Вроде все логично, но:Meadie2 писал(а): ↑23 июн 2022, 00:10Какой-то очень странный кейс: моргидж на 5 лет, сьем квартиры в течение 20 лет за неизменные $2K в месяц (чтобы получить в сумме $480K)... Я, конечно, 20 лет назад в Канаде не жил, но не думаю, что за сьем квартиры за $200К тогда просили сильно больше $1K в месяц.Молчун писал(а): ↑22 июн 2022, 07:30 ...Я не флуда ради-мне реально интересно. Рассмотрим case:
Некто 20 лет назад приобрел отличную квартиру за $200K (все цифры реальны). Квартира была выплачена за 5 лет и interest expense составил 23K. После этого некто приобрел дом, а квартира сдается в течении 15 лет, принеся владельцу чистый доход (после всех затрат и налогов) в 180K. Тем временем реальная цена этой квартиры сейчас $580K.
В алтернативной реальности тот же некто мог бы рентовать такую же квартиру за $2K в месяц и потратить за 20 лет $480K, не имея, в итоге, на персональном balance sheet ничего.
Меня интересует-почему вы считаете второй вариант предпочтительней.?
Подобную ситуацию я вижу по другому. 200К КАД проинвестированные в 2002г в S&P 500 с реинвестицией дивидентов - к сегодняшнему дню превратились бы почти в 1М КАД, а проинвестированные во что-то чуть более рискованное типа Nasdaq 100 - в 2М КАД (зависит от того, какие платились бы налоги). И это при том, что рынки с начала года весьма прилично просели.
Если же указанная сумма в 2002г была проинвестирована в недвижимость под сдачу, как в вашем примере, то общая полученная сумма была бы приблизительно такого же порядка или меньше. И приходилось бы в течение 20 лет работать парт-тайм ленд-лордом: разбираться с рентерами, прочищать унитазы, делать ремонты и т.п. Хотя кому-то подобное времяпрепровождение может быть и нравится.
Плюс, как я уже писал ранее, у рента есть еще одно безусловное преимущество над владением недвижимостью: рентер намного мобильнее домовладельца, живущего в своем жилье.
За 20 лет рентер мог бы раз пять или больше переехать с одного места на другое, ближе к работе, в кэтчмент более лучшей школы для детей и т.п. При этом можно было бы с каждым переездом выбирать квартиру/таунхаус/дом размером и планировкой лучше всего подходящими для соответствующего состава семьи и пожеланий ее членов.
Если бы домовладелец 5+ раз продавал/покупал жилье, то на транзакционных расходах, ремонтах при заезде в новое жилье и т.п. он потерял бы существенную часть прироста эквити. А если бы жил все 20 лет на одном месте - то он терял бы значительное время на дорогу до работы, дети ходили бы не в самые лучшие школы или пришлось бы платить за частные школы, жилье было бы не самым удобным (подходящим) для конкретного состава семьи и т.п. Как бы вы оценили все эти потери?
1. Инвестиция в полном объеме != down payment при покупке квартиры.
2. Большую часть времени, когда я еще выплачивал свою квартиру в Vancouver downtown, minimum mortgage fee + maintenance fee были ниже, чем рента аналогичного жилья. Так как я выплачивал все double payments, закончил я все достаточно быстро.
3. По итогу, я продам свою квартиру в downtown, как только мне надоест работать в Vancouver area и перееду в свой дом (квартира давно выплачена, дом практически тоже). Даже учитывая турбулентность цен, я точно не потеряю при продаже квартиры. В случае, если бы я продолжал рентовать (где-то мне жить надо, работая в Ванкувере), мой overall cost сейчас был бы значительно больше, того что я потратил на покупку + maintenance и продавать было бы нечего...