падение цен на недвижимость - ага - щазз

[Waterbyte]

Мы же с bedi говорили о ванкуверской недвижимости - типа, купили вы дом за 7М

у миди с беди свои представления о том, за сколько акела купил дом :)

[akela]

...не скажу за bedi, но я предлагаю инвестировать без стоп-лоссов. Они довольно глупая идея для 99% инвесторов.

Инвестирование без стоп-лоссов имеет смысл в том случае, когда цена активов более-менее соответствует их фундаменталз. Однако, если речь идет о спекулятивных активах, которые которые стоят во много раз больше чем им полагается стоить согласно фундаменталз, или их фундаменталз вообще неизвестны, инвестирование без стоп-лоссов представляется, скажем очень мягко, неоправданным.

инвесторы такой хренью не занимаются. Это спекуляция, гэмблинг, трэйдинг, что угодно только не инвестирование.

Тогда я не знаю, что вы имели в виду. Мы же с bedi говорили о ванкуверской недвижимости - типа, купили вы дом за 7М (в расчете на рост цен), а фундаменталз у него такие, что этот дом можно сдать разве что за 7К в месяц. Причем почти наверняка, реальный рент будет ниже 7К т.к. на крейгслисте висят сотни таких домов.

всё так, ванкуверская недвижимость есть чисто спекулятивный актив, по тем же причинам - несоответствию цены и фундаменталз. Обзывать её инвестицией - только путаницу вносить.

Besides, о каких стоп-лоссах может идти речь, если актив не обладает требуемой для этого ликвидностью?

[BOX]

Besides, о каких стоп-лоссах может идти речь, если актив не обладает требуемой для этого ликвидностью?

Я так поминаю сеичас срабатывают stop-losses на рынке недвижемости в Ванкувере и мы должны увидеть резкое процедании цен. Но что-то мне подсказывает что такое не произойдет. Это не финансовый рынок где стоп-лосс могут вызвать обвал.

А по поводу сдачи в аренду - народ за 2К не хочет 3-х бед сминать -типа дорого. А вы тут 7К в мес. рассчитали ( это не к Акеле ).

[akela]

А по поводу сдачи в аренду - народ за 2К не хочет 3-х бед сминать -типа дорого. А вы тут 7К в мес. рассчитали ( это не к Акеле ).

7k my ass (это не к вам ВОХ)

Известно же что приличные состоятельные люди (коих 70%) обзавелись собственным жильём. А среди нас, рентеров Большого Ванкувера, медианный семейный доход, думаю что составляет где-нибудь 40-50к в год.

[tuda_i_obratno]

https://en.wikipedia.org/wiki/List_of_M ... _in_Canada

[Meadie]

...Besides, о каких стоп-лоссах может идти речь, если актив не обладает требуемой для этого ликвидностью?

Ликвидность на рынке пока еще вполне достаточная (МОИ - порядка 8-20 в зависимости от типа недвижимости и локейшена), и самое главное - цены на недвижимость падают не так уж и быстро, чтобы нельзя было ее успеть слить с минимальными потерями. Я как-то приводил данные по Лас-Вегасу: цены там с 2007г падали (если память не изменяет) первый год, грубо говоря, на 10%, второй и третий на 30% и четвертый на 20%. Можно было за это время много раз продать любой дом/таунхаус/кондо - если, конечно, захотеть. Если бы стоп-лосс был установлен, например, на 20% от максимума и дом был продан, скажем, на 30% ниже цены на пике, то на вырученные от такой продажи деньги через пару лет можно было купить два таких дома, или по крайней мере оказаться под водой у самого дна...

...Известно же что приличные состоятельные люди (коих 70%) обзавелись собственным жильём. А среди нас, рентеров Большого Ванкувера, медианный семейный доход, думаю что составляет где-нибудь 40-50к в год.

В Б.Ванкувере доля людей владеющих своей недвижимостью заметно больше, чем во многих других странах и городах. Причем даже среди молодежи. Все в Б.Ванкувере кто могли (и хотели), уже купили СЕБЕ что-то, и в результате, среди местного народа осталось очень мало тех, кто мог бы (и хотел бы) себе еще что-то купить.

Понятно, что семьи с доходом не только 40-50К, но и даже 70К (медианный доход по Б.Ванкуверу) даже чисто теоретически - при нынешнем стресс тесте (и с типичным даунпейментом) здесь ничего себе не смогут купить.

[BOX]

В Б.Ванкувере доля людей владеющих своей недвижимостью заметно больше, чем во многих других странах и городах. Причем даже среди молодежи

Смотря как считать: иногда ко-опы прочисляют к владельцам. Типа - ваше, вас же никто отдуда не выселит.

Понятно, что семьи с доходом не только 40-50К, но и даже 70К (медианный доход по Б.Ванкуверу) даже чисто теоретически - при нынешнем стресс тесте (и с типичным даунпейментом) здесь ничего себе не смогут купить.

И тут вопрос: зачем тогда рабоатать за эти деньги оффициально? Говермент сознательно толкает народ в low income? Или же народ поидет за работы на кеш и частично part time чтобы было что как инкоме показать. Я ходов кроме как
строить соц. жилье в диких количествах не вижу. Иначе все кто без жилья смело на subsidy. Другой дорги сеичас нет.
Ну или работай легально 50к в год значит 4200 в мес грязными; из них- плати налоги 1000 ; китайчику за тёмный подвальчик 2000 : в остатке имеем тоже что и на subsidy : 1200 в мес на проживание , в лучшем случае; округлённо.

[akela]

И тут вопрос: зачем тогда рабоатать за эти деньги оффициально? Говермент сознательно толкает народ в low income? Или же народ поидет за работы на кеш и частично part time чтобы было что как инкоме показать. Я ходов кроме как
строить соц. жилье в диких количествах не вижу. Иначе все кто без жилья смело на subsidy.

проблема в том, что когда государство берётся за несвойственные ему функции, то получается через одно место. Неэффективно, иными словами. Ибо профсоюзы, отсутствие личной заинтересованности, и т.д.

imho более правильным ходом было бы оставить рентовочный бизнес в частном секторе. Сдавать государственную землю в рент совсем-совсем задёшево частным компаниям, которые строили бы на ней недорогие рентовки, при условии что те будут держать цены на рент в требуемых пределах.

Ну а правильнее всего было бы тупо уронить цены на всю недвижимость в 3 раза. Технически это сделать довольно нетрудно, но на это никто не пойдёт.

[Yury]

проблема в том, что когда государство берётся за несвойственные ему функции, то получается через одно место. Неэффективно, иными словами.

Как говорила Маргарет Тэтчер «Socialist governments traditionally do make a financial mess. They always run out of other people’s money»

[LeeVan]

Ну а правильнее всего было бы тупо уронить цены на всю недвижимость в 3 раза. Технически это сделать довольно нетрудно, но на это никто не пойдёт.

там кормится слишком много людей.
Хотя очень большой вопрос, что будет больнее: посадить эту ораву на диету, или сохранять диспропорцию в ценах на жилье и заработках.

[BOX]

проблема в том, что когда государство берётся за несвойственные ему функции, то получается через одно место. Неэффективно, иными словами. Ибо профсоюзы, отсутствие личной заинтересованности, и т.д.

Так а государство это кто? Как оказалось это такие же карьеристы. Читаем а кто же Министр Транспорта в BC - журналист.

https://news.gov.bc.ca/ministries/trans ... /biography

A former journalist, activist and international development worker, Claire came to Canada in the early 1990s as the BBC’s Canada correspondent. Awarded the Canadian Civilian Peacekeeping Medal, she has worked on democratic development projects overseas and in Canada

Ну и чего же этот персонаж сможет развить в провинциальном Транспорте?

[BOX]

Хотя очень большой вопрос, что будет больнее: посадить эту ораву на диету, или сохранять диспропорцию в ценах на жилье и заработках.

Ну тогда народ посадит говермент на диету через таксы и будет требовать ништяки типа child tax benefits по максимуму. И будет пропорция по документам, и будет выгогнее за документы работать, чем за деньги. т.е цель не деньги заработать а создать ситуацию по которой при наименьших затратах - наибольшая отдача от государства. Короче капец капитализму. Пришло опять: Хоть работай , хоть сачкуй все равно что-то получишь.

[BOX]

imho более правильным ходом было бы оставить рентовочный бизнес в частном секторе. Сдавать государственную землю в рент совсем-совсем задёшево частным компаниям, которые строили бы на ней недорогие рентовки, при условии что те будут держать цены на рент в требуемых пределах.
.

А если так: . Т.е я даю $100К на постройку рентовки 3-бед и становлюсь частной компанией . Сам же помогаю строить чтобы недорого было. Сам же же снимаю за построенное мной же и за мои же деньги. в итоге я плачу за рент не 2000 за тёмный подвал, а 1000 или даже меньше за нормальное, светлое жилье. Земля остается за говерментом. Никаких дополнительных посредником между мной и говерментом для cost saving.
В этом случае мне будет иметь смысл рабоать.

Сеичас мы имеем: 66 million towards building 600 units of temporary modular housing in Vancouver. т.е 110К за один унит. Сопоставимо.

[akela]

imho более правильным ходом было бы оставить рентовочный бизнес в частном секторе. Сдавать государственную землю в рент совсем-совсем задёшево частным компаниям, которые строили бы на ней недорогие рентовки, при условии что те будут держать цены на рент в требуемых пределах.
.

А если так: . Т.е я даю $100К на постройку рентовки 3-бед и становлюсь частной компанией . Сам же помогаю строить чтобы недорого было. Сам же же снимаю за построенное мной же и за мои же деньги. в итоге я плачу за рент не 2000 за тёмный подвал, а 1000 или даже меньше за нормальное, светлое жилье. Земля остается за говерментом. Никаких дополнительных посредником между мной и говерментом для cost saving.
В этом случае мне будет иметь смысл рабоать.

вы предлагаете некий гибрид того что в позднем совке звалось МЖК, и кооператива (опять же совецкого образца, без собственности на землю). В принципе оно может быть вполне годной рабочей схемой, как и ряд других схем, основанных на бесплатной или дешёвой аренде государственной земли.

[Gatchinskiy]

Ну а правильнее всего было бы тупо уронить цены на всю недвижимость в 3 раза. Технически это сделать довольно нетрудно, но на это никто не пойдёт.

Интересно было бы услышать вашу версию как это сделать "технически не трудно" на нашем маркете.

Ну, а падение цен на недвижимость, не означает падение цены на рент, даже скорее наоборот, продавшим собственникам надо где-то рентовать. В Детройте средний дом продается за 55К, а средний рент дома $1100+, т.е. больше чем в годы процветания, когда дом стоил 250К+... необязательно пойдет по этому сценарию, но тем не менее как пример