Ну что, которые тут variable?

[Waterbyte]

Ну, кто о чём, а я всё о ба[я]не. В "предвкушении" возможного завтрашнего изменения прайма CIBC чуть подрезал закрытый variable. Приближаемся к восстановлению двухнеделеназаднего статуса-кво:



Что слыхать от HSBC?

[Waterbyte]

А ну вот поди их разбери... То упираются, то сами ложатся. В тот раз центробанк опустил ставку на 50 пунктов, а банки странслировали это в снижение своих праймов на 25-40 пунктов, подняв при этом ставки переменных мортгейджей. А в этот раз, наоборот, при снижении ставки центробанка на 25 пунктов, банки снизили праймы на 25-35 вместе с мортгиджами. Не понимаю я пока этой игры. Ещё подумать и понаблюдать надоть. Хотят сделать вид, что, мол, налетай, подешевело?

[Yury]

А ну вот поди их разбери... То упираются, то сами ложатся. В тот раз центробанк опустил ставку на 50 пунктов, а банки странслировали это в снижение своих праймов на 25-40 пунктов, подняв при этом ставки переменных мортгейджей. А в этот раз, наоборот, при снижении ставки центробанка на 25 пунктов, банки снизили праймы на 25-35 вместе с мортгиджами. Не понимаю я пока этой игры. Ещё подумать и понаблюдать надоть. Хотят сделать вид, что, мол, налетай, подешевело?

дотранслировали то что зажали раньше

[PIX]

Вообщем решили купить жилье. При том что % у меня как минимум на 1 ниже чем в любом месте сегодня. Проверял с 2 моргиж брокерами. Оба сказали сори.

Поправьте мои наивные рассуждения плиз. Коменты приветствуются.
1) Жилье дешевое. 2б в Бернаби-НьюВесте в пределах 200-250 тысяч. Жить в таком жена отказывается. МОжно купить и сдавать. Рент покроет мне моргиж, майнтананс и налоги. Прибыль 0.
+ квартиранты покрывают мне все расходы - через 15-20 лет у меня будет собвственность.
- собственности будет 50 лет, что от нее останется к тому времени непонятно

2) Жилье для себя. 2б в Бернаби, также рассматриваю НьюВест. Еще варианты подешевле это Коквитлам, ПоКо и ПортМуди. В Бернаби совсем грустно - цены на 15-20 летние кондо 350 а скорее ближе к 400. Ввиду таких цен перехожу к варианту 3.
+ за деньги схожие с рентом получу лучшее качество жилья
- можно добавить 100тыс и дом купить. цены совсем не упали.

3) Дом для себя + рент 1 этажа. Преемущественно Коквитлам, тк в Бернаби цены совсем высокие. Цены от 450 до 550 - больше 550 я не понятну. С одной стороны цены должны падать, с другой за 500тысяч сегодня нечего выбирать. В чем преемущество - моргиж выше да, но с учетом квартирантов я буду в месяц платить примерно столько же сколько и за вариант 2.
+ получу землю, большую площадь жилья.
- дорогой моргиж, квартиранты.

[Marmot]

2PIX
Ты бы новую тему открыл...

[akela]

1) Жилье дешевое. 2б в Бернаби-НьюВесте в пределах 200-250 тысяч. Жить в таком жена отказывается. МОжно купить и сдавать. Рент покроет мне моргиж, майнтананс и налоги. Прибыль 0.

Не покроет даже близко. Существенное отрицательное кэш-флоу тебе гарантировано. Тебе уже на предыдущих страницах указывали - твои цифры на buy и rent взяты для совершенно разных квартир, кроме того, надо реалистично учитывать все таксы-мэйнтэненсы-ремонты-утилитис-СМНС и прочее. Проверь расчеты еще раз, постарайся сам с собой не лукавить.

3) Дом для себя + рент 1 этажа. Преемущественно Коквитлам, тк в Бернаби цены совсем высокие. Цены от 450 до 550 - больше 550 я не понятну. С одной стороны цены должны падать, с другой за 500тысяч сегодня нечего выбирать.

Если можешь положить хотя бы 100к в даун, и имеешь годовой доход на семью хотя бы 150к, тогда ты можешь себе это позволить. Если нет - то сей вариант нерелевантен.

[Биркин]

Вообщем решили купить жилье. При том что % у меня как минимум на 1 ниже чем в любом месте сегодня. Проверял с 2 моргиж брокерами. Оба сказали сори.

Поправьте мои наивные рассуждения плиз. Коменты приветствуются.
1) Жилье дешевое. 2б в Бернаби-НьюВесте в пределах 200-250 тысяч. Жить в таком жена отказывается. МОжно купить и сдавать. Рент покроет мне моргиж, майнтананс и налоги. Прибыль 0.
+ квартиранты покрывают мне все расходы - через 15-20 лет у меня будет собвственность.
- собственности будет 50 лет, что от нее останется к тому времени непонятно

Хмм. Только год назад везде говорилось о большом разрыве между стоимостью аренды и покупки для сравнимого жилья. Хочешь сказать что теперь такого разрыва нет? Когда ж оно успело выровняться?

Хотя, конечно, зависит от даунпеймента. года 3-4 назад мне говорили что если даун меньше 25% то даже думать не стоит о том чтобы покупать и сдавать. Сейчас, думаю, надо дать процентов 30 а то и чуть больше. Ну или не на 20-летний горизонт рассчитывать а на 40-летний

[PIX]

Ты бы новую тему открыл...

- Она тесно связана с сабжем, хотя я думал об этом

Не покроет даже близко

- Проверяю. Квартира в Бернаби 210тысяч, 2б, сейчас сдана за 1200. При дауне 40тыс(нет страховки) и 4% на сегодня моргиж выходит 894.23.
Сюда добавляем 200 майнананас в этом доме и 100 налог - 1194.23.
Если дом разваливаться начнет тк он 1980 года то да - я попал )
Да я забыл про налоги от аренды - будут с меня их снимать при условии что вся аренда уходит в моргиж. Если да - то считаем 30% потерь тут.
Я не прав?

Если можешь положить хотя бы 100к в даун, и имеешь годовой доход на семью хотя бы 150к, тогда ты можешь себе это позволить. Если нет - то сей вариант нерелевантен.

- Нет и нет. А почему нерелевантен?

Хочешь сказать что теперь такого разрыва нет?

- Трудно сказать. Мне кажется что какую бы ценовую категорию я не взял - моргиж с 10-20% дауна + майнтананс + налог = аренде в сопоставимом доме.

[aleks97]

Трудно сказать. Мне кажется что какую бы ценовую категорию я не взял - моргиж с 10-20% дауна + майнтананс + налог = аренде в сопоставимом доме.

тебе определиться надо: или ты инвестируешь, или ты хочешь жить в своем доме (квартире). если дергаться между этими двумя вариантами - пролетишь.
выбери один - сразу будет легче решить что делать, что покупать и за сколько.

[Waterbyte]

Ты бы новую тему открыл...

- Она тесно связана с сабжем

Не так тесно, как кажется. Тем более, что ты не решил, для чего ты хочешь дом покупать. Если для инвестиций - тогда вообще никак не связана.

[akela]

- Проверяю. Квартира в Бернаби 210тысяч, 2б, сейчас сдана за 1200.

1200? Ютилсы не входят в эту сумму, т.е. экстра? Не верю. А если они включены, то их придется вычесть из рента, чтобы получить "чистый" доход.

При дауне 40тыс(нет страховки)

40к неплохие деньги. Через 20 лет превратятся в 120-160к, если правильно (без изысков, скажем, в индексы) инвестированы. Opportunity cost, сталбыть. Если честно, то надо это учитывать. Либо исходить из 0% даун (и тогда не забыть про страховку)

и 4% на сегодня

А чем оправдано экстраполирование сегодняшнего рэйта на ближайшие 15-20 лет? Wishful thinking. Недооценка рисков.

моргиж выходит 894.23.

1030 (20 лет)

Еще не учтено: стоимость поддержания квартиры и всех апплайнсов в правильном состоянии. На это обычно, если скромно, полагается еще 1% от стоимости жилья (в год).

Если можешь положить хотя бы 100к в даун, и имеешь годовой доход на семью хотя бы 150к, тогда ты можешь себе это позволить. Если нет - то сей вариант нерелевантен.

- Нет и нет. А почему нерелевантен?

Потому что лучше жить по средствам, чем не.

[Froggy]

нравится мне хитрый пикс, создатель великих трудов по экономическому аназизу.
пришел на каморку и получил грамотную консультацию по своему вопросу. пикс, вы же должны людям консультации давать..

[akela]

нравится мне хитрый пикс, создатель великих трудов по экономическому аназизу.
пришел на каморку и получил грамотную консультацию по своему вопросу. пикс, вы же должны людям консультации давать.. :)

я регулярно шукаю по чаптерсам и амазонам, но пока безуспешно...

[Yury]

я регулярно шукаю по чаптерсам и амазонам, но пока безуспешно...

тебе фамилию подсказать?

[Биркин]

Хочешь сказать что теперь такого разрыва нет?

- Трудно сказать. Мне кажется что какую бы ценовую категорию я не взял - моргиж с 10-20% дауна + майнтананс + налог = аренде в сопоставимом доме.

Это так кажется. Навскидку:

- Налоги на праймари резиденс и налоги на сдаваемое в аренду -не одно и то же. Вторые в 1.5 раза выше
- Подоходный налог на получаемый рент учел? Там конечно можно списать интерес по моргиджу и прочие расходы, точную математику не знаю но наверное надо считать
- В сдаваемом жилье надо иногда менять апплаянсы/ковры, надо следить за сантехникой/электрикой, надо капитально чистить каждый раз когда сьезжают жильцы. Веар энд теар далеко не ноль короче, особенно учитывая что жилье не самое супер и жильцы попадаются разные
- Даже в новых домах на гарантии регулярно случаются непредвиденные поборы с владельцев - то на секюрити, то что-то в подвале переделать надо итд. В домах постарше могут и несколько тысяч за раз попросить, недавно знакомая так попала на 5 штук - дом нестарый, но надо было подлатать балконы или что-то в этом роде

ПС 10 или 20% дауна - все-таки большая разница