, 03:37
Откуда: SPb - North Van

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение pin » 30 июн 2019, 13:39

Meadie:Разумеется, к ванкуверской недвижимости можно точно также относиться и живя в этом городе, и, кстати говоря, я ничего плохого в этом не вижу. Проблема состоит в том, что если вы относитесь к ванкуверской недвижимости как к спекулятивному ассету (цена на которых может в несколько раз возрасти и в несколько раз упасть в зависимости от сентимента рынка, строгости контроля вывода денег из Китая и т.п.), то в этом случае, вы должны были слить всю детатчед недвижимость в 2016-17г, а все свои конды в 2018г (в зависимости от локейшена). На рынке было более чем достаточно красных флагов, чтобы понять что цены достигли максимума и могут пойти только вниз.

Да, при этом возможны определенные бытовые неудобства, что вам приходится в какой то момент расставаться со своим жильем и переезжать в другое (в рент). Но в большинстве случаев, тот финансовый выигрыш, который вы получите ликвидировав токсичный ассет, с лихвой окупит все это неудобства. Но, насколько я знаю, никто из основных участников форума ничего подобного не сделал.

потому что большинство думает ровно противоположно вашему. Если человек является владельцем ванкуверской недивжимости, и это его единственная (primary residence) собственность - то ЗАЧЕМ ему сливать и самому сливаться в рент? Особенно, если он "тянет" мортгидж. И даже, если у него не одна недвижимость - то тоже самое. Ну и все (кроме вас) знают, что недвижимость имеет свои циклы роста/падения. Сейчас падение, но, в обозримой перспективе будет опять рост. Ну и на кой Х сливать? Посмотрите на графики столь любимые вами.

Доказали себе, что вам и вашей семье лучше рентовать двушки, ну и ок. Кто же возражает! А вы не находите, что бернабиевские двухбедрумные рентовки предел мечтаний НЕ ДЛЯ ВСЕХ. Я, например, ничего против рента не имею. Сам бы не хотел, но ведь все люди разные. Имеют право! По вашему, бейсменты снимают (в основном) билдеры. Это, конечно, не так. А вы не находите, что иной бейсмент может быть комфортнее кондо, лучше расположен, и еще тысяча факторов... Самое лучшее - отказаться от обобщений и советов для всех.

Аватара пользователя
Meadie
Графоман
Сообщения: 7703
Зарегистрирован: 18 июн 2007, 21:23
Откуда: BPOE

Re: падение цен на недвижимость - ага - щазз

Сообщение Meadie » 30 июн 2019, 13:56

Stanislav:...Ну... я к недвижимости не отношусь (с) Поэтому ничего сливать мне не надо. :D
Мой поинт только в том, что цена на недвижимость не должна соответствовать доходам населения.
В случае Ванкувера - население просто попало под каток маркета - ну... такова селява :D

Разумеется, цена на недвижимость сама по себе никому ничего не должна.

Все эти пертурбации, когда цены вначале взмывают вверх, а потом камнем падают вниз, несомненно приносят определенный вред обществу. Причем это могут быть не только пузыри на рынке недвижимости (я приводил пример, что 100 лет назад цена на землю в Ванкувере упала в 10(!) раз с пика), но и различные золотые лихорадки, доткомы, биткойны и т.п.

Впрочем, в свободном обществе, где люди не могут быть принуждены делать что-то такое, в чем их будущий доход не гарантирован, возможность получения сверхприбыли - является их главной мотивацией для риска. В подобных начинаниях, несомненно, есть много откровенного фрода/понзи-схем или вещей, где ожидания (будущие доходы) явно нереалистичны, но другого пути для инноваций и прогресса просто нет.

Есть, правда, от всего этого и определенная польза - то, что в конечном итоге ресурсы концентрируются у тех людей (в том числе, и у пассивных участников происходящих событий), которые понимают что происходит, а те кто не понимают - с ними расстаются...


Вернуться в «Инвестмент Клаб»

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость