johndoe писал(а):... Если платежи по моргиджу сопоставимы по размеру с платежами по ренту, то просто математически бОльший смысл имеет капитализировать часть этих платежей. Т.е. класть себе в карман. Да банк забирает %, но лендлорд забирает себе все. О чем говорить вообще?
Насчет вашего примера с домом, да, при росте цены на недвигу стоймость ее владения становится много дороже рента. Ну это как бы если кто покупал бизнес-джет чтобы слетать пару раз. Нет конечно, в таком случае рент более выгоден.
Для большинства же людей (и большинства цен на рынке относительно средних доходов) этот баланс выбора рент-покупка находится почти всегда в пользу покупки, а не рента. И это исходя из чисто финансовых вычислений. А ведь есть еще куча других, о которых писали выше.
Если платежи по моргиджу заметно меньше чем за рент, то действительно, может так оказаться, что жилье лучше купить, а не снимать. При этом, правда, нужно не забывать о других связанных с жильем расходах, которые несет ее владелец, и не несет рентер:
- расходы связанные с аммортизацией жилья: ремонт, спешиал ассессментс и т.д. В последние годы безумия на рынке недвижимости мы полностью подзабыли про эти вещи (а качество жилья ненамного улучшилась с времен лики-кондо) и в конечном итоге кому-то придется этот мешок нести...
- расходы связанные с переездами (продажей/покупкой жилья при переезде): на предыдущей странице говорилось о том, что они могут быть сопоставимы со стоимостью рента за 1.5-2 года
Если стоимость недвижимости увеличивается на десятки % в год, то всеми этими расходами, впрочем, также как и соотношением между ценой на недвижимость и рент, разумеется, можно пренебречь (если, конечно, не забыть ее слить когда пузырь начнет лопаться). И именно рост цен на жилье для многих покупателей был ключевым фактором при принятии решения о ее покупке в Б.Ванкувере в последние годы.
Если же не пытаться участвовать в понзи-схеме, то картинка будет совсем другой - и баланс выбора рент-покупка будет находиться почти всегда в пользу рента а не покупки.
Например, если я снимаю жилье, условно говоря, 2б/2в за 2К в месяц (проперти такс + кондо фи = 500 в месяц), переезжаю раз в 5 лет, и в подобное жилье нужно вкладывать 50К раз в 10 лет (чтобы оно не дешевело. Да, можно не платить, но потом жилье будет продаваться дешевле, т.к. в худшем состоянии), то баланс рент-покупка для меня будет достигаться при следующей ее цене:
Как рентер за 5 лет я заплачу 120К за рент.
Как владелец: 30К (проперти такс + кондо фи) + 25К (ремонт/ассессменты), Х К (при переезде - зависит от цены недвижимости) + Y К (интерес по моргиджу) + Z К (потеря от неиспользования даунпеймента в других инвестициях)
Если кондо стоит 750К и % ставка - 3.5%, то при 20% даунпейменте, за 5 лет будет выплачено 97 интереса и 82 принципала. Расход на переезд - 50К. ГИК 150К за 5 лет принесет 22К дохода
Имеем: 30К + 25К + 50К + 97К + 22К = 225К
Если кондо стоит 500К и % ставка - 3.5%, то при 20% даунпейменте, за 5 лет будет выплачено 65 интереса и 55 принципала. Расход на переезд - 40К. ГИК 100К за 5 лет принесет 15К дохода
Имеем: 30К + 25К + 40К + 65К + 15К = 175К
Если кондо стоит 250К и % ставка - 3.5%, то при 20% даунпейменте, за 5 лет будет выплачено 32 интереса и 27 принципала. Расход на переезд - 15К. ГИК 50К за 5 лет принесет 7К дохода
Имеем: 30К + 25К + 15К + 32К + 7К = 110К
ПС: условия, разумеется, могут отличаться, например, в банках % ставки сегодня уже около 4%, кондо-фи и/или проперти таксы могут быть выше. Неизвестно какой будет инфляция, сомнительно, что продажу/покупку квартиры за 250К можно будет сделать всего лишь за 15К и т.д. Отдельно - страховка и риск землетрясения и т.п.
Но по любому, как бы вы на эти цифры не смотрели, очевидно, что для того, чтобы покупка была также выгодна как рент, цена подобной квартиры должна снизиться в ТРИ раза по сравнению с сегодняшней (на сегодняшний день квартиры сдающиеся за 2К стоят в Б.Ванкувере порядка 750К). Да, я могу чуть реже переезжать между квартирами или какие-то еще требования снизить (или быть готовым доплатить за комфорт "своего" жилья), но цена все равно должна снизиться по крайней мере в ДВА С ПОЛОВИНОЙ раза по сравнению с сегодняшней.
Так что мне не очень понятно, как ваши слова о том, что "для большинства же людей (и большинства цен на рынке относительно средних доходов) этот баланс выбора рент-покупка находится почти всегда в пользу покупки, а не рента" могут быть применимы к ситуации в Б.Ванкувере.
И еще один важный момент. Как только рынок ванкуверской недвижимости приостынет и в провинции наступит рецессия (и особенно если в это же время сдуется Красная понзи, или каким то еще способом будет ограничена иммиграция/влияние иностранных денег), то
цены на рент жилья существенно снизятся. В подобных условиях, даже при снижении цен на недвижимость в три раза по сравнению с сегодняшними, рент будет по прежнему намного выгоднее.
.
