Curious писал(а):
Я согласен. Есть толко несколько реальних факторов (кроме ажиотажа) которые могут в определенном рынке больше рост подгонять чем средний прирост дохода. Например, если в Ванкувере у людей зарплаты быстрее будут расти чем в среднем по стране. Или если например больше народу захочет конкурировать за определёный район в downtown и готовы будут жить в меньшей квартире. Ну или если идет серъёзный приток финансов из-за границы. Или если финансирование становится гораздо более доступным (как в US), например вводят 50 year mortgage.
Во Франции например несколко лет назад были толко 15-18 year mortgages. Теперь и 30 и 40 и interest-only и это сильно рынок подняло (ну сильно на 15% в год, не по Ванкуверским меркам). Думаю, финансирование так и будет более доступным становится в Канаде. Ну или например введут в Канаде закон как в US что mortgage interest is tax deductible (I know I am dreaming).
Да, эти факторы существуют. Но, все они могут "сыграть" и в обратную сторону с такой же легкостью. Например, если в Ване зарплаты в какой-то период растут быстрее чем по Канаде, но слишком долго это продолжаться не может - и в какой-то момент их рост сильно замедлится, равновесие восстановится. Или, к примеру, растягивание моргиджа на 40 лет (в сочетании с низким интересом), низкий даунпейменет - делает моргидж в данный момент более доступным... но при этом повышается риск того, что грянет нечто подобное "сабпрайм кризису" который сейчас имеет место в Штатах.
Curious писал(а):
Вопрос переоценен ли Ванкувер уже. Я вообще плохо понимаю как средний народ в Ванкувере себе жильё позволяет. Все доктора, адвокаты и программисты что-ли?
Средняя зарплата по Ванкуверу, насколько я знаю, не выше чем во многих других регионах... Я думаю, дело в том, что многие взяли на себя неподъемные обязательства. Многие взяли моргидж на таких условиях, на которых не надо бы брать. Банки, я думаю, раздают моргидж несколько с большей легкостью чем надо бы. А люди, что ж, если банк согласился дать такой-то моргидж, то они считают что это автоматически делает это для них хорошим вариантом... Боюсь, ситуация эта еще аукнется.
Банк, к примеру, может выдать мне моргидж величиной в три-четыре годовых дохода. Я же, со своей стороны, точно знаю, что брать больше чем 1.5-2 годовых дохода - не буду. Просто потому что чувствую что это слишком рискованно.
.