падение цен на недвижимость - ага - щазз

[levak]

Вы, вообще, в курсе, хотя бы приблизительно, какие средние зарплаты/доходы у новых иммигрантов? Подсказка - их доходы в первые 5-10 лет по приезду заметно ниже средних зарплат/доходов по Б.Ванкуверу.

Возьмем современный советский сегмент...
Народ лендится, находит работу, возвращается в совок, продает там свое жилье иногда это 4 квартиры,
2 от бабушек, 2 своих, и привозит бабло сюда.. ++ Пару дач на Оке...И покупают здесь дома на 3 семьи..
Если бубульки\дедульки еще живы, то они продают свои хрущобы сами, едут с баблом к детям,
чтоб напоследок погасить их моргидж..
Вот из за них то и возникает напряг на квартирном рынке...

[Meadie]

...Возьмем современный советский сегмент...
Народ лендится, находит работу, возвращается в совок, продает там свое жилье иногда это 4 квартиры,
2 от бабушек, 2 своих, и привозит бабло сюда.. ++ Пару дач на Оке...И покупают здесь дома на 3 семьи..
Если бубульки\дедульки еще живы, то они продают свои хрущобы сами, едут с баблом к детям,
чтоб напоследок погасить их моргидж..

Подобный "современный советский сегмент" потенциально может потерять больше других. Если деньги были вложены в рынок близко к максимуму, т.е. в последние несколько лет, то при сдутии пузыря и падении цен на 50-80%, значительная часть денег, накопленных трудом нескольких поколений (причем, хорошо если не все), может обратиться в дым...

[akela]

Удачи такому федеральному правительству в сведении бюджета, а также в объяснении налогоплательщикам (большинство которых живет в избирательных округах где дома стоят в разы дешевле чем в Б.Ванкувере и Торонто!), что правительство прямо таки обязано обеспечивать новых иммигрантов, молодых родителей и т.д. квартирами за полмиллиона и домами за миллион+.

Если к власти в провинции придет НДП, то она постарается всю вину за пузырь по максимуму спихнуть на либералов. Прuчем помогать новые власти будут скорее всего тем, кто действительно беден (таких в провинции много!), а не тем, кто будет вынужден продавать свои дома за 1М вместо 2М.

с одной стороны, вы правы.

С другой стороны, я бы не стал недооценивать человеческую алчность, глупость, и wishful thinking - из-за которых всё может пойти как раз тем путём который вы считаете маловероятным.

[paw]

Вы, вообще, в курсе, хотя бы приблизительно, какие средние зарплаты/доходы у новых иммигрантов? Подсказка - их доходы в первые 5-10 лет по приезду заметно ниже средних зарплат/доходов по Б.Ванкуверу. Даже те, кто были профессионалами у себя в стране, могут в лучшем случае претендовать на заметно более низкие позиции, а многим вообще нужно на переобучение, или на обучение с нуля идти, плюс английский учить и т.д. Не дай бог рынок хотя бы немного просядет, людей без местного опыта вообще на работу брать не будут. Помните 2009-10гг?

Со своих доходов в первые годы они, в своем большинстве, не то что жилье себе по приезду не купят, но и на социалку сразу встанут...

Про 10 лет Вы всё-таки загнули. 5 лет- возможно, но это касается только профессий, требующих сложного лицензирования. С английским тоже не согласна, всё-таки его хоть как-то знают, иначе какой смысл ехать, если его надо еще здесь учить. Даже если они и выберут путь переучивания по профессии, то явно по прошествии 5 лет уж точно закончат. Во время учёбы будут жить на студ. займе, если не хватит привезенных с собой.
Если у них будут доходы, то вряд ли смогут претендовать на соц. обеспечение.
Среди моих знакомых иммигрантов единицы, которые арендуют. Может у Вас круг знакомств шире, поэтому другие данные.

Лично я не являюсь сторонником ни владения, ни аренды, потому что мне безразлично. Каждый действует по ситуации.

[Meadie]

Про 10 лет Вы всё-таки загнули. 5 лет- возможно, но это касается только профессий, требующих сложного лицензирования.

Вот данные из ценза от 2010г по ВС:
Immigrated in: Median employment income - Average employment income
2006-2009: 22,140 - 31,258
2001-2005: 27,579 - 36,544
1990-2000: 30,450 - 39,242
Non-immigrants: 32,025 - 41,978
http://www12.statcan.gc.ca/nhs-enm/2011 ... MEE&VNAMEF

Видно, что у новых иммигрантов доходы заметно ниже чем у не иммигрантов. Замечу, что в рынке недвижимости участвует большинство населения, и поэтому важны именно средние цифры.

С английским тоже не согласна, всё-таки его хоть как-то знают, иначе какой смысл ехать, если его надо еще здесь учить. Даже если они и выберут путь переучивания по профессии, то явно по прошествии 5 лет уж точно закончат. Во время учёбы будут жить на студ. займе, если не хватит привезенных с собой.

Очень маловероятно, что кто-то, кто "хоть как-то знает" английский, может получать зарплату заметно выше минималки. Впрочем, где-нибудь на стойке, возможно, язык не слишком требуется. Добавлю, что мы здесь говорим не о просто доходах, а о доходах позволяющих участвовать в рынке жилья.

Среди моих знакомых иммигрантов единицы, которые арендуют. Может у Вас круг знакомств шире, поэтому другие данные.

Лично я не являюсь сторонником ни владения, ни аренды, потому что мне безразлично. Каждый действует по ситуации.

Практически все мои знакомые (включая иммигрантов), кто могли хоть как-то купить себе жилье, его купили. Не зря же говорят, что стадное чувство - это самое сильное чувство в мире...

[paw]

С английским тоже не согласна, всё-таки его хоть как-то знают, иначе какой смысл ехать, если его надо еще здесь учить. Даже если они и выберут путь переучивания по профессии, то явно по прошествии 5 лет уж точно закончат. Во время учёбы будут жить на студ. займе, если не хватит привезенных с собой.

Очень маловероятно, что кто-то, кто "хоть как-то знает" английский, может получать зарплату заметно выше минималки. Впрочем, где-нибудь на стойке, возможно, язык не слишком требуется. Добавлю, что мы здесь говорим не о просто доходах, а о доходах позволяющих участвовать в рынке жилья.

Среди моих знакомых иммигрантов единицы, которые арендуют. Может у Вас круг знакомств шире, поэтому другие данные.

Лично я не являюсь сторонником ни владения, ни аренды, потому что мне безразлично. Каждый действует по ситуации.

Практически все мои знакомые (включая иммигрантов), кто могли хоть как-то купить себе жилье, его купили. Не зря же говорят, что стадное чувство - это самое сильное чувство в мире...

Тогда начнём сначала: как люди вообще сюда приезжают без языка? они же проходят интервью! ну, допустим, если это семья, один знает лучше, другой хуже, но кто-то всё равно точно его знает. тем более, если идет по профессии, уж английский на уровне своей профессии должен знать!...после какого-то там (2007?) так вообще тест сдавать надо было. вот они Ваши 10-летние иммигранты. еще заметила, что иммигранты прогрессируют в своем становлении быстрее местных, т.к. у них нет времени на раскачивания.
Про стадное чувство не знаю, возможно, в странах, откуда эмигрировали, принято жить в своем жилье.
Почему Вы так уничижаете иммигрантов, не понимаю: и язык не знают, и без денег ехали, и профессия не признаётся. Если бы всё так грустно было у иммигрантов, как Вы описываете, сюда бы никто не ехал.

[Waterbyte]

Практически все мои знакомые (включая иммигрантов), кто могли хоть как-то купить себе жилье, его купили. Не зря же говорят, что стадное чувство - это самое сильное чувство в мире...

а вы познакомьтесь с акелой и катей. тогда и вы будете ощущать себя в стаде.

[Geverok]

Meadie,
иммигранты уже давно не те.
планка поднята очень высоко.
все усердно изучают английский и проходят тестирование еще до получения разрешения на въезд. тех кто не умеет эффективно общаться- не впускают в Канаду.
а самое главное, они готовы работать на survival jobs и им нужно где-то жить. они готовы годами жить в стареньких рентовках, тем самым все равно толкают маркет наверх: активно гребут лапками что бы выбраться из этих рентовок. для многих покупка своей недвижимости есть естественный процесс в продвижении по иммиграционным milestones - они ее (недвигу) купят даже по не рациональной цене, т.к. в стране исхода они ее имели и тут должны..
даже в самых вшивых рентовках vacancy rate сейчас чрезвычайно низок. вывод: люди которые не хотят жить в них по "эстетическим соображениям" вынуждены себе что-то прикупить даже по заоблачной цене. нормальную рентовку очень тяжело найти и платить за нее придётся как за mortgage.

[Geverok]

2. налицо искусственное регулирование supply: специально не дают строить достаточно чтобы поддерживать ажиотаж и интерес к продукту, т.е. это не свободный рынок т.к. иначе строительные корпорации строили бы сейчас как ненормальные. рынок до сих пор принадлежит продавцам, а покупателям приходиться жестко конкурировать между собой, выбирая из того что есть.. летом был вообще кошмар, что нельзя было subject никакой вписать в offer, теперь ситуация немного лучше, но все равно рынок все еще не сбалансирован.

О каком "supply" вы говорите? В Б.Ванкувере в глазах рябит от количества строительных кранов в небе. Лет пять назад их было в разы меньше...

это не научный подход, Meadie, мониторить ситуацию по кол-ву кранов на горизонте.
изучите матчасть глубже. на подходе орды иммигрантов.

[Geverok]

3. можно придумывать еще разные "послабления" вроде тех что недавно были введены для first home buyers, работающих студентов и т. д. например, если прижмет, можно придумать налоговые послабления для новых иммигрантов, молодых родителей, тут вообще полет фантазии кому помогать лишь бы не лопнул пузырь.

Удачи такому федеральному правительству в сведении бюджета, а также в объяснении налогоплательщикам (большинство которых живет в избирательных округах где дома стоят в разы дешевле чем в Б.Ванкувере и Торонто!), что правительство прямо таки обязано обеспечивать новых иммигрантов, молодых родителей и т.д. квартирами за полмиллиона и домами за миллион+.

Если к власти в провинции придет НДП, то она постарается всю вину за пузырь по максимуму спихнуть на либералов. Прuчем помогать новые власти будут скорее всего тем, кто действительно беден (таких в провинции много!), а не тем, кто будет вынужден продавать свои дома за 1М вместо 2М.

вы все правильно написали, но только взрыв пузыря все равно гораздо хуже и болезненнее всех предпринятых мер, поэтому и будут меры предприниматься и люди с вилами и факелами на улицу не выйдут т.к. понимают это.

[Geverok]

4. ставку снижать..

Ставку снижать могут только федералы - а учитывая то, что в Торонто цены пока еще растут на 20% у/у, шанс на это нулевой. Да и снижать ее особо некуда.

так и федералы тоже не заинтересованы в сдутии пузыря и ухудшении брэнда "Канада" из-за нашего местного апокалипсиса.

снижать ставку есть куда.

[Geverok]

из факторов риска: ...

Вы не указали наиболее существенные риски, вероятность реализации которых я бы оценил как приближающуюся к 100%:
- экономическая рецессия (или депрессия) в штатах и Канаде
- bail out иностранных инвесторов
- низкий профессионализм федерального и провинциального правительств
- перемена настроения домовладельцев с "жилье всегда и везде растет в цене" на "нас обманули..."

у нас по провинции, насколько я знаю, безработица близка к историческому минимуму, на чем основывается ваша мрачная картина близкой экономической рецесии, да еще и с вероятностью почти 100%?!
- bail out иностранных инвесторов и низкий профессионализм федерального и провинциального правительств я затронул , но не важно..
перемена настроения домовладельцев с "жилье всегда и везде растет в цене" на "нас обманули..." с какого перепугу случиться такая перемена?! своя рубашка ближе к телу, даже по нерациональной цене..

[LeeVan]

перемена настроения домовладельцев с "жилье всегда и везде растет в цене" на "нас обманули..." с какого перепугу случиться такая перемена?!

если и случится, жить-то где-то надо.
Все в рент не перейдут. На него цена взлетит мигом, уравновесив спрос и предложение.

[Ringo]

перемена настроения домовладельцев с "жилье всегда и везде растет в цене" на "нас обманули..." с какого перепугу случиться такая перемена?!

если и случится, жить-то где-то надо.
Все в рент не перейдут. На него цена взлетит мигом, уравновесив спрос и предложение.

С Миди бесполезно спорить, ибо у него принцип такой: последний пост по какому-то (неважно какому) спору должен остаться за ним. Он так самоутверждается в своих собственных глазах, наивно полагая, что, в частности, его бесчисленные эскапады на тему пузырей в Ванкувере кого-то в чем-то могут убедить, переубедить или что-то доказать. Признаться, что он дал конкретного маху, допустил финансовый ляп стратегического порядка, не прикупив пусть даже маленький таунхаус или дом лет пять-семь назад, ему гордость не позволяет. Вот он тут аутотренингом и занимается - то краны на горизонте считает, то лэндлорды ему каждый год снижают стоимость рента (ну, может быть он человек очень порядочный и просто хороший тенант, хотя в наше конкретно капиталистическое время такие расклады надло поискать ), то думает, что всех состоятельных китайцев инвесторов КПК вот-вот под замок посадит, то Лас Вегас, то Нью Васюки и т.д. Пардон, конечно, но при таком упертом желании Миди зарывать собственную голову в песок, для большинства его собеседников на форуме немного вариантов-то и остается - либо троллить, либо игнорить. Может, конечно, его грезы по падению цен на дома в Ване на 80% в скором будущем кто-то и поддерживает, но врядли таких единомышленников у него тут большинство.

[levak]

Вот данные из ценза от 2010г по ВС:Immigrated in: Median employment income - Average employment income

Миди вы чего-то не вьезжаете в тему ваще..
Или из-за климата начались проблемы с пониманием текста...

У вас есть ссылка на то кто скока привез бабла из своих стран рассеивания??

Подобный "современный советский сегмент" потенциально может потерять больше других.

А это ваще абсурд..Все метражи куплены за наличные и водой не покроются никогда..

то при сдутии пузыря и падении цен на 50-80%

Не хочу вас обидеть..но это бред сивой кобылы..
Я бы не советовал бы вам так говорить, иначе вас перестанут подвозить на работу на BMW...