О проблеме ликинг кондо и качестве строительства

[Михаил]

Уважаемые форумчане! Я тут схлеснулся на одном из русских форумов с неким господином из Альберты. Он безапелляционно утверждает, что канадские каркасные дома и кондо - вообще вершина домостроения - долговечны, надежны, экологичны, подходят для любого климата. Ну словом - идеал сроительной мысли. Я привел пример проблемы ликинг кондо - за что был жестоко высмеян, обвинен в невежестве, незнании статистики , доверии газетам и т.д.
Сам я столкнулся с этой проблемой вплотную, когда года два с половиной назад стал подбирать себе квартиру для покупки. Насмотревшись мокрых стен в " беспроблемных" по объявлениям кондо, начитавшись и наслушавшись ужасных историй о залетевших на многие десятки тысяч долларов людей я тогда вообще потерял всякую веру в качество канадского строительства.
Кто и что думает по этому поводу? Каково по вашему мнению качество канадских каркасных домов? Подходят ли они для Ванкувера? Есть ли вообще такая проблема, как ликинг кондо? Мне хочется, чтобы было высказано побольше мнений по этому вопросу - чтобы у меня была ссылка на более-менее объективный обмен мнениями по данному вопросу.
Спасибо!

[Проф. Преображенский]

Вообще-то термин "каркасные дома" имеет слабое отношение к проблеме ликинга. Каркасные тут стены, а текут, я так понимаю, не стены, а крыши, или то, что не попадает под крышу.
Так что ликинг вызывается, очевидно:
1. затяжными дождями зимой (там, где снег и сухо зимой - нет таких проблем)
2. низким качеством крыш (или недостатком мэйтенанса из-за жлобства и головотяпства)
3. архитектурными недостатками крыш - не прикрывают то, что должны прикрывать.

Ну а сам каркасный принцип строительства - недорогая, достаточно качественная технология для малоэтажных зданий. Альтернативы она практически не имеет в сложившихся условиях, традициях, ценовой политике, инфраструктуре.

[Tanya Urbaniak]

Я - риэлтор. С проблемой лики кондо знакома лично, то есть на личном опыте.

Проблема существовала, существует и будет существовать в обозримом будущем. Теперь строят по другой технологии, но здания построенные в "плохие" времена, если они дали течь, требуют дорогостоящего ремонта. Для вашего Фомы неверующего:

В 1998 году была назначена специальная коммиссия по качеству гражданского строительства. Комиссию возглавил бывший премьер Дэйв Барет. Они провели глобальное расследование кризиса лики кондо и разработали рекомендации как же из этого кризиса выходить и как восстановить доверие народа к качеству строительства.


Вот их отчеты (это всего лишь часть опубликованных документов):

http://www.hpo.bc.ca/Overview/Barrett1/contents.htm
http://www.hpo.bc.ca/Overview/Barrett1/Part%201.pdf
http://www.hpo.bc.ca/Overview/Barrett2/ ... port_2.pdf

Дайте их почитать вашему товарищу. Пусть ознакомиться.


Кризис лики кондо серьезен по определению, но, наверное, не так страшен черт как его малюют. Для тех кто попал в лики кондо и финансово не может оплатить необходимые ремонты выдается беспроцентный кредит, платежи по которому устанавливаются в результате переговоров с чиновниками и, по сути, отражают ту сумму которую вы можете себе позволить. К сожалению, эти кредиты выдаются не всем и не всегда - нужно соответствовать определенным требованиям. Опять-таки, к сожалению, так было не всегда. В 90-x годах для многих лики кондо заканчивалось банкротством.

Однако, причины лики кондо не в какркасном строительстве как таковом, а в технологии (а также соблюдении или несоблюдении ее) и материалах building envelope, то есть тех элементов, которые, образно говоря, защищают нутро здания от воздействия окружающей среды, а в частности ветра и дождя. К этим материалам можно отнести облицовку здания, окна, балконы и т.д.

Таня Урбаняк

[Gatchinskiy]

а внутри помешения как это выглядит когда лики кондо? ... мокрые стены?

[Meadie]

А можно задать вопрос по текущим крышам? Я не специалист в области строительства, но мне казалось, что в России (Москве) крыши ремонтируют или меняют где-то раз в 10-15-20-25-30 лет. Металлические крыши (не оцинкованные) ржавеют насквозь, шиферные – прогнивают. Их заменяют на новые, или если повреждения локальные – ставят заплаты. У обычных многоэтажек на крышах регулярно перестилают рубероид. От многих знакомых, живущих на последних этажах, особенно старых многоэтажек, часто слышал, что крыши протекают, и их постоянно заливает.

Почему же текущие крыши не считаются слишком большой проблемой в Москве? Что является решающим фактором:
- на подобных работах обычно заняты рабы-таджики и доля оплаты труда невелика;
- на человека в Росcии приходится заметно меньше общей площади жилья, чем в Канаде, и на нос суммы выходят меньше;
- стоимость жилья в Москве настолько велика, что цена крыши составляет ничтожную ее часть;
- по сравнению со всеми остальными проблемами в России, эта - выеденного яйца не стоит;
- климат в России (Москве) лучше чем в Ванкувере (с точки зрения сохранности крыш);
- конструктивно российские крыши лучше ванкуверских (включая ремонтнопригодность);
- лучше отработаны технологии ремонта/замены крыш и выше производительность труда рабочих?

Кстати, я слышал (но тут я совсем не специалист), что многие стройматериалы в России сейчас заметно дороже чем в Европе, и наверное, чем в Канаде. Например цемент в России – почти в два раза дороже чем в Европе.

[Tanya Urbaniak]

Гатчинский интересовался признаками лики кондо.


Мокрые стены, вода в светильниках на потолке, ржавые вилки в электрических приборах. Один из болезненных аспектов проживания в условиях лики кондо - это споры плесени которые вызывают проблемы со здоровьем, особенно у детей.

Это примеры классически явного лики кондо. Может до этого и не дойти. Также проблема может быть всего в одной или нескольких квартирах (или вообще не в квартире, а, например, в подсобном помещении), но, чтобы ее избежать в будущем во всем здании, может быть принято решение в пользу глобального ремонта.

Таня Урбаняк

[Yury]

Почему же текущие крыши не считаются слишком большой проблемой в Москве?

текущие крыши и здесь не велика проблема, это в основном стены...
я слышал такую версию, спецы поправят, если вру:
с какого-то времени стали делать герметичную (airtight) оболочку для экономии тепла, но если по какой-либо причине под оболочку попадает вода, то сама собой испаряется неохотно, разумеется...
остальные технологии к этому нововведению своевременно не адаптировали и причин для попадания воды внутрь оказалось неожиданно много...

[Leo Gan]

...
я слышал такую версию, спецы поправят, если вру:
с какого-то времени стали делать герметичную (airtight) оболочку для экономии тепла, но если по какой-либо причине под оболочку попадает вода, то сама собой испаряется неохотно, разумеется...

и краткого опыта работы на местной стройке: бумага и сайдинг приколачиваются так, чтобы воздух довольно свободно циркулировал, чтобы вода ВСЕГДА стекала вниз. Т.е.вода, попавшая внутрь должна испаряться. Есть даже спец.инспекция: выбирают окно, вокруг которого наружка уже сделана (внутри драйвола еще нет, только фанера и фрейм), внутри строят из полиэтилена мини-комнату с этим окном, в вместо двери ставят вентилятор на выдув воздуха. Снаружи громоздят решетку из труб с форсунками, из которых распыляют воду. Вода ДОЛЖНА попасть внутрь. Если не попадает, или попадает не в тех местах, то заставляют все окна заново ставить, заодно сайдинг. Чего с нами не случалось.

[Yury]

...
я слышал такую версию, спецы поправят, если вру:
с какого-то времени стали делать герметичную (airtight) оболочку для экономии тепла, но если по какой-либо причине под оболочку попадает вода, то сама собой испаряется неохотно, разумеется...

и краткого опыта работы на местной стройке: бумага и сайдинг приколачиваются так, чтобы воздух довольно свободно циркулировал, чтобы вода ВСЕГДА стекала вниз. Т.е.вода, попавшая внутрь должна испаряться.

между сайдингом и бумагой?
а еслти внутрь фрейма попадет?

[Проф. Преображенский]

Хе-хе. У меня дома как-то обнаружился казус: на кухне в лампочку вода набиралась. Лампочка - круглый стеклянный плафон с голову размером на трубчатой ножке. Как-то полплафона набралось, пока заметил. Случилось это первый раз зимой. Дом у меня двухэтажный и кухня - на втором этаже, сверху чердак. Ну думаю ликинг проблем. Хотя на улице дождя нету - мороз небольшой. Залез на чердак через маленький люк - не течет крыша и потолок над лампочкой сухой. Странно!
Только через перу лет отыскал причину: виновата была труба вытяжки с кухни. Когда в холодную погоду готовили и включали вентилятор, то на жестяной трубе собирался конденсат и капал из стыка прямо над лампочкой, просачивался через пакет стекловолокна теплоизоляции и как в воронку протекал через трубочку прямо в плафон. На потолке прямо на гипсокартоне под теплоизоляцией лежит полиэтилен, который собирает всю воду.

[Проф. Преображенский]

И еще. Проблема лики кондо, имхо, немного дутая. Если течет частный дом - его тихо чинят и все дела. Если течет кондо, то пострадавший начинает вопить, чтоб ему починили и желательно бесплатно. Чем громче будет вопить, тем скорее починят и, глядишь, пожалеют - кредит дадут, соберут помощь с окружающих, правительство подкинет. Так что лики кондо - это скорее социальный феномен.
ЗЫ: в России нет проблемы лики кондо, так как вопи - не вопи - все равно не помогут, дураков нет!

[aleks97]

Лики кондо - это от экономии на материалах и от удешевления строительства (обходятся без "ненужных" элементов envelope'a, или используют дешевые варианты строительных материалов, не предназначенных для определенного использования ). Пока будут такие высокие цены на недвижимость, всегда будет соблазн съэкономить на строительстве, и как следствие - будут лики кондо. Только потом заплатить придется все-равно и, конечно, дороже.
Сами по себе канадские строительные технологии - обычные нормальные технологии, если делать все как надо, то никаких проблем особых и не будет.

[Проф. Преображенский]

Лики кондо - это от экономии на материалах и от удешевления строительства (обходятся без "ненужных" элементов envelope'a, или используют дешевые варианты строительных материалов, не предназначенных для определенного использования ). Пока будут такие высокие цены на недвижимость, всегда будет соблазн съэкономить на строительстве, и как следствие - будут лики кондо. Только потом заплатить придется все-равно и, конечно, дороже.
Сами по себе канадские строительные технологии - обычные нормальные технологии, если делать все как надо, то никаких проблем особых и не будет.

Экономия - это, конечно, да. Еще можно добавить, что виноват строительный бум. Строителей не хватает, строят в спешке, работает кто попало. Поэтому качество страдает.

[Gatchinskiy]

Лики кондо - это от экономии на материалах и от удешевления строительства (обходятся без "ненужных" элементов envelope'a, или используют дешевые варианты строительных материалов, не предназначенных для определенного использования ). Пока будут такие высокие цены на недвижимость, всегда будет соблазн съэкономить на строительстве, и как следствие - будут лики кондо. ....

... Еще можно добавить, что виноват строительный бум. Строителей не хватает, строят в спешке, работает кто попало. Поэтому качество страдает.

А еще можно добавить, что плодятся люди как муравьи + "панаехавшие" усиливающие тягу на маркете ... короче иммиграция виновата ...

[shmantrik]

присоединяюсь к Тане Урбаняк, хоть и не риэлтор, а только примазываюсь. остальные порят чушь.
проблема лики кондо это проблема именно кондо - low rise or high rise. если течет частный дом это сайдинг, но не надо валить в кучу с лики кондо.
проблема возникла из архитектурного стандарта принятного сколько то лет назад - т.н. калифорнийский стандарт строительства и материалов, принятый в калифорнии, с красивыми фасадами и большими окнами не прошел испытания косыми дождями с ветром в Ванкувере. текут стены не крыша.
заметили лет 18 назад. вроде изменили. новый стандарт вроде не течет, но старые дома все еще протекают.
кроме цены за rain screening, есть еще споры плесени вредные для здоровья, от них не избавится даже после скрининга.
городского архитектора, принявшего стандарт, до сих пор не расстреляли...